Immaginate di aver versato, mese dopo mese, canoni crescenti per tre anni su un appartamento che avete ristrutturato, abitato, fatto vostro. Il rogito è imminente. Poi arriva la notizia: sull'immobile grava un'ipoteca iscritta prima della firma del vostro contratto, e il concedente non ha più la capacità di onorarla. Quel che sembrava un investimento sicuro si trasforma in un contenzioso dai tempi incerti. È uno scenario raro? Meno di quanto si pensi.
Il contratto di rent to buy — disciplinato dall'art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. "Sblocca Italia"), convertito con legge 11 novembre 2014, n. 164 — è uno strumento di grande utilità per chi aspira alla proprietà ma non può accedere nell'immediato al credito bancario. La sua struttura bifasica — godimento dell'immobile e diritto di acquisto esercitabile entro un termine massimo di dieci anni — lo rende attraente. Ma proprio la durata prolungata del rapporto, e la complessità della posizione giuridica del conduttore, espongono quest'ultimo a rischi che una lettura superficiale del contratto non consente di cogliere.
La trascrizione: scudo reale o falsa sicurezza?
Il punto di forza del rent to buy rispetto, ad esempio, al contratto preliminare classico è la trascrizione obbligatoria ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., con effetto prenotativo che può durare fino a dieci anni. Questo significa che, in linea di principio, tutti gli atti dispositivi compiuti dal concedente dopo la trascrizione del rent to buy sono inopponibili al conduttore: vendite a terzi, ipoteche volontarie, pignoramenti successivi. Fin qui, la tutela sembra robusta.
Il problema emerge però su due fronti distinti, entrambi capaci di vanificare quella protezione: le ipoteche preesistenti alla trascrizione e la revocatoria fallimentare.
Sul primo fronte, la norma è inequivoca: l'art. 2825-bis c.c. stabilisce che la trascrizione del contratto preliminare — e per estensione del rent to buy — non prevale sull'ipoteca iscritta sull'immobile a garanzia del finanziamento dell'intervento edilizio. Più in generale, qualunque ipoteca iscritta prima della trascrizione del rent to buy mantiene la propria priorità. Il conduttore che non ha effettuato una preventiva visura ipocatastale rischia di stipulare un contratto su un immobile già gravato da un diritto reale di garanzia che potrebbe prevalere sul suo diritto all'acquisto in sede esecutiva.
La Corte d'Appello di Firenze, in una decisione depositata il 10 marzo 2026 (causa originata da Cass. civ. n. 7876/2023), ha respinto la richiesta di azione revocatoria avanzata da una banca contro atti di rent to buy, stabilendo che, in presenza di un'ipoteca anteriore sull'immobile, manca il requisito del pregiudizio (eventus damni), rendendo l'azione un'inutile superfetazione poiché il creditore gode già del diritto di sequela. Il ragionamento è rigoroso: se la banca aveva già un'ipoteca sull'immobile, il contratto di rent to buy non modifica la sua posizione — il suo diritto di rivalersi sull'immobile rimane integro. La pronuncia, di notevole impatto pratico, chiarisce da un lato che il rent to buy non può essere aggredito con la revocatoria quando il creditore è già protetto dall'ipoteca; ma dall'altro conferma implicitamente che il conduttore, in caso di esecuzione ipotecaria, potrebbe perdere il bene nonostante la trascrizione del proprio contratto.
Sul secondo fronte, quello della revocatoria fallimentare, la questione è altrettanto delicata. Il rent to buy può essere revocato se stipulato nell'anno precedente alla dichiarazione di fallimento e se le prestazioni eseguite dal concedente superano di oltre un quarto quanto a lui dato o promesso; tuttavia, i contratti di rent to buy correttamente trascritti godono di una protezione specifica contro la revocatoria fallimentare.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20798/2024, ha ribadito un principio fondamentale: la compravendita di un immobile formalizzata con scrittura privata solo registrata ma non trascritta non ha efficacia contro i creditori del venditore fallito, poiché l'opponibilità al fallimento richiede inderogabilmente la trascrizione dell'atto nei registri immobiliari in data anteriore alla dichiarazione di fallimento. La sentenza, pubblicata e commentata nel dicembre 2025, consolida un orientamento che si estende, per analogia interpretativa, anche al rent to buy: la trascrizione non è una formalità, è la condizione necessaria dell'intera tutela.
Occorre tuttavia tenere presente un limite strutturale: gli effetti della trascrizione del rent to buy cessano se, entro la naturale scadenza del contratto — e comunque decorso un periodo non superiore a dieci anni — non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo; inoltre, la trascrizione del contratto, ancorché anteriore, non prevale sull'ipoteca iscritta sull'immobile a garanzia del finanziamento dell'intervento edilizio ai sensi dell'art. 2825-bis c.c. Un'eccezione che pochi conduttori conoscono al momento della firma.
Due diligence prima del rogito: cosa verificare e cosa negoziare
Il quadro giurisprudenziale delineato impone alcune considerazioni pratiche di prima urgenza per chi si appresta a firmare un contratto di rent to buy.
La visura ipocatastale sull'immobile è il primo atto irrinunciabile. Occorre verificare se esistono ipoteche iscritte, per quale importo, in favore di quale creditore, e da quanto tempo. Un'ipoteca di primo grado che garantisce un mutuo bancario residuo di importo prossimo al valore dell'immobile è un segnale di rischio serio: in caso di inadempimento del concedente verso la banca, l'esecuzione ipotecaria potrebbe travolgere anche il diritto del conduttore all'acquisto, nonostante la trascrizione del rent to buy.
Il secondo elemento da negoziare è la clausola di delegazione di pagamento: il conduttore si riserva il diritto di pagare direttamente alla banca creditrice le rate del mutuo gravante sull'immobile, scomputando le somme dal canone dovuto al concedente. È una clausola di protezione che, qualora inserita, isola il conduttore dal rischio di inadempimento del concedente verso il proprio finanziatore.
Terzo: la clausola risolutiva espressa con dettaglio delle conseguenze patrimoniali. L'art. 23, comma 5, del D.L. 133/2014 stabilisce che in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, questi deve restituire la parte dei canoni imputata a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali; in caso di inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, salvo diversa pattuizione. Ma questa disposizione non risolve il problema dell'immobile già pignorato o ipotecato: non si può restituire ciò che non si è mai ricevuto in proprietà.
Il brocardo vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila — esprime con precisione la filosofia che deve presiedere alla stipula di questo contratto. Non è sufficiente affidarsi alla struttura legale del negozio; occorre una verifica puntuale dello stato giuridico dell'immobile prima di immobilizzare risorse economiche significative.
Come ha scritto Hannah Arendt, «la certezza del futuro è la condizione necessaria di ogni impegno nel presente». Questo vale in modo letterale per il rent to buy: il conduttore si impegna oggi versando canoni, nella certezza — o nella speranza — di poter esercitare domani il diritto di acquisto. Se quella certezza ha fondamenta fragili — un immobile ipotecato, un concedente esposto finanziariamente — l'intero edificio del contratto rischia di cedere.
La struttura bifasica del rent to buy è un'opportunità reale per molte famiglie che faticano ad accedere al credito in tempi brevi. Sul piano civilistico, il rent to buy costituisce un negozio giuridico unitario con causa mista di godimento e futura alienazione, mentre sul versante fiscale genera una scomposizione temporale degli effetti reddituali che può rivelarsi vantaggiosa per il concedente — ma che rafforza ulteriormente l'asimmetria informativa tra le parti. Il conduttore che non è assistito da un professionista esperto in diritto immobiliare entra in un rapporto contrattuale di lunga durata senza conoscere a fondo le proprie vulnerabilità. La complessità tecnica di questo strumento non deve essere sottovalutata: è esattamente questa complessità a richiedere un'analisi preventiva accurata, che va ben oltre la lettura del testo contrattuale.
Redazione - Staff Studio Legale MP
