Immaginate di aver versato per tre anni canoni mensili nell'ambito di un contratto di rent to buy, accumulando una quota-acconto sul prezzo della casa che sognavate di acquistare. Poi, un giorno, ricevete comunicazione che la banca ha avviato una procedura esecutiva sull'immobile, perché il proprietario ha smesso di pagare le rate del mutuo. I vostri soldi, le vostre aspettative, il vostro futuro: tutto travolto da un'ipoteca che esisteva prima ancora che firmaste il contratto.
Non è uno scenario di fantasia. È uno dei rischi concreti e sottovalutati del rent to buy, che la giurisprudenza più recente ha contribuito a mettere a fuoco con una chiarezza che dovrebbe far riflettere chiunque stia valutando questa formula contrattuale.
L'istituto e la sua struttura: un doppio binario non privo di fragilità
Il contratto di rent to buy è stato tipizzato nel nostro ordinamento dall'art. 23 del D.L. n. 133/2014, convertito con L. n. 164/2014, il cosiddetto Decreto Sblocca Italia. La norma definisce questa fattispecie come un "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili": il conduttore ottiene il godimento immediato dell'immobile, versando un canone periodico in parte destinato al corrispettivo del godimento e in parte imputato ad acconto sul futuro prezzo di acquisto, fermo restando il suo diritto — non l'obbligo — di acquistare entro il termine contrattuale.
Uno degli strumenti di tutela più importanti per il conduttore è la trascrizione del contratto nei registri immobiliari. A differenza del contratto preliminare ordinario, la cui trascrizione produce un effetto prenotativo limitato a tre anni, la trascrizione del rent to buy può durare fino a dieci anni, pari alla durata massima del contratto. Ciò significa, in linea di principio, che eventuali ipoteche, pignoramenti o altri atti pregiudizievoli iscritti dopo la trascrizione del rent to buy non pregiudicano il diritto del conduttore ad acquistare l'immobile nelle condizioni in cui si trovava al momento della stipula.
Ma è qui che emerge la prima, fondamentale insidia: la protezione della trascrizione opera esclusivamente pro futuro, cioè soltanto rispetto agli atti successivi alla trascrizione stessa. Essa è del tutto impotente rispetto alle ipoteche già iscritte prima della firma del rent to buy. Il principio è sancito dall'art. 2644 c.c. in materia di priorità delle trascrizioni, e la sua applicazione al rent to buy produce conseguenze durissime per il conduttore inconsapevole.
La regola, in termini pratici, è semplice e spietata: prior in tempore, potior in iure. Chi ha iscritto l'ipoteca prima mantiene il suo diritto di sequela sull'immobile, anche nei confronti di chi abbia successivamente acquisito diritti sul bene. Se dunque la banca ha concesso un mutuo fondiario al costruttore o al venditore iscrivendo ipoteca anteriormente al contratto di rent to buy, il conduttore acquisterà — se e quando eserciterà l'opzione — un immobile ancora gravato da quel vincolo, oppure sarà esposto all'esecuzione forzata nel frattempo.
La Corte di Cassazione, Sez. I, con ordinanza 17 marzo 2023, n. 7876 ha chiarito, con riferimento a un'azione revocatoria promossa da una banca contro un rent to buy, che il creditore ipotecario anteriore all'iscrizione del contratto non subisce alcun pregiudizio dall'esistenza del rent to buy stesso, perché il suo diritto di sequela sull'immobile resta intatto. In questo scenario, l'azione revocatoria risulta addirittura inammissibile per carenza di interesse, non essendovi alcun danno patrimoniale da riparare. Un principio confermato dal più recente orientamento della Cassazione con la sentenza Sez. II, 17 febbraio 2025, n. 3989 (Pres. Falabella, Rel. Valentino), che ha ribadito come il contratto di rent to buy, producendo effetti meramente obbligatori e non traslativi immediati della proprietà, non integri una disposizione patrimoniale idonea a fondare l'azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c.
Il caso-tipo: il mutuo del costruttore e i canoni a rischio
Il terreno di massima pericolosità pratica è quello delle compravendite di immobili di nuova costruzione. Accade frequentemente che un'impresa costruttrice, per finanziare i lavori, abbia acceso un mutuo con una banca iscrivendo ipoteca sull'intero fabbricato o sul singolo appartamento. A costruzione ultimata o in corso, la stessa impresa propone il rent to buy come formula commerciale attraente per i potenziali acquirenti.
Il conduttore inizia a versare i canoni: parte va a coprire il godimento, parte si accumula come acconto sul prezzo. Ma se nel frattempo l'impresa costruttrice entra in difficoltà finanziarie e smette di versare le rate del mutuo, la banca creditrice — forte della propria ipoteca anteriore — può avviare l'esecuzione forzata sull'immobile. In quel momento, il conduttore si trova di fronte a una scelta dolorosa: partecipare all'asta cercando di acquistare l'immobile pagando (di nuovo) il prezzo, oppure assistere impotente alla perdita dell'intero acconto accumulato.
Il Tribunale di Salerno, con sentenza 16 maggio 2023, n. 2129, ha affrontato proprio un caso di questo tipo: una società concedente incassava regolarmente i canoni di rent to buy ma ometteva di versare le rate del mutuo ipotecario gravante sull'immobile, in violazione di uno specifico obbligo contrattuale. Il giudice ha riconosciuto che tale omissione configura un grave inadempimento del concedente e ha disposto la risoluzione del contratto con condanna alla restituzione integrale di tutte le somme versate dal conduttore. Una tutela risarcitoria certamente importante, ma che non neutralizza il rischio esecutivo nel caso in cui la banca abbia già avviato l'asta.
Ancora più recente è la pronuncia del Tribunale di Vallo della Lucania, sentenza 26 marzo 2026, n. 225, che ha affrontato le conseguenze di un'operazione di rent to buy destinata a sfociare nel rogito dopo quattro anni di godimento, in una fattispecie in cui la situazione giuridica dell'immobile presentava profili di complessità non adeguatamente governati in sede di negoziazione contrattuale. La vicenda conferma come la redazione approssimativa del contratto — in assenza di una verifica sistematica delle pregiudizievoli gravanti sul bene — esponga il conduttore a conseguenze che nessuna clausola di restituzione dei canoni è in grado di neutralizzare completamente.
Summum ius summa iniuria: il massimo rigore della norma applicata senza temperamenti può tradursi nella massima ingiustizia. È ciò che accade quando il conduttore in buona fede scopre che la tutela offerta dalla trascrizione del rent to buy, pur formalmente ineccepibile, si arresta impotente di fronte all'ipoteca che la banca aveva iscritto anni prima dell'inizio del suo cammino verso l'acquisto della casa.
Nelle parole di Luigi Ferrajoli, il diritto è uno strumento di garanzia che vale nella misura in cui chi è tenuto a rispettarlo ha anche la capacità e la volontà di farlo: quando questa condizione manca, è il sistema di tutele preventive — non quello di quelle successive — a dover supplire.
Cosa può fare allora il conduttore per proteggersi prima di firmare? La risposta è nell'ingegneria contrattuale preventiva, che deve necessariamente includere alcune clausole oggi ancora troppo rare nella prassi.
Il primo strumento è la visura ipotecaria completa sull'immobile, da effettuare prima della firma: non basta la sola verifica del rogito, occorre controllare che non vi siano ipoteche iscritte in favore di banche o altri creditori. Se l'ipoteca esiste, il conduttore deve valutare attentamente se procedere, e a quali condizioni.
Il secondo strumento è la clausola di destinazione vincolata dei canoni: una parte dei canoni deve essere versata direttamente alla banca creditrice, a titolo di rimborso delle rate del mutuo, mediante una delegazione di pagamento. In questo modo il conduttore si assicura che i propri versamenti non solo vengano imputati all'acconto prezzo, ma contribuiscano concretamente all'estinzione del vincolo ipotecario che grava sull'immobile.
Il terzo strumento è la clausola di accollo del mutuo: il conduttore si impegna ad accollarsi il debito residuo al momento del rogito definitivo, con contestuale cancellazione dell'ipoteca, oppure — in via alternativa — è previsto l'obbligo del concedente di cancellare l'ipoteca prima o contestualmente al trasferimento. Una previsione analoga si ricava, peraltro, dalla disciplina del Consiglio Nazionale del Notariato, che raccomanda di prevedere apposite clausole per la gestione delle ipoteche nei contratti di rent to buy su immobili in costruzione.
Infine, è di fondamentale importanza che il contratto venga trascritto nei registri immobiliari sin dal giorno della firma — non dopo settimane o mesi — e che quella trascrizione sia aggiornata puntualmente in caso di eventuali modifiche o proroghe. Sul punto, la Corte di Cassazione, Sez. II, sentenza 22 marzo 2025, n. 7634 ha ribadito, con riferimento al contratto preliminare trascritto, che la modifica del termine per il rogito senza tempestiva trascrizione della proroga priva l'acquirente della tutela prenotativa verso i terzi: un principio applicabile per analogia anche al rent to buy, dove la durata del contratto può essere oggetto di rinegoziazione nel tempo.
In sintesi, il rent to buy è uno strumento contrattuale potente e flessibile, ma non autosufficiente: la tutela della trascrizione non copre tutto, e l'ipoteca anteriore rimane il punto cieco del sistema. Comprendere questo limite prima di firmare — e governarlo con clausole contrattuali mirate — non è una precauzione accessoria, ma la condizione stessa perché il percorso verso l'acquisto della casa non si trasformi in un percorso verso la perdita dei risparmi di una vita.
Redazione - Staff Studio Legale MP
