Immaginate di aver firmato un contratto di rent to buy su un appartamento a Verona: pagate il canone ogni mese, una quota va ad abbattere il prezzo futuro, avete già scelto i mobili. Poi, un giorno, ricevete una notifica: sull'immobile pende un'esecuzione ipotecaria avviata da una banca che aveva iscritto ipoteca ben prima della firma del vostro contratto. Il mediatore ve l'aveva detto? L'agenzia aveva controllato? E soprattutto: siete tutelati?
Questa è la domanda che più raramente viene posta, e più frequentemente dovrebbe esserlo, prima di sottoscrivere un rent to buy. Non si tratta di un caso limite. La combinazione tra la diffusione di questo strumento contrattuale e la fragilità finanziaria di molti concedenti — spesso imprenditori o piccoli costruttori — rende il rischio ipoteca uno dei profili di maggior criticità pratica dell'intero istituto.
Il meccanismo contrattuale e la funzione della trascrizione
Il contratto di rent to buy, tipizzato dall'art. 23 del D.L. 12 settembre 2014 n. 133 convertito in L. 11 novembre 2014 n. 164, disciplina l'immediata concessione in godimento di un immobile al conduttore, con diritto di quest'ultimo di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la quota di canone indicata in contratto. Il canone svolge dunque una duplice funzione: corrispettivo per il godimento attuale e acconto progressivo sul prezzo di acquisto futuro.
La principale garanzia che la legge assegna al conduttore è la trascrizione del contratto nei registri immobiliari, ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. Questa trascrizione ha un effetto prenotativo: neutralizza le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli successive alla data di trascrizione del rent to buy. In altre parole, chi trascrive il contratto per primo prevale su chi iscrive ipoteca o trascrive un pignoramento dopo quella data.
Il punto critico — su cui la giurisprudenza ha fatto chiarezza in modo netto — è che la trascrizione non produce alcun effetto sulle ipoteche e sugli atti pregiudizievoli già iscritti o trascritti in precedenza. L'art. 2644 c.c. sancisce il principio di priorità temporale: prior in tempore, potior in iure. Se una banca ha iscritto ipoteca sull'immobile prima che il rent to buy venga trascritto, quella banca conserva intatto il proprio diritto di procedere esecutivamente sull'immobile, indipendentemente dal contratto di godimento in corso.
Questo significa che il conduttore che ha già versato anni di canoni — con la relativa quota imputata al prezzo — potrebbe ritrovarsi a perdere l'immobile in un'asta giudiziaria, senza poter opporre il proprio contratto all'aggiudicatario. Recupererebbe solo le somme che il concedente è tenuto a restituire ai sensi dell'art. 23, comma 5, del decreto: ossia la parte dei canoni imputata a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Ma il sogno dell'acquisto sarebbe svanito.
La giurisprudenza recente: tre pronunce da conoscere
La Corte d'Appello di Firenze, con sentenza del 30 aprile 2026 (pronunciata in sede di rinvio a seguito di Cass., ord. 7876/2023), ha affrontato una vicenda in cui due contratti di rent to buy erano stati stipulati su immobili già gravati da ipoteca bancaria anteriore. La banca creditrice aveva agito in revocatoria, temendo che i contratti potessero ostacolare il recupero del proprio credito. La Corte ha chiarito un principio di assoluta rilevanza pratica: l'azione revocatoria promossa dal creditore ipotecario è inammissibile — non perché i contratti di rent to buy siano intangibili, ma perché il creditore stesso, essendo già titolare di un'ipoteca che gli consentiva comunque di aggredire i beni, non subiva alcun danno patrimoniale reale dagli atti contestati. In altri termini, il creditore con ipoteca anteriore non ha bisogno della revocatoria: può semplicemente procedere all'esecuzione, e il rent to buy trascritto successivamente non lo ferma.
Questo principio illumina un aspetto centrale: la trascrizione del rent to buy non costituisce uno scudo contro le ipoteche preesistenti. Il conduttore che ha verificato la libertà dell'immobile solo al momento della firma, ma non ha monitorato il periodo successivo, può ugualmente essere sorpreso da pignoramenti. L'art. 23 del decreto, al comma 7, dispone che il contratto di rent to buy trascritto non è soggetto a revocatoria fallimentare in presenza di determinati requisiti — ma questa tutela riguarda la revocatoria, non l'esecuzione ipotecaria del creditore che vantava già iscrizione anteriore.
Sul fronte dell'inadempimento del concedente e della natura bifasica del contratto, la Corte d'Appello di Venezia, con ordinanza pronunciata nel 2026 in sede di sospensiva sulla sentenza del Tribunale di Verona n. 2037 del 24 settembre 2025, ha ribadito che il rent to buy si articola in due negozi strutturalmente distinti: la fase rent — la locazione, certa e attuale — e la fase buy — l'acquisto, futuro ed eventuale, che si realizza solo con l'esercizio dell'opzione da parte del conduttore. Questa distinzione non è solo teorica: significa che, fino all'esercizio dell'opzione, l'immobile rimane nella piena disponibilità giuridica del concedente, con tutto ciò che ne consegue sul piano dei rischi esecutivi.
Un ulteriore tassello proviene da Cass. civ., Sez. I, sentenza 15 ottobre 2025 n. 28918, che — pur avendo ad oggetto la prelazione del conduttore commerciale in sede concorsuale — ha ribadito un principio sistematico di ampia portata: le tutele di diritto privato, costruite per l'ambito negoziale ordinario, non possono automaticamente trasferirsi alle procedure esecutive collettive o concorsuali, governate da una logica pubblicistica e da criteri di concorrenza tra creditori. Ne discende che il conduttore di un rent to buy, pur titolare di diritti contrattuali validi, non può presumere che questi diritti sopravvivano immutati alla crisi finanziaria del concedente.
Il brocardo vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila — riassume con esattezza chirurgica la lezione che la giurisprudenza consegna a chi si avvicina al rent to buy: la tutela esiste, ma è attiva, non automatica. Richiede diligenza prima, durante e dopo la firma.
Come scriveva Nassim Nicholas Taleb, i rischi più devastanti non sono quelli che conosciamo e temiamo, ma quelli che non sappiamo di non conoscere. Il conduttore che firma un rent to buy conosce i rischi del mancato esercizio dell'opzione, del rialzo dei tassi, dell'impossibilità di ottenere il mutuo a scadenza. Raramente conosce il rischio di un'ipoteca iscritta tre anni prima su quell'immobile da una banca che non ha mai sentito nominare.
Cosa fare in concreto, prima di firmare e durante il contratto.
La prima cautela è una visura ipotecaria completa, aggiornata alla data di stipula, che includa non solo le ipoteche iscritte ma anche i pignoramenti trascritti e i sequestri conservativi. Questa verifica deve precedere la firma, non seguirla. In secondo luogo, la trascrizione del contratto deve avvenire con tempestività: ogni giorno di ritardo è un giorno in cui ipoteche o pignoramenti potrebbero sopravvenire e prevalere. Il contratto stipulato nella forma dell'atto pubblico notarile consente di avviare immediatamente la procedura di trascrizione e, in caso di inadempimento del concedente, fornisce al conduttore un titolo esecutivo diretto per la consegna dell'immobile ai sensi degli artt. 474 e 605 c.p.c., senza necessità di ottenere prima una sentenza di condanna.
In terzo luogo, è consigliabile inserire nel contratto una clausola di risoluzione automatica o di riduzione del canone qualora, durante la fase di godimento, vengano iscritte nuove ipoteche sull'immobile, nonché un obbligo del concedente di comunicare tempestivamente qualsiasi atto pregiudizievole sopravvenuto. Queste clausole non neutralizzano il rischio legato alle ipoteche anteriori, ma presuppongono che le parti abbiano affrontato esplicitamente il tema nella negoziazione.
È altresì opportuno verificare, prima della firma, la situazione economico-patrimoniale del concedente: se si tratta di una società di costruzioni o di un imprenditore individuale, è possibile consultare il Registro delle Imprese per rilevare procedure di allerta, segnalazioni di crisi o piani di rientro in essere. Un concedente in difficoltà finanziaria non è necessariamente un cattivo contraente, ma è un contraente rispetto al quale la diligenza deve essere proporzionalmente più elevata.
Infine, va ricordato che il conduttore che esercita l'opzione di acquisto dovrebbe richiedere, al momento del rogito definitivo, una nuova visura aggiornata: tra la firma del rent to buy e il trasferimento della proprietà possono trascorrere anni, e in quel lasso di tempo possono essere intervenuti atti pregiudizievoli successivi alla trascrizione del rent to buy medesimo — che per definizione non sarebbero coperti dalla garanzia prenotativa.
Il rent to buy è uno strumento contrattuale sofisticato e, quando correttamente strutturato, genuinamente vantaggioso per entrambe le parti. Ma la sua complessità strutturale — la coesistenza di una fase locatizia e di una promessa di vendita, la durata pluriennale, l'evoluzione patrimoniale del concedente nel frattempo — lo espone a rischi che una lettura superficiale del contratto non consente di cogliere. La giurisprudenza del 2025 e del 2026 sta progressivamente chiarendo questi contorni, confermando che la protezione del conduttore esiste ma è strettamente condizionata alla tempestività e alla correttezza formale degli atti compiuti. Non è il contratto che tutela da solo: è la qualità della negoziazione, della redazione e della vigilanza nel tempo a determinare se quella protezione resterà effettiva fino al rogito.
Redazione - Staff Studio Legale MP
