Immaginate di aver acquistato un immobile all'asta giudiziaria. Avete versato il prezzo, ottenuto il decreto di trasferimento, eppure l'immobile non viene liberato nei tempi previsti, o peggio: emerge un vizio procedurale che mette a rischio l'intero acquisto. Chi ne risponde? In quanti si fermano a chiedersi che cosa accade quando il professionista delegato alla vendita sbaglia?
La domanda non è teorica. Con la Riforma Cartabia — d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, in vigore per le procedure avviate dal 28 febbraio 2023 — il professionista delegato ha assunto un ruolo centrale e pervasivo nell'esecuzione immobiliare: gestisce la perizia, cura la pubblicità della vendita, raccoglie le offerte, redige il decreto di trasferimento, attua l'ordine di liberazione. È, in sostanza, il motore operativo della procedura. E come ogni motore, può incepparsi.
Il quadro normativo: chi è il professionista delegato e cosa fa
L'art. 591-bis c.p.c. disciplina la delega delle operazioni di vendita a un notaio, avvocato o commercialista iscritto in appositi elenchi tenuti presso il tribunale. Il giudice dell'esecuzione può delegare — e nella prassi lo fa quasi sistematicamente — tutte le attività che vanno dall'espletamento della perizia estimativa fino alla sottoscrizione del decreto di trasferimento. La Riforma Cartabia ha ulteriormente ampliato questo perimetro, riscrivendo anche l'art. 560 c.p.c. in tema di liberazione dell'immobile: il custode-delegato diventa la regola, mentre il ricorso all'ufficiale giudiziario ex art. 605 c.p.c. è oggi l'eccezione.
In questo nuovo assetto, il ruolo del professionista delegato non è meramente esecutivo: egli opera come ausiliare del giudice, ma con autonomia gestionale e responsabilità proprie. È qui che emerge il profilo più trascurato del dibattito sulle esecuzioni immobiliari: la sua responsabilità civile.
La Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, con pronuncia del 4 dicembre 2025, ha affrontato con nitidezza la questione dei presupposti della responsabilità del professionista delegato ex art. 591-bis c.p.c., chiarendo i limiti di applicabilità della Legge n. 117 del 1988 (responsabilità dei magistrati) e la concorrente configurabilità di una responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c. La Corte ha stabilito che laddove il delegato agisca non nell'esercizio di funzioni giurisdizionali — per le quali varrebbe il più rigoroso filtro della colpa grave — ma nell'esplicazione di attività di natura tecnica e gestionale, si apre lo spazio per una responsabilità di diritto comune, con standard probatori più accessibili per il danneggiato.
Si tratta di un orientamento che cambia le carte in tavola per chi subisce un danno a causa di un errore nella procedura esecutiva: l'aggiudicatario che non riesce a ottenere la liberazione dell'immobile nei termini, il creditore che vede il proprio credito eroso da ritardi imputabili a una pubblicità della vendita mal gestita, il debitore che subisce la vendita a un prezzo irrisorio per una perizia condotta in modo negligente.
Gli errori più frequenti e le ricadute pratiche
Sul piano applicativo, i profili di rischio sono molteplici. Il primo riguarda la perizia estimativa: la Riforma Cartabia ha introdotto criteri analitici stringenti per la stima del valore di mercato dell'immobile, imponendo la specificazione della superficie commerciale, del valore per metro quadro, degli adeguamenti per vizi edilizi, spese condominiali insolute e vincoli giuridici. Una perizia che non rispetti questi canoni può essere impugnata e, se accolta, determinare la sospensione o l'annullamento della vendita, con danni potenzialmente rilevanti per tutte le parti.
Il secondo profilo riguarda i termini procedurali. La Riforma ha dimezzato molti dei termini previsti dalla disciplina previgente: il giudice dell'esecuzione ha oggi 15 giorni — non più 30 — dal deposito della documentazione ipocatastale per nominare l'esperto. Il creditore procedente deve depositare la documentazione entro 45 giorni dall'istanza di vendita. Il mancato rispetto di questi termini non è neutro: può determinare l'estinzione della procedura ex art. 630 c.p.c., con le conseguenze devastanti che ciò comporta per il creditore — soprattutto se si tratta di un portafoglio NPL in cui ogni singola procedura ha un peso economico rilevante.
Un terzo profilo, affiorato con crescente frequenza nella giurisprudenza di merito, riguarda la liberazione dell'immobile. Il nuovo art. 560 c.p.c. prevede che, dopo la notifica del decreto di trasferimento, il custode-delegato provveda all'attuazione dell'ordine di rilascio non prima di 60 e non oltre 120 giorni dall'istanza dell'aggiudicatario. Ebbene, la Corte di Cassazione, con sentenza del 4 febbraio 2026, n. 2309, Sez. III, ha ribadito il principio della natura eterodeterminata dell'opposizione all'esecuzione ex art. 615 c.p.c., specificando che il suo oggetto deve essere strettamente circoscritto ai fatti impeditivi del diritto del creditore, senza possibilità per il debitore di introdurre questioni estranee al titolo esecutivo. Si tratta di un baluardo che rafforza la posizione del creditore-procedente di fronte alle tattiche dilatorie del debitore, ma che allo stesso tempo delimita con chiarezza il perimetro entro cui il delegato deve muoversi senza sconfinare in valutazioni che competono al giudice.
Sul versante delle opposizioni strumentali, il Tribunale di Brindisi, con provvedimento del 4 febbraio 2025 (G.E. Natali), si è pronunciato sulla possibilità di riconoscere rilievo all'inesigibilità temporanea della prestazione ex artt. 1375 e 1175 c.c. in sede di istanza di conversione del pignoramento immobiliare: un'apertura che segnala come la giurisprudenza di merito stia cercando forme di flessibilità applicativa, soprattutto nei casi di debitore in difficoltà economica acuta, pur senza stravolgere l'impianto del processo esecutivo.
Il brocardo vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi veglia — riassume bene la condizione del creditore in un'esecuzione immobiliare: solo chi monitora attivamente ogni fase procedurale, verifica i termini, controlla l'operato del delegato e interviene tempestivamente sui vizi può sperare di recuperare il proprio credito in tempi ragionevoli.
Come osservava Stefano Rodotà, il diritto di proprietà — e, si aggiunge, il diritto di credito ad esso correlato — non è mai un dato statico, ma un insieme di relazioni che il diritto deve continuamente riequilibrare tra interessi contrapposti. Nell'esecuzione immobiliare, questo equilibrio si gioca quotidianamente nella qualità dell'operato del professionista delegato.
Cosa fare: errori da evitare e tutele concrete
Per il creditore procedente o cessionario NPL, l'errore più comune è quello di delegare completamente al professionista la gestione della procedura senza un monitoraggio attivo. È invece essenziale verificare: la completezza della perizia secondo i nuovi criteri post-Cartabia; il rispetto dei termini di pubblicazione dell'avviso di vendita (almeno 45 giorni prima della data delle offerte); la correttezza dell'istanza ex art. 567 c.p.c. e della documentazione ipocatastale allegata; l'eventuale ricorso in opposizione ex art. 617 c.p.c. avverso i provvedimenti del delegato entro il termine perentorio di 20 giorni introdotto dalla Riforma.
Per l'acquirente all'asta, è fondamentale comprendere che il decreto di trasferimento non equivale all'immediata disponibilità materiale dell'immobile: la liberazione avviene mediante la procedura custodiale, con una finestra temporale che va da 60 a 120 giorni. Se il custode non provvede entro questi termini, è esperibile un'azione di responsabilità ex art. 2043 c.c., come chiarito dalla giurisprudenza recente.
Per il debitore esecutato, occorre invece sapere che le opposizioni generiche o strumentali sono destinate a essere rigettate, mentre esistono strumenti specifici — la conversione del pignoramento, la sospensione per fondati motivi, la composizione negoziata della crisi — che meritano di essere esplorati tempestivamente, prima che la procedura raggiunga fasi avanzate difficilmente reversibili.
Il paradosso delle esecuzioni immobiliari post-Cartabia è che la riforma ha ridotto molti termini sulla carta, ma la reale efficienza della procedura dipende in misura determinante dalla qualità professionale del delegato e dalla capacità delle parti — e dei loro difensori — di presidiare ogni passaggio. I numeri del Report T6 del Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane, nella sua nona edizione del 2025, confermano che le procedure esecutive immobiliari nei tribunali italiani presentano durate effettive ancora molto variabili, con un divario marcato tra tribunali virtuosi e tribunali congestionati: un dato che trasforma la scelta del professionista delegato — e la vigilanza su di esso — in una variabile strategica di primissimo piano.
Comprendere dove si annidano i veri rischi di un'esecuzione immobiliare significa guardare oltre i termini scritti nel codice e dentro la qualità di chi li gestisce.
Redazione - Staff Studio Legale MP
