Immaginate di aver firmato un contratto di rent to buy su un appartamento di proprietà, convinti di aver trovato la soluzione perfetta: un acquirente serio, canoni mensili superiori al normale affitto, e la prospettiva di concludere la vendita entro cinque anni. Poi il conduttore smette di pagare. Chiedete il rilascio dell'immobile e scoprite che il percorso per rientrarne in possesso non è né rapido né scontato. Peggio ancora: vi accorgete che alcune clausole del contratto, pensate per tutelarvi, potrebbero non reggere a un vaglio giudiziale.
Questo scenario non è ipotetico. È il profilo di rischio concreto che la giurisprudenza e la dottrina più recente stanno portando in primo piano, e che merita un'analisi diretta — dal punto di vista di chi concede, non di chi acquista.
La struttura del contratto: un'asimmetria che pochi notano
Il rent to buy è disciplinato dall'art. 23 del D.L. n. 133/2014, convertito con Legge n. 164/2014, che lo definisce "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili". La norma impone la trascrizione nei registri immobiliari in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, e scandisce le conseguenze dell'inadempimento di ciascuna parte.
La struttura è chiaramente asimmetrica: il conduttore ha un diritto di acquistare, non un obbligo. Se alla scadenza del termine convenuto decide di non esercitare l'opzione, non sta inadempiendo — sta semplicemente rinunciando a una facoltà. Questa distinzione, che può sembrare sottile, ha conseguenze economiche e giuridiche enormi per il concedente, che si è nel frattempo privato della libertà di vendere l'immobile a terzi per tutta la durata del rapporto.
La Corte di Cassazione, Sez. II, con sentenza 27 febbraio 2019, n. 5806, ha confermato che il rent to buy è una figura contrattuale autonoma e a sé stante, distinta sia dalla semplice locazione con opzione di acquisto sia dal contratto preliminare di compravendita. Questa autonomia tipologica, pur costituendo una conquista dogmatica importante, complica la vita al concedente che intende agire in via esecutiva: non può usare gli strumenti della locazione pura, ma nemmeno quelli propri della promessa di vendita.
Il nodo irrisolto: come si rientra in possesso dell'immobile?
Qui si concentra il rischio più sottovalutato. L'art. 23, comma 5, D.L. 133/2014 stabilisce che in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, salvo diversa pattuizione contrattuale. Il contratto si risolve quando il mancato pagamento, anche non consecutivo, raggiunge almeno un ventesimo del numero complessivo dei canoni previsti.
La norma è chiara sul diritto del concedente alla restituzione. Lo è molto meno sul come questo diritto si fa valere in concreto. Il procedimento per convalida di sfratto, tipico delle locazioni, non è direttamente applicabile al rent to buy: il contratto non è una locazione pura, ma un accordo complesso che integra elementi di preliminare di vendita. La Corte d'Appello di Bologna, con sentenza n. 75 del 3 febbraio 2024, ha affrontato proprio questo tema, confermando che la procedura di convalida è percorribile solo a determinate condizioni formali, legate alla struttura specifica del contratto.
Il Notariato ha da tempo segnalato questa criticità: il titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile è ottenibile in via diretta solo se il contratto è stato stipulato per atto pubblico notarile e contiene una clausola risolutiva espressa che individui con precisione le condizioni di inadempimento. In assenza di questi elementi, il concedente è costretto ad avviare un giudizio ordinario di risoluzione e restituzione, con i tempi che ne conseguono — e nel frattempo il conduttore rimane nell'immobile.
Il mercato veronese e veneto ha già visto questo scenario concretizzarsi. Il Tribunale di Verona, con sentenza n. 2037/2025 del 24 settembre 2025, ha affrontato un caso emblematico originato da un contratto di rent to buy, con strascichi che hanno coinvolto la Corte d'Appello di Venezia, la quale con ordinanza del 12 febbraio 2026 si è pronunciata in sede cautelare sulla sospensiva dell'efficacia della sentenza di primo grado. La vicenda, relativa ai rapporti tra le parti del contratto e i terzi coinvolti (nella specie un mediatore immobiliare), conferma come l'intreccio di diritti e obblighi nel rent to buy produca contenziosi di non immediata risoluzione.
La clausola "restituzione zero": valida o nulla?
Un'altra zona d'ombra riguarda la possibilità, che le parti hanno in base al comma 1-bis dell'art. 23, di definire contrattualmente la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto. La legge non fissa un limite minimo: in astratto, le parti potrebbero stabilire che la restituzione sia pari a zero.
Questa clausola — apparentemente vantaggiosa per il concedente — è però di validità controversa. Una parte della dottrina e il Notariato del Triveneto ritengono che il comma 1-bis dell'art. 23 sia norma imperativa, che impone un obbligo di restituzione minimo come elemento strutturale del contratto. La logica è stringente: se il mancato acquisto non è inadempimento ma esercizio di una facoltà, trattare le somme versate come definitivamente perdute per il conduttore equivarrebbe a introdurre una penale occulta senza causa — con il rischio di nullità parziale della clausola, o addirittura totale del negozio nella sua componente sanzionatoria, per contrasto con i principi generali di correttezza e buona fede contrattuale sanciti dagli artt. 1175 e 1375 c.c.
Summum ius summa iniuria: Cicerone ricordava che l'applicazione estrema e letterale della norma può produrre la massima ingiustizia. Una clausola che azzera la restituzione dell'acconto prezzo quando il conduttore esercita legittimamente una facoltà riconosciutagli dalla legge rischia di essere il paradigma esatto di questa massima. Per il concedente, ciò significa che una clausola pensata per proteggersi potrebbe rivelarsi un boomerang processuale.
La novità fiscale che cambia i calcoli economici
A complicare ulteriormente la pianificazione del contratto, dal 1° gennaio 2025 è entrato in vigore il D.Lgs. n. 139 del 18 settembre 2024, che ha riformato il regime fiscale dell'imposta di registro sulla quota dei canoni imputata ad acconto prezzo. L'aliquota è scesa dal 3% allo 0,50%, allineandosi al trattamento della caparra confirmatoria. Si tratta di un risparmio significativo, particolarmente rilevante nei contratti con alta componente di acconto.
Questa riduzione ha un effetto collaterale poco discusso: rende più appetibile per il conduttore versare quote elevate di acconto — il che, in caso di successivo mancato acquisto o risoluzione per inadempimento, aumenta l'importo delle somme contese. Per il concedente, questo significa che la definizione contrattuale delle quote e delle conseguenze dell'inadempimento diventa ancora più strategica di quanto non fosse prima della riforma.
Cosa deve fare concretamente il concedente
Il primo errore da evitare è usare contratti standard scaricati da internet o adattati da modelli di locazione. La specificità del rent to buy richiede che ogni clausola sia calibrata sul caso concreto: il rapporto tra quota di godimento e quota acconto prezzo, la soglia di inadempimento che attiva la risoluzione, la clausola risolutiva espressa, la forma notarile dell'atto — sono tutti elementi che incidono direttamente sulla possibilità di far valere i propri diritti in via esecutiva.
Il secondo errore è non verificare preventivamente la solidità patrimoniale e reddituale del conduttore. La durata del rapporto — che può arrivare fino a dieci anni per la tutela derivante dalla trascrizione — espone il concedente a un rischio prolungato di inadempimento. Prima di vincolare il proprio immobile, è necessario conoscere il profilo economico della controparte.
Il terzo errore riguarda la clausola sulle spese e sulle riparazioni: nella fase di godimento, le imposte legate al possesso dell'immobile restano in capo al proprietario, mentre la manutenzione ordinaria è solitamente a carico del conduttore. Definire con precisione il confine tra manutenzione ordinaria e straordinaria — e le conseguenze del mancato intervento — evita un contenzioso tipico a metà percorso contrattuale.
Hannah Arendt osservava che i diritti esistono solo nella misura in cui possono essere rivendicati e fatti valere in un sistema giuridico funzionante. Nel diritto contrattuale immobiliare, questa osservazione si traduce in un principio pratico: avere un diritto scritto nel contratto vale poco se, al momento di farlo valere, mancano gli strumenti processuali per renderlo effettivo. Il rent to buy, nella sua versione mal redatta, è il caso di scuola in cui questa distanza tra diritto scritto e diritto effettivo può risultare molto costosa.
L'istituto è uno strumento valido e meritevole: consente di sbloccare transazioni che il mercato del credito blocca, e tutela entrambe le parti se costruito con cura. La questione è che quella cura, sul lato del concedente, è ancora troppo spesso assente — e la giurisprudenza lo sta certificando contratto dopo contratto.
Redazione - Staff Studio Legale MP
