Immaginate di aver vissuto per tre anni in un appartamento pagando un canone mensile di 1.200 euro, di cui 500 destinati ad acconto sul prezzo finale. Avete versato 18.000 euro in conto acquisto, avete ristrutturato il bagno, avete cambiato gli infissi. Al momento di esercitare l'opzione di acquisto, il proprietario dice no — oppure, più spesso, la banca dice no al mutuo residuo. Cosa avete in mano? La risposta non è scontata, ed è il terreno su cui si gioca la partita vera del rent to buy.
Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione — questa la denominazione tecnica introdotta dall'art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. Sblocca Italia), convertito con L. 11 novembre 2014, n. 164 — è uno strumento a struttura bifasica: una prima fase di godimento dell'immobile, con pagamento di un canone scisso in quota locatizia e quota di acconto prezzo, e una seconda fase eventuale, corrispondente all'esercizio dell'opzione di acquisto entro il termine contrattuale, comunque non superiore a dieci anni. Il contratto deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascritto nei registri immobiliari, con effetto prenotativo verso i terzi per tutta la durata pattuita. Su questo assetto normativo di base si innestano oggi due novità di rilievo. La prima è fiscale: il D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139, entrato in vigore il 1° gennaio 2025, ha abbassato l'aliquota dell'imposta di registro sulla quota acconto prezzo dal 3% allo 0,50%, equiparandola al regime della caparra confirmatoria e rendendo economicamente più attraente la scissione del canone verso componenti di acconto elevate. La seconda è di politica legislativa: la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024), nel definire le linee del Piano Casa Italia, ha esplicitamente indicato il rent to buy come strumento privilegiato per l'accesso all'abitazione di giovani, giovani coppie e genitori separati, prefigurando detrazioni fiscali sulla quota di acconto per il conduttore ancora in fase di discussione al MIT.
Tutto ciò rende l'istituto più appetibile. Ma non lo rende più sicuro, se il rogito finale non arriva.
Il rifiuto del definitivo: il rimedio esiste, ma ha un costo processuale
Quando il conduttore esercita regolarmente l'opzione di acquisto e il concedente rifiuta di stipulare l'atto notarile di trasferimento, il diritto offre una risposta precisa: l'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c. Il giudice, accertato l'inadempimento del concedente e verificata la disponibilità del conduttore a corrispondere il saldo prezzo, emette una sentenza costitutiva che produce gli stessi effetti del contratto non concluso, trasferendo la proprietà in capo al conduttore. Si tratta di uno strumento potente, ma con un'avvertenza cruciale: la domanda giudiziale deve essere trascritta entro il termine di durata contrattuale e comunque non oltre dieci anni dalla trascrizione originaria del rent to buy. Chi aspetta, perde l'effetto prenotativo e con esso la priorità rispetto ai creditori del concedente.
In tema di qualificazione contrattuale e di condizioni per l'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c., è significativa la posizione della Cass. civ., Sez. II, sentenza 22 marzo 2025, n. 7634, che — in materia di contratti preliminari — ha ribadito come la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. ante scadenza del termine prenotativo sia condizione necessaria per conservare il rango acquisito con la trascrizione dell'atto originario: un principio che, per identità di ratio, si applica con piena forza anche al rent to buy, dove il termine decennale è inderogabile per legge. Analogamente, la Cass. civ., Sez. II, sentenza 26 maggio 2025, n. 14030 ha chiarito che la valutazione degli inadempimenti reciproci tra le parti — tema frequente quando entrambe contestano l'altrui inadempimento al momento del rogito — non può essere condotta su base meramente cronologica, ma deve misurare l'incidenza di ciascuna condotta sul sinallagma contrattuale: chi ha pagato regolarmente tutti i canoni e si è presentato a firmare il definitivo, anche solo con un saldo provvisoriamente ridotto, non può essere trattato come inadempiente.
Sul versante strettamente rent to buy, la Cass. civ., Sez. II, sentenza 26 gennaio 2023, n. 2385 — che, pur anteriore al periodo di riferimento, costituisce il cardine interpretativo tuttora applicato dai giudici di merito — ha ribadito che l'affare è concluso, ai fini di ogni valutazione giuridica del vincolo, solo quando sorge tra le parti un obbligo giuridico eseguibile: il che, nel rent to buy, avviene nel momento dell'esercizio dell'opzione, non al momento della firma del contratto iniziale. Questo principio è stato poi declinato nella specifica struttura bifasica dall'ordinanza della Corte d'Appello di Venezia del 12 febbraio 2026, che ha sospeso l'efficacia della sentenza del Tribunale di Verona n. 2037/2025 del 24 settembre 2025: un precedente territorialmente vicino che conferma come la valutazione del momento in cui l'accordo produce effetti traslavi vincoli anche su questioni collaterali come la provvigione del mediatore.
Il mancato mutuo finale: il rischio più sottovalutato
Il caso del rifiuto del concedente è drammatico, ma tutto sommato raro. Il rischio che si verifica con ben maggiore frequenza è il seguente: il conduttore esercita l'opzione, ha la volontà di acquistare, ma la banca non eroga il mutuo per la quota residua. Qui la legge tace, e il silenzio è gravoso. L'art. 23, comma 5, D.L. 133/2014 si occupa della risoluzione per inadempimento del conduttore — non dell'impossibilità sopravvenuta di finanziare il saldo — e stabilisce che, in quel caso, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e acquisce interamente i canoni a titolo di indennità, salvo diversa pattuizione. In assenza di una clausola contrattuale che preveda espressamente l'ipotesi del mancato credito bancario come causa di non imputabilità al conduttore, quest'ultimo rischia di perdere non solo l'immobile, ma anche tutte le somme versate a titolo di quota godimento, nonché di vedere trattenuta, in tutto o in parte secondo i patti, anche la quota acconto. Non si tratta di una svista normativa di secondo piano: è una lacuna strutturale che la dottrina notarile segnala da anni, e che il Piano Casa non ha ancora colmato.
Il brocardo vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila sui propri interessi — traduce perfettamente l'onere che grava sul conduttore nel momento in cui sottoscrive il contratto: non si può attendere la scadenza del termine per scoprire le conseguenze della propria inadempienza finanziaria. La clausola sulla non imputabilità del mancato acquisto per cause creditizie deve essere negoziata e inserita in sede di redazione, non invocata in sede di giudizio.
Il filosofo del diritto Norberto Bobbio, in Dalla struttura alla funzione, osservava che il diritto svolge non solo una funzione repressiva ma anche una funzione promozionale: incentiva certi comportamenti per orientare la società verso obiettivi condivisi. Il rent to buy dovrebbe essere, nella logica del legislatore del 2014 e del Piano Casa del 2025-2026, uno strumento promozionale dell'accesso alla proprietà. Ma uno strumento promozionale funziona solo se è anche protettivo. Quando il conduttore arriva all'esercizio dell'opzione e si trova esposto alla doppia minaccia del rifiuto del concedente e del diniego bancario, senza clausole contrattualmente negoziate che tutelino entrambe le eventualità, la funzione promozionale si capovolge in una trappola.
Cosa verificare e negoziare prima di firmare
Dal punto di vista operativo, chi si accinge a sottoscrivere un contratto di rent to buy deve affrontare almeno quattro profili spesso trascurati. Il primo riguarda la quota di acconto e le conseguenze della rinuncia: è indispensabile che il contratto definisca esattamente quale percentuale degli acconti versati venga restituita in caso di mancato esercizio dell'opzione, distinguendo tra rinuncia volontaria e impossibilità oggettiva di ottenere il finanziamento. Il secondo profilo è quello ipotecario: ai sensi dell'art. 23, comma 4, D.L. 133/2014, se il bene è gravato da ipoteca o pignoramento al momento della stipula, il notaio non può procedere senza previa cancellazione o frazionamento; tuttavia, ipoteche sorte dopo la firma ma prima del rogito — pur teoricamente non opponibili grazie alla trascrizione — richiedono comunque un iter di cancellazione che dilata i tempi e genera costi imprevisti. È buona pratica inserire una clausola di accollo del mutuo preesistente o di delegazione di pagamento diretto, come rilevato dal Tribunale di Salerno con sentenza 16 maggio 2023, n. 2129, che ha condannato il concedente per aver lasciato che l'immobile su cui gravava il mutuo bancario scivolasse verso l'escussione. Il terzo profilo concerne le spese straordinarie e gli oneri urbanistici emersi nel corso del godimento: la legge rinvia alle norme sull'usufrutto (art. 1005 c.c.), ponendo la manutenzione straordinaria a carico del concedente, ma l'eventuale onere per sanatoria edilizia pendente non trova una risposta normativa univoca e deve essere disciplinato in contratto con precisione. Il quarto profilo, infine, riguarda il termine di trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento del concedente: non attendere la scadenza del contratto per agire in giudizio, ma muoversi tempestivamente per conservare l'effetto prenotativo della trascrizione originaria.
Un quadro, questo, che dimostra come il rent to buy non sia — contrariamente a quanto spesso rappresentato — un contratto da cui è possibile uscire illesi senza una redazione iniziale attenta. La novità fiscale del D.Lgs. 139/2024 e le prospettive del Piano Casa rendono questo strumento più conveniente sulla carta. Ma la vera convenienza si misura sull'equilibrio tra le clausole negoziate al tavolo del notaio, non sull'aliquota dell'imposta di registro. Il contratto di rent to buy è tanto più solido quanto più riesce ad anticipare contrattualmente ciò che la legge lascia irrisolto: e ciò che la legge lascia irrisolto, come si è visto, non è poco.
Redazione - Staff Studio Legale MP
