Il filosofo e drammaturgo Luigi Pirandello scrisse che ogni contratto, come ogni maschera, nasconde una realtà che il tempo prima o poi porta alla luce. Nel rent to buy, quella realtà emerge spesso nel momento peggiore: quando una delle parti decide di non rispettare i propri impegni. È allora che la struttura bifasica del contratto — così elegante sulla carta — rivela tutta la sua complessità operativa e processuale.
Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, introdotto dall'art. 23 del D.L. 12 settembre 2014 n. 133 (il c.d. Decreto Sblocca Italia), è definito dalla norma come uno strumento che prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. La sua natura è ibrida: non è una locazione ordinaria, non è un contratto preliminare classico, e questa doppia anima lo rende un terreno fertile per contenziosi quando le cose vanno storte.
Quando il conduttore smette di pagare: le regole dell'inadempimento
Il primo scenario critico è quello in cui è il conduttore a non adempiere, smettendo di versare i canoni periodici. Qui emerge la prima grande differenza rispetto alla locazione ordinaria: il mancato pagamento dei canoni nel rent to buy non attiva la procedura di sfratto prevista per le locazioni, perché il contratto non è una locazione pura, ma un accordo complesso che integra elementi di preliminare di vendita.
L'art. 23 del D.L. 133/2014 stabilisce una soglia precisa per la risoluzione: il rapporto può essere sciolto qualora il conduttore non paghi un numero di canoni pari a un ventesimo del loro numero complessivo. In un contratto di dieci anni (centoventi mensilità), ciò significa che la soglia di tolleranza è fissata a sei rate non pagate. Superata tale soglia, il concedente può chiedere la risoluzione e il rilascio del bene: la procedura, però, non è quella di sfratto, ma di rilascio con reintegro nella disponibilità del proprietario.
Le conseguenze patrimoniali per il conduttore inadempiente sono severe. Se il contratto si risolve per sua colpa, il concedente ha diritto di trattenere i canoni già corrisposti, anche nella parte che era stata imputata come acconto sul prezzo di acquisto. Questo è il profilo economicamente più doloroso: non si perde solo il godimento dell'immobile, ma si perdono anche le somme versate a titolo di investimento verso l'acquisto futuro. È dunque fondamentale che il contratto regoli con precisione la quota di canone imputata a godimento e quella imputata a corrispettivo del futuro trasferimento: una distinzione non chiaramente definita può generare controversie di difficile soluzione in sede giudiziaria.
Su questo punto è intervenuta la Corte di Giustizia Tributaria di Rimini, sez. 2, con la sentenza n. 381/2025 del 1° dicembre 2025, depositata il 29 dicembre 2025, chiamata a decidere su una controversia riguardante la ripresa a tassazione di un contratto di rent to buy giudicato dall'Agenzia delle Entrate come solo apparente in quanto privo, a suo dire, della clausola dell'obbligo di restituzione degli acconti prezzo. I giudici tributari hanno chiarito che non costituisce violazione dei principi giuridici che regolano il contratto di rent to buy il fatto che nello stesso sia prevista una percentuale minima di restituzione degli acconti prezzo erogati in caso di mancato perfezionamento dell'acquisto. Il collegio ha inoltre respinto la tesi del Fisco secondo cui bisognasse tassare la quota in acconto prezzo anno per anno, prima ancora di conoscere l'esito della vicenda contrattuale, ritenendo tale pretesa "giuridicamente insostenibile". La pronuncia conferma che la redazione della clausola di ripartizione del canone è una questione che incide non solo sui rapporti tra le parti, ma anche sul regime fiscale dell'intero contratto.
Il concedente che rifiuta di vendere: i rimedi del conduttore
Lo scenario speculare — e non meno conflittuale — è quello in cui è il concedente a non voler più concludere la vendita, nonostante il conduttore abbia regolarmente adempiuto per anni ai pagamenti e intenda esercitare il diritto di acquisto. Qui il brocardo romano venire contra factum proprium — il divieto di contraddire la propria condotta precedente — descrive perfettamente l'iniquità della situazione: chi ha accettato per anni canoni in parte imputati al prezzo di acquisto, si comporta in malafede quando poi rifiuta di concludere il rogito.
Il legislatore ha previsto un rimedio specifico: il conduttore che si veda negata la stipula del contratto definitivo di compravendita può agire in giudizio per l'esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c., chiedendo una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso. Tuttavia, per mantenere l'effetto prenotativo che è connesso alla trascrizione del contratto di rent to buy, la domanda giudiziale dovrà essere trascritta entro il termine di durata del contratto e, in ogni caso, non oltre i dieci anni decorrenti dalla trascrizione originaria del contratto. Chi lascia scorrere questo termine senza agire può perdere la priorità acquisita con la trascrizione.
La trascrizione del contratto — pur non essendo tecnicamente obbligatoria — è dunque lo strumento difensivo fondamentale per il conduttore. Ai sensi dell'art. 23, comma 1, D.L. n. 133/2014, la trascrizione rende il contratto opponibile ai terzi e tutela il conduttore contro iscrizioni ipotecarie o pignoramenti successivi alla sua data, producendo inoltre un effetto prenotativo analogo a quello del contratto preliminare. Questo significa che, se il conduttore trascrive il contratto nei pubblici registri, eventuali creditori del concedente che iscrivano ipoteche o pignoramenti in data successiva non potranno prevalere sui suoi diritti. Una protezione significativa — ma che non opera retroattivamente rispetto alle ipoteche già esistenti al momento della firma.
Ed è qui che si innesta il profilo di maggiore insidia pratica, affrontato di recente dalla giurisprudenza. La Corte d'Appello di Firenze, con la sentenza resa in esito al rinvio disposto dalla Cass. civ. n. 7876/2023 — causa posta in decisione il 10 marzo 2026 — ha chiarito il rapporto tra rent to buy e azione revocatoria in presenza di ipoteca anteriore. La vicenda riguardava una banca creditrice che aveva agito ex art. 2901 c.c. contro due contratti di rent to buy stipulati su immobili già gravati da sua ipoteca, temendo che quei contratti potessero ostacolare il recupero del proprio credito. La Corte ha respinto la domanda revocatoria, stabilendo che, qualora il bene sia già oggetto di un'ipoteca iscritta anteriormente all'atto contestato, all'azione revocatoria manca il requisito del pregiudizio (eventus damni), poiché il creditore gode già del diritto di sequela e può aggredire il bene indipendentemente dai contratti successivi. Questa pronuncia, se da un lato tutela il concedente che stipula rent to buy su immobili ipotecati dalla revocatoria bancaria, dall'altro conferma il principio che l'ipoteca anteriore prevale sempre sul contratto di rent to buy: il conduttore che non verifica preventivamente i gravami sull'immobile rischia di trovarsi espropriato dalla banca prima ancora di esercitare l'opzione d'acquisto.
Il terzo fronte di conflittualità recente riguarda la posizione del mediatore immobiliare. La Corte d'Appello di Venezia, con ordinanza del 12 febbraio 2026 (che ha sospeso l'efficacia della sentenza del Tribunale di Verona n. 2037/2025, pubblicata il 24 settembre 2025), ha affermato che il diritto alla provvigione per la compravendita matura solo nel momento in cui il conduttore esercita effettivamente l'opzione di acquisto. Fino a quel momento, l'affare è considerato solo una locazione e non una vendita conclusa: il mediatore non può dunque pretendere l'intera provvigione di compravendita già alla firma del contratto iniziale di rent to buy. Il principio è di immediata rilevanza pratica per chiunque utilizzi agenzie immobiliari in operazioni di questo tipo.
Sul piano degli errori da evitare nella redazione e nell'esecuzione del contratto, l'esperienza contenziosa insegna che i punti critici ricorrenti sono almeno quattro. Il primo è la mancata distinzione tra quota di godimento e quota in acconto prezzo all'interno del canone periodico: un'omissione che genera incertezza tanto nei rapporti tra le parti quanto sul piano fiscale. Il secondo è la mancata trascrizione nei registri immobiliari, che lascia il conduttore esposto a tutti i gravami e atti dispositivi che il concedente potrebbe compiere sullo stesso immobile durante la vigenza del contratto. Il terzo è la mancata verifica preventiva delle ipoteche e degli altri gravami che già gravano sull'immobile: un'ipoteca anteriore alla trascrizione del rent to buy non può essere neutralizzata da quest'ultima. Il quarto è la sottovalutazione dei termini di durata: il contratto può avere una durata massima di dieci anni, e tutti i rimedi giudiziali — trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. inclusa — devono essere esercitati entro tale limite temporale a pena di perdita dell'effetto prenotativo.
Il rent to buy è uno strumento giuridico sofisticato e genuinamente utile, capace di aprire l'accesso alla proprietà immobiliare a chi non dispone immediatamente della liquidità necessaria o dei requisiti per ottenere un mutuo. Ma la sua utilità è proporzionale alla cura con cui viene costruito e gestito. Ogni clausola che rimane indeterminata, ogni formalità trascurata, ogni gravame non verificato è un potenziale innesco per un contenzioso che può bruciare anni di canoni versati e azzerare l'investimento di chi aveva riposto in quel contratto la speranza di acquistare una casa. La complessità della struttura bifasica non è un ostacolo alla sua utilità: è semplicemente la misura della competenza giuridica necessaria per utilizzarlo in modo davvero sicuro.
Redazione - Staff Studio Legale MP
