Dai ritardi nella consegna dei lavori ai vizi di costruzione: quali diritti ha il committente e come ottenere tutela e risarcimenti secondo le ultime sentenze.
«Le città, come i sogni, sono costruite di desideri e di paure.» – Italo Calvino, Le città invisibili. Questa frase richiama poeticamente le speranze e i timori di chi intraprende la costruzione o ristrutturazione di una casa. Commissionare lavori edili è spesso un sogno per il committente, ma può trasformarsi in un incubo tra ritardi, difetti costruttivi e inadempimenti dell’appaltatore. In questi casi occorre conoscere i propri diritti e le azioni da intraprendere: il contratto di appalto prevede obblighi precisi a carico dell’appaltatore (chi esegue l’opera) e tutele per il committente (il cliente). Come vedremo, la legge e la giurisprudenza recente offrono strumenti per ottenere il rispetto dei patti – pacta sunt servanda, come recita il brocardo latino – e il risarcimento dei danni in caso di inadempimento. Nel far valere i propri diritti, ricordiamo anche che ad impossibilia nemo tenetur (nessuno è tenuto a cose impossibili): il contesto e le cause dei ritardi o difetti andranno valutati caso per caso.
Un ritardo significativo nella consegna dell’opera costituisce un grave inadempimento dell’appaltatore. Il committente ha diritto di esigere il rispetto dei tempi concordati, soprattutto se la data di consegna era essenziale (ad esempio per esigenze abitative). La prima mossa è contestare formalmente il ritardo, invitando l’appaltatore a completare i lavori entro un termine perentorio (diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.). Se il ritardo perdura oltre il termine ultimativo, il committente può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento dei danni subiti. A questo proposito, la Corte di Cassazione ha ribadito che non ogni ritardo giustifica la risoluzione: occorre verificare che l’inadempimento abbia compromesso in modo apprezzabile l’economia complessiva del contratto. In altre parole, piccoli slittamenti possono non legittimare lo scioglimento del contratto, mentre ritardi gravi e prolungati sì. È sempre importante documentare i danni sofferti a causa del ritardo (es. affitto di un alloggio temporaneo, penali pagate a terzi, perdita di opportunità, ecc.), così da poterli richiedere a titolo di risarcimento.
Clausole penali: Molti contratti d’appalto privato prevedono una penale per il ritardo nella consegna. Si tratta di una somma prefissata (ad esempio 100 € per ogni giorno di ritardo) che l’appaltatore dovrà pagare al committente in caso di mancato rispetto del termine. La penale ha il vantaggio di stabilire un risarcimento automatico: basta provare il ritardo, senza dover dimostrare nel dettaglio il danno. Secondo la Cassazione, la penale per il ritardo matura indipendentemente dall’ultimazione dell’opera: anche se il lavoro non viene completato, l’importo convenuto è dovuto in proporzione ai giorni di ritardo accumulati. Naturalmente, se il ritardo è dovuto a cause di forza maggiore (eventi imprevedibili non imputabili all’appaltatore), questi potrà andare esente da responsabilità – nessuno infatti “è tenuto all’impossibile”. Il committente farebbe comunque bene, in tali frangenti, a concordare per iscritto nuove scadenze o condizioni. In caso di ritardi cronici e inadempimento conclamato, il committente può legittimamente recedere dal contratto e affidare i lavori a terzi, come vedremo oltre.
Un’altra annosa categoria di problemi sono i difetti di costruzione. La legge distingue tra difformità (opere eseguite non conformi al progetto o alle regole dell’arte) e vizi veri e propri (imperfezioni tecniche che pregiudicano la qualità dell’opera). Ai sensi dell’art. 1667 c.c., l’appaltatore garantisce per i vizi e le difformità dell’opera, salvo quelli conosciuti o facilmente riconoscibili che il committente abbia accettato (ad esempio difetti evidenti notati al momento della consegna). La norma prevede due stringenti termini a carico del committente: entro 60 giorni dalla scoperta del vizio deve denunciarlo all’appaltatore (termine di decadenza), e l’eventuale azione giudiziaria si prescrive in 2 anni dalla consegna. Se il committente non segnala i vizi occulti entro 60 giorni dalla scoperta, decade dalla garanzia. Tuttavia, la Cassazione ha chiarito recentemente che il committente può sempre opporre i difetti dell’opera in via di eccezione per rifiutare (in tutto o in parte) il pagamento, anche senza formale domanda di garanzia. In altre parole, se l’appaltatore chiede il saldo ma l’opera presenta gravi vizi, il cliente può legittimamente rifiutare di pagare finché i difetti non siano eliminati, senza doversi preoccupare dei termini di denuncia – ciò in quanto l’obbligo dell’appaltatore è di eseguire esattamente la prestazione dovuta.
Di fronte a vizi o difformità riscontrati, il committente ha diverse tutele. Anzitutto può chiedere, ex art. 1668 c.c., che l’appaltatore elimini a sue spese i difetti oppure che il prezzo pattuito venga ridotto proporzionalmente. In ogni caso ha diritto al risarcimento del danno per le ulteriori perdite subite (ad esempio il costo di dover rifare parti dell’opera da parte di terzi, il degrado causato dal difetto, il minor valore del bene, ecc.). È essenziale muoversi tempestivamente: una perizia tecnica può aiutare a documentare i vizi, le cause e i rimedi necessari. La denuncia formale all’appaltatore (meglio se a mezzo PEC o raccomandata) interrompe i termini di decadenza e mette in mora l’impresa. Se l’appaltatore rifiuta o tarda a sistemare i difetti, il committente potrà agire in giudizio per ottenere una sentenza che lo condanni a riparare (o al pagamento di somme equivalenti).
Vi sono difetti costruttivi talmente gravi da emergere solo col tempo e compromettere la solidità o l’utilizzo del bene: cedimenti strutturali, infiltrazioni diffuse, instabilità, gravi violazioni di normative tecniche, ecc. In questi casi si esce dall’ambito di applicazione ordinario e interviene l’art. 1669 c.c., che disciplina la responsabilità decennale dell’appaltatore (o del costruttore-venditore) per i gravi difetti dell’opera. Tale garanzia ha natura particolare, quasi da responsabilità extracontrattuale, posta a tutela dell’interesse pubblico alla sicurezza delle costruzioni. Copre i danni materiali e patrimoniali causati da rovina o difetti gravi manifestatisi entro 10 anni dal completamento dell’opera. Il committente (o anche gli eventuali acquirenti successivi dell’immobile) deve denunciare il difetto entro 1 anno dalla scoperta e ha poi 1 anno di tempo dalla denuncia per agire in giudizio. I gravi difetti non sono solo quelli che provocano crolli: la giurisprudenza vi ricomprende tutte le alterazioni che incidono in modo significativo su godimento, funzionalità o abitabilità del bene – ad esempio infiltrazioni estese, impianti non a norma, importanti crepe nelle strutture, ecc., anche se non rendono l’edificio del tutto inagibile. Un aspetto fondamentale di questa forma di responsabilità è che non si limita all’appaltatore contrattuale: la Cassazione ha confermato che l’impresa costruttrice risponde verso il committente (e i suoi aventi causa) dei gravi difetti anche se ha subappaltato ad altri l’esecuzione concreta di parti dei lavori. Ciò evita facili scarichi di responsabilità lungo la filiera: il cliente finale potrà sempre rivalersi sull’appaltatore principale, che a sua volta avrà facoltà di regresso verso i subappaltatori responsabili.
Un caso estremo – purtroppo non raro – è l’abbandono del cantiere da parte dell’appaltatore o il mancato completamento dell’opera. Si pensi all’impresa che interrompe i lavori lasciandoli incompiuti, magari dopo aver incassato acconti significativi, oppure che viene allontanata dal committente perché inadempiente. Come qualificare giuridicamente questa situazione? La consegna formale dell’opera in realtà non c’è mai stata; di conseguenza, secondo la recente giurisprudenza, non si applicano i termini di decadenza e prescrizione previsti per i vizi a opera compiuta. Infatti, le norme sulla garanzia per vizi (artt. 1667-1668 c.c.) presuppongono il totale compimento dell’opera: se l’inadempimento dell’appaltatore consiste proprio nel non aver ultimato i lavori, il committente può agire invocando la disciplina generale dell’inadempimento contrattuale, senza essere soggetto al termine breve di denuncia dei vizi. In pratica l’azione di risarcimento danni seguirà l’ordinario termine di prescrizione decennale (art. 2946 c.c.), decorso dalla risoluzione o dal recesso dal contratto. Il committente in questi frangenti può rifiutare il pagamento dell’eventuale corrispettivo residuo e anzi chiedere la restituzione di parte di quanto già pagato, in proporzione ai lavori non eseguiti o da rifare, oltre al risarcimento dei danni ulteriori. A supporto del cliente interviene ancora una volta la pronuncia della Cassazione n. 421/2024, che ha chiarito come il committente che esercita il recesso ex art. 1671 c.c. (il cosiddetto ius poenitendi, diritto di recesso unilaterale dall’appalto) non perda il diritto al risarcimento dei danni derivanti dalle inadempienze dell’appaltatore. Tale recesso “di pentimento” è facoltà del committente anche senza colpa dell’appaltatore, previo pagamento di un’indennità. Ma se la decisione di recedere è motivata da gravi inadempimenti dell’impresa emersi in corso d’opera, il committente potrà comunque agire per il risarcimento del danno subito (ad esempio i costi extra per ingaggiare una nuova ditta, il maggior tempo impiegato, difetti nelle parti realizzate male, ecc.). La Cassazione ha inoltre precisato che in caso di recesso del committente non trova applicazione la garanzia per vizi dell’opera (che – come detto – presuppone un’opera finita): i difetti delle parti eseguite si fanno valere come inesatto adempimento contrattuale, senza bisogno di formale denuncia entro 60 giorni. Questo orientamento tutela il committente “tradito” dall’appaltatore, evitandogli di dover subire sia il danno che la beffa di decadenze troppo brevi.
Spesso nei lavori edili privati viene nominato un direttore dei lavori (architetto, ingegnere o geometra incaricato di sorvegliare l’esecuzione a regola d’arte). È bene sapere che tale figura professionale può rispondere in solido con l’appaltatore per i danni subiti dal committente, qualora abbia omesso di vigilare adeguatamente e le sue mancanze abbiano contribuito al verificarsi dei vizi o ritardi. Proprio la Cassazione n. 421/2024 citata sopra ha confermato che, accertata la colpa del direttore lavori per omessa vigilanza, egli è obbligato in solido con l’appaltatore a risarcire il committente, se le rispettive inadempienze hanno cooperato nel produrre il danno. Si tratta di un principio importante: il committente può agire anche contro il tecnico direttore, ad esempio se gravi difetti siano sfuggiti ai controlli o se le varianti e i materiali impiegati non siano conformi al capitolato per negligenza del direttore. Analogamente, possono avere responsabilità ulteriori eventuali progettisti (per errori di progetto) ed esecutori materiali (artigiani, subappaltatori) per le loro rispettive condotte. In ogni caso, il contratto d’appalto resta incentrato sul rapporto tra committente e appaltatore principale: sarà quest’ultimo a dover garantire il risultato finale a regola d’arte e a risponderne verso il cliente.
In sintesi, i principali problemi nell’edilizia privata – ritardi nell’esecuzione, difformità dal progetto, vizi occulti, abbandono cantiere – trovano rimedio nel nostro ordinamento attraverso una combinazione di garanzie legali e azioni risarcitorie. La recente giurisprudenza ha reso più effettiva la posizione del committente, consentendogli di: opporre sempre i difetti dell’opera all’appaltatore inadempiente (anche senza formale denuncia di garanzia); recedere dal contratto e chiedere indietro acconti e risarcimenti se l’impresa abbandona o rallenta in modo inescusabile; far valere la responsabilità decennale per difetti gravi che compromettono l’edificio. È fondamentale, per chi affida lavori privati, mettere tutto per iscritto (tempi di consegna, penali, specifiche tecniche), sorvegliare l’andamento del cantiere anche tramite un proprio tecnico di fiducia e segnalare immediatamente per iscritto ogni anomalia. In caso di controversie, rivolgersi a un avvocato esperto in diritto dell’edilizia può fare la differenza: un legale saprà indirizzare le mosse giuste (dalla diffida ai perizi, dalle trattative fino alla causa in tribunale), tutelando efficacemente i diritti del committente e aiutandolo a ottenere il risultato sperato o un equo risarcimento. Come scriveva il poeta latina Ovidio, il tempo consuma ogni cosa – “tempus edax rerum” – ma con le giuste azioni legali possiamo fare in modo che non devasti i nostri sogni edilizi.
Avv. Marco Panato, avvocato del Foro di Verona e Dottore di Ricerca in Diritto ed Economia dell’Impresa – Discipline Interne ed Internazionali - Curriculum Diritto Amministrativo (Dipartimento di Scienze Giuridiche, Università degli Studi di Verona).
E' autore di pubblicazioni scientifiche in materia giuridica, in particolare nel ramo del diritto amministrativo. Si occupa anche di docenza ed alta formazione.
