Immaginate un'assemblea condominiale convocata d'urgenza: i conti non tornano, il rendiconto manca da due anni, il conto corrente del condominio è stato usato in modo opaco. I condòmini decidono di agire, di "mandare via" l'amministratore. Ma la strada che scelgono è quella sbagliata, e qualche mese dopo si ritrovano con un ricorso dichiarato inammissibile e le spese processuali a carico. È uno scenario reale, che la giurisprudenza più recente ha reso ancora più frequente.
La revoca dell'amministratore di condominio è disciplinata dall'art. 1129 c.c., nella versione riformata dalla l. n. 220 del 2012. La norma prevede due strumenti distinti e non equivalenti: la revoca assembleare e quella giudiziale. Comprendere la differenza — e i rispettivi limiti — è il presupposto di qualsiasi strategia efficace.
La via assembleare è quella più immediata. L'assemblea può deliberare la revoca dell'amministratore in qualsiasi momento, senza dover dimostrare alcuna colpa specifica: il fondamento è il venir meno della fiducia, che legittima l'interruzione di un rapporto di mandato fiduciario. La maggioranza necessaria è la stessa prevista per la nomina — almeno la metà del valore dell'edificio in millesimi e la maggioranza degli intervenuti — e la delibera non richiede motivazione. Il punto critico, però, emerge quando la revoca avviene prima della scadenza naturale del mandato e in assenza di una giusta causa: in quel caso, l'amministratore revocato può agire in giudizio ordinario per ottenere il risarcimento del danno, pari al compenso non percepito per i mesi residui, secondo i principi stabiliti dall'art. 1725 c.c. e confermati dalle Sezioni Unite. È dunque opportuno che l'assemblea documenti con cura le ragioni della revoca, anche quando non è obbligata a farlo: quel fascicolo probatorio sarà decisivo se l'ex amministratore dovesse rivolgersi al giudice.
La via giudiziale, invece, è un rimedio straordinario e residuale. Il singolo condomino può ricorrere al Tribunale — anche senza una previa delibera assembleare — quando ricorrano gravi irregolarità nella gestione, elencate in modo esemplificativo e non tassativo dal comma 12 dell'art. 1129 c.c. Tra le ipotesi più rilevanti figurano la mancata apertura o l'uso distorto del conto corrente condominiale, l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto annuale entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la nomina del successore, la mancata esecuzione di delibere e provvedimenti giudiziari, e le gravi irregolarità fiscali. La giurisprudenza ha chiarito anche che il mancato adempimento degli obblighi di formazione periodica continua, imposti dall'art. 71-bis disp. att. c.c., integra di per sé una grave irregolarità che legittima il ricorso giudiziale.
Il procedimento si svolge in camera di consiglio, il Tribunale provvede con decreto motivato sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente, e contro il decreto è ammesso reclamo alla Corte d'Appello entro dieci giorni dalla notificazione. La natura del provvedimento è quella della volontaria giurisdizione: è un atto sostitutivo della volontà assembleare, non una sentenza di condanna, e come tale non è ricorribile per cassazione ai sensi dell'art. 111 Cost. salvo che per la parte sulle spese.
I nuovi limiti fissati dalla Cassazione: quando la revoca giudiziale diventa inutile
È qui che si annida il principale errore strategico. La giurisprudenza più recente ha tracciato con precisione crescente i confini entro cui la revoca giudiziale può essere utilmente promossa.
La Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la sentenza 26 maggio 2025, n. 14039, ha enunciato un principio di diritto destinato a incidere profondamente sul contenzioso condominiale: è inammissibile, per carenza di interesse, la domanda di revoca giudiziale proposta nei confronti di un amministratore che abbia già cessato l'incarico, sia per la decorrenza del termine biennale previsto dall'art. 1129, comma 10, c.c., sia perché l'assemblea ha nelle more nominato un sostituto. Il ragionamento della Corte è coerente con la natura stessa del rimedio: la revoca giudiziale ha una finalità preventiva e urgente, volta a interrompere una gestione dannosa ancora in corso. Non è uno strumento sanzionatorio ex post. Se l'amministratore non è più in carica, il ricorso non ha oggetto e va dichiarato inammissibile.
In termini concreti, questo significa che ogni ritardo nell'attivare il procedimento — per raccogliere ulteriore documentazione, attendere l'esito di un'assemblea, sperare che l'assemblea agisca da sola — può rendere vano l'intero percorso. La Cassazione ha anche chiarito che, in regime di prorogatio, l'amministratore scaduto conserva solo i poteri strettamente limitati all'esecuzione delle attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad alcun compenso aggiuntivo.
Sul tema dei compensi durante la prorogatio, è intervenuta la Corte di Cassazione, Sez. II civile, con l'ordinanza 26 marzo 2026, n. 7247: alla cessazione dell'incarico — per scadenza, revoca o dimissioni — l'amministratore non può proseguire l'esercizio dei poteri ordinari né vantare crediti per tale periodo; e il credito per le anticipazioni effettuate nell'interesse del condominio deve essere dimostrato con prove rigorose, non essendo sufficiente la sola approvazione del rendiconto o la mera annotazione contabile.
Ancora, il Tribunale di Palmi, Sez. civile, con decreto 20 gennaio 2026, n. 859, ha ribadito che la revoca giudiziale, anche in presenza delle gravi irregolarità tipizzate dall'art. 1129 c.c., non è automatica: il giudice è chiamato a valutare in concreto l'imputabilità dell'inadempimento, la sua importanza e l'incidenza sul rapporto fiduciario con i condòmini, escludendo ogni meccanismo automatico. Non basta quindi enumerare le irregolarità: occorre dimostrarne la gravità in fatto e la rilevanza per la corretta gestione condominiale.
A questi principi si aggiunge quanto precisato dalla Corte di appello di Napoli, Sez. VIII civile, con la sentenza 4 marzo 2026, n. 1662, che ha valorizzato la natura contrattuale del rapporto tra amministratore e condominio: quando la gestione si traduce in una sequenza di omissioni su obblighi essenziali, il compenso percepito può essere oggetto di domanda restitutoria, aprendo una via risarcitoria alternativa alla sola revoca.
Vale qui richiamare il principio vigilantibus iura subveniunt: il diritto tutela chi si attiva in modo tempestivo. Aspettare che le cose si deteriorino ulteriormente, sperando che l'assemblea si mobiliti da sola, non è una strategia: è un rischio.
Cosa fare concretamente: errori da evitare e passi da seguire
Il primo errore è confondere la revoca assembleare con quella giudiziale, attivando la seconda quando la prima sarebbe sufficiente — e più rapida. Se esiste una maggioranza condominiale disposta a votare, la delibera assembleare è la via più efficiente: non richiede motivazione, si ottiene in tempi brevi e non espone il condominio ai tempi e ai costi di un procedimento camerale.
Il secondo errore, opposto, è indugiare troppo nel tentativo di convincere l'assemblea quando questa è inerte o dominata da una minoranza fedele all'amministratore. In questo caso, il singolo condomino ha diritto di adire direttamente il Tribunale, senza attendere una delibera: ma deve farlo mentre l'incarico è ancora in corso, prima che l'amministratore si dimetta o che il mandato scada.
Il terzo errore riguarda la documentazione: il ricorso al giudice richiede prove concrete delle irregolarità, non generiche doglianze. Ogni estratto conto anomalo, ogni rendiconto assente, ogni convocazione negata o ignorata deve essere raccolta e conservata in modo sistematico. Allo stesso modo, le raccomandate o le PEC inviate all'amministratore senza risposta costituiscono elementi probatori rilevanti.
Va poi considerato che, anche quando la revoca non è più proponibile in via giudiziale perché l'amministratore è già cessato, rimane sempre aperta la strada del giudizio ordinario di cognizione per accertare le responsabilità per la gestione passata e chiedere il risarcimento dei danni. Si tratta di un'azione diversa, più lunga, ma non preclusa dalla cessazione dell'incarico.
Il filosofo e giurista Norberto Bobbio scrisse che la distinzione tra le regole del gioco e il gioco stesso è la condizione perché vi sia davvero un gioco: in condominio, confondere il rimedio con il diritto sostanziale — la revoca con la responsabilità — è l'errore più comune e il più costoso.
Una gestione condominiale sana non si difende solo quando esplode il conflitto, ma si costruisce nei dettagli quotidiani: nell'accesso ai rendiconti, nella verifica del conto corrente, nella partecipazione consapevole alle assemblee. Quando questi strumenti di controllo ordinario vengono disattesi, la revoca — nelle sue forme — diventa inevitabile, ma non è mai un rimedio indolore.
Redazione - Staff Studio Legale MP
