Immaginate un uomo che per più di dieci anni non può recarsi a trovare la sorella. Non perché lontana, non per motivi familiari: semplicemente perché l'edificio in cui lei abita è irraggiungibile in carrozzina. Nessun ascensore, nessuna rampa, nessun intervento da parte del condominio. Una storia vera, diventata una delle pronunce più significative in materia di accessibilità: la Cass. civ., Sez. I, ord. 15 giugno 2023, n. 17138. Ma quella sentenza non era un punto di arrivo. Era l'inizio di un orientamento giurisprudenziale che si sta consolidando con forza nel 2026.
«La legge è come la morte: non risparmia nessuno» scriveva Voltaire. Ma quando la legge protegge il più debole e nessuno la fa applicare, il problema non è la norma — è l'inerzia di chi avrebbe il dovere di agire.
Dalla norma alla discriminazione: il meccanismo che molti ignorano
Il quadro normativo sull'abbattimento delle barriere architettoniche è articolato: la legge n. 13 del 9 gennaio 1989 e il D.M. 236/1989 pongono le basi tecniche, l'art. 1120 c.c. regola le innovazioni condominiali, la legge n. 67 del 1 marzo 2006 introduce la tutela antidiscriminatoria. La normativa italiana ha costruito negli anni un sistema articolato per garantire l'accessibilità, a partire dalla legge 13/1989 e dal decreto ministeriale 236/1989, che definiscono i requisiti tecnici affinché gli edifici siano accessibili, visitabili e adattabili. Ma è proprio il raccordo tra queste norme che genera il profilo più sottovalutato: l'inaccessibilità non è solo un problema edilizio — è, in determinate condizioni, un atto discriminatorio.
La Cassazione civile, Sez. I, ord. 15 giugno 2023, n. 17138 ha statuito che "in materia di tutela antidiscriminatoria delle persone con disabilità vittime di disparità di trattamento nell'ambito di un contesto condominiale, costituisce discriminazione, ai sensi dell'articolo 2 della legge 67/2006, la situazione di inaccessibilità all'edificio determinata dall'esistenza di barriere architettoniche". La Corte ha aggiunto un elemento di portata generale: l'ampia nozione legislativa e regolamentare di "barriere architettoniche" e di "accessibilità" comporta l'immediata applicabilità della normativa antidiscriminatoria, anche "in assenza di specifiche previsioni che individuino determinati stati dei luoghi come ostativi". La tutela antidiscriminatoria, dunque, è esperibile ogniqualvolta l'accessibilità risulti limitata o preclusa.
Questo passaggio è dirompente: non è necessario che una norma tecnica classifichi espressamente come "barriera" un determinato stato dell'edificio. Basta che la persona disabile sia posta in una condizione di svantaggio nell'accesso. Il giudice valuta il fatto concreto, non la corrispondenza formale a una lista predefinita.
Il principio che governa questo campo è il vigilantibus iura subveniunt: il diritto tutela chi si attiva. Ma il suo rovescio — la discriminazione per omissione — è altrettanto potente: chi non agisce quando avrebbe il dovere di farlo risponde delle conseguenze.
La responsabilità dell'amministratore inerte e la sentenza del maggio 2026
La questione della responsabilità soggettiva dell'amministratore di condominio è il punto dove l'orientamento giurisprudenziale si fa più tagliente. La responsabilità dell'amministratore di condominio deriva dal non avere ottemperato ai propri doveri. Ne conseguiva la condanna dei convenuti in giudizio al risarcimento dei danni materiali e morali subiti dal disabile.
Ancora più recente e precisa è la Corte di Cassazione, Sez. II, sent. 27 maggio 2026, n. 16428: l'eventuale incidenza dell'opera sul decoro architettonico, sulle distanze, sulla luminosità o sulla fruizione della proprietà esclusiva del singolo condomino richiede una concreta e attenta comparazione tra i contrapposti interessi, verificando la gravità effettiva del pregiudizio lamentato, l'indispensabilità o adeguatezza della soluzione tecnica adottata e l'utilità dell'intervento rispetto alla finalità di superamento delle barriere architettoniche. La Suprema Corte, dunque, non nega che l'intervento possa interferire con altri diritti dei condomini, ma impone al giudice — e in prima battuta all'amministratore — una comparazione concreta tra gli interessi in gioco. Non esiste, in altri termini, un veto automatico fondato sul decoro o sulla luminosità: ogni opposizione deve essere proporzionata e giustificata.
Sul fronte della giurisprudenza di merito, la Corte d'Appello di Perugia, sent. 10 dicembre 2025, n. 670, ha confermato un principio ormai consolidato: in tema di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti, l'impossibilità di osservare tutte le prescrizioni della normativa speciale non preclude la realizzazione di opere che, pur derogando a tali prescrizioni, attenuino il disagio nell'accesso all'abitazione, a condizione che non neutralizzino del tutto il diritto all'utilizzo della cosa comune da parte degli altri condomini e non precludano il deflusso delle persone dallo stabile.
Questi due principi, letti insieme, costruiscono un quadro preciso: l'impossibilità tecnica assoluta di realizzare un intervento conforme al D.M. 236/1989 non giustifica l'inerzia totale. Il condominio — e il suo amministratore — devono cercare ogni soluzione praticabile che riduca il disagio. L'omissione assoluta, invece, è discriminatoria.
Il diritto al risarcimento del danno non patrimoniale merita un approfondimento specifico. La natura costituzionalmente rilevante della situazione soggettiva azionata implica che, in caso di lesione, sorge in capo al soggetto offeso anche il diritto al risarcimento del danno non patrimoniale, di cui all'articolo 2059 del Codice civile. La rimozione delle barriere architettoniche risponde all'"esigenza di garantire alle persone con disabilità la piena partecipazione alla vita sociale, in conformità ai principi di tutela della personalità e dei diritti fondamentali dell'individuo, sanciti anche dall'articolo 32 della Costituzione, il quale riconosce e tutela la salute, intesa sia come benessere fisico sia psichico". Il danno risarcibile, dunque, non si limita ai danni materiali: comprende la lesione alla dignità, alla libertà di movimento, alla vita di relazione — voci liquidabili in via equitativa.
Un elemento che molti trascurano riguarda la platea dei legittimati attivi. La tutela antidiscriminatoria non è riservata al condomino disabile. Qualora il condominio abbia omesso qualsiasi intervento volto all'abbattimento delle barriere architettoniche, il soggetto portatore di disabilità — anche non condomino — potrà agire contro il condominio avvalendosi della tutela antidiscriminatoria della legge 67/2006. Il visitatore abituale, il familiare, chiunque sia stabilmente privato dell'accesso a un edificio privato può agire. La legge 67/2006, insomma, non guarda al rapporto giuridico con il condominio, ma alla condizione di svantaggio reale.
Il mutato quadro delle agevolazioni fiscali aggiunge un'ulteriore urgenza pratica. La detrazione del 75% prevista per le spese di eliminazione delle barriere architettoniche era stata prorogata al 31 dicembre 2025; per le spese sostenute dal 1° gennaio 2026, pertanto, non è più possibile richiederla. Con la nuova Legge di Bilancio sono stati previsti cambiamenti per quanto riguarda il bonus per il recupero del patrimonio edilizio: si tratta di una detrazione IRPEF sulle spese sostenute per ristrutturare abitazioni e parti comuni di edifici residenziali che viene restituita in dieci anni. Le percentuali di detrazione variano in base all'anno di pagamento e al tipo di immobile: 50% se si tratta di abitazione principale, 36% per altro tipo di abitazione, con una spesa massima di 96.000 euro.
Il ridimensionamento fiscale rischia di diventare un alibi per rinviare ancora interventi necessari. Ma il costo del rinvio — giuridicamente — potrebbe risultare ben più elevato del costo dei lavori. Un condominio che, a fronte di richiesta documentata di un condomino o di un familiare disabile, non delibera alcun intervento, espone l'amministratore a responsabilità personale per condotta discriminatoria omissiva. L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino, interessato all'adozione della deliberazione. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Cosa fare concretamente? Chi si trova in una condizione di inaccessibilità deve anzitutto formalizzare per iscritto la richiesta all'amministratore, specificando gli interventi ritenuti necessari. In assenza di convocazione dell'assemblea entro i termini di legge, o in caso di delibera sfavorevole non motivata da ragioni tecniche serie e proporzionate, è possibile agire ai sensi della legge 67/2006 con ricorso al Tribunale in composizione monocratica. Il procedimento è sommario e urgente: il giudice può disporre misure atipiche per rimuovere la condizione discriminatoria, provvedimenti atipici e non espressamente previsti dalla legge, purché idonei a neutralizzare gli effetti pregiudizievoli e irreversibili della discriminazione sulla posizione giuridica sostanziale del soggetto discriminato.
Vale la pena soffermarsi su un aspetto che gli altri commentatori tendono a non segnalare: c'è una tensione irrisolta tra il progressivo ridimensionamento degli incentivi fiscali — che riduce la convenienza economica degli interventi per la maggioranza dei condomini — e l'inasprimento della posizione giurisprudenziale sulla responsabilità per omissione. In altri termini, mentre lo Stato ritira progressivamente il sostegno economico, i tribunali estendono la responsabilità di chi non interviene. Questa forbice rischia di scaricare sul condomino disabile e sul suo nucleo familiare il costo di una politica contraddittoria: meno incentivi, più obblighi, ma senza risorse adeguate per adempierli. È un nodo che il legislatore non ha ancora sciolto, e che attende risposte urgenti soprattutto alla luce della riforma della disabilità avviata con il D.Lgs. 62/2024, la cui sperimentazione è in corso fino al 31 dicembre 2026. La riforma si allinea alla definizione di disabilità dell'OMS, che tiene conto dei fattori ambientali e sociali oltre a quelli clinici: un approccio che, coerentemente applicato, dovrebbe portare a considerare l'inaccessibilità dell'ambiente costruito non come un problema del singolo, ma come una condizione disabilitante in sé, cui lo Stato — oltre al singolo condominio — è chiamato a rispondere.
Come ricordava Dworkin, ogni sistema giuridico serio deve scegliere tra un diritto che tratta le persone come mezzi e un diritto che le tratta come fini. L'accessibilità non è un lusso condominalè: è la misura concreta di quella scelta.
Redazione - Staff Studio Legale MP
