Immaginate di aver versato ventiquattromila euro in tre anni di canoni mensili, di cui metà imputata come acconto sul prezzo di acquisto. Poi, per una crisi improvvisa, non riuscite a pagare due mensilità ravvicinate. Il contratto si risolve — e nel testo c'è una clausola che prevede che il concedente non restituisca nulla degli acconti versati. Lecita o no? La risposta non è scontata, e la giurisprudenza più recente dimostra che dipende in modo decisivo da come quella clausola era formulata.
Il contratto di rent to buy — introdotto nell'ordinamento italiano dall'art. 23 del D.L. 12 settembre 2014 n. 133, convertito in L. 11 novembre 2014 n. 164 — è tecnicamente definito come "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili". La norma è di rara eleganza strutturale: prevede una fase locativa immediata e certa, seguita da una fase traslativa meramente eventuale, che dipende dalla scelta del conduttore di esercitare o meno il diritto di acquisto entro il termine pattuito. Il canone periodico si sdoppia obbligatoriamente in due componenti: una quota di godimento, che remunera l'utilizzo dell'immobile e resta al concedente in ogni caso, e una quota di acconto sul prezzo, che dovrebbe essere restituita se l'acquisto non si perfeziona.
Detto così, sembra uno strumento equilibrato. Il problema nasce quando le parti — spesso con l'assistenza di soli agenti immobiliari o con modelli contrattuali standard — riempiono quegli spazi di autonomia contrattuale con clausole che la legge lascia libere, ma che possono risultare rovinose.
La clausola "zero restituzione": quando l'autonomia contrattuale incontra i suoi limiti
Il comma 1-bis dell'art. 23 del D.L. 133/2014 stabilisce che le parti devono definire contrattualmente la quota degli acconti che il concedente è tenuto a restituire se il conduttore non esercita il diritto di acquisto. La norma non fissa una percentuale minima: in teoria, le parti potrebbero concordare che la restituzione sia pari a zero. Ma questa clausola è davvero valida?
La questione è molto meno teorica di quanto sembri. Una parte significativa della dottrina ritiene che il comma 1-bis abbia natura imperativa: la legge impone alle parti di definire quella quota, presupponendo che una quota restituibile esista. Ammettere che possa essere zero svuoterebbe la norma di ogni significato e trasformerebbe il mancato esercizio del diritto di acquisto — che è una facoltà contrattuale, non un inadempimento — in qualcosa di indistinguibile da una risoluzione per colpa del conduttore, con esiti patrimoniali identici. Come ha osservato parte della dottrina notarile, ciò condurrebbe all'«assurda conseguenza» di equiparare l'esercizio di una libertà contrattuale a un inadempimento. Su questo punto la giurisprudenza non ha ancora prodotto una pronuncia di legittimità definitiva, ma il tema è sul tavolo dei tribunali di merito e costituisce una delle zone di maggiore rischio nella redazione di questi contratti.
Ben diverso è il regime in caso di inadempimento del conduttore — cioè quando il contratto si risolve per mancato pagamento dei canoni, non per libera scelta di non acquistare. In questo caso, l'art. 23 comma 5 del D.L. 133/2014 stabilisce che il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, salvo diversa previsione contrattuale. È una regola più severa, giustificata dalla inadempienza, ma che rimane derogabile: le parti possono contrattualmente mitigarne l'effetto, prevedendo ad esempio la restituzione parziale degli acconti anche in caso di inadempimento del conduttore.
Fondamentale, però, è comprendere che la risoluzione per inadempimento non scatta per qualsiasi mancato pagamento. L'art. 23, comma 2 del D.L. 133/2014 prevede una soglia di gravità minima: il contratto si risolve solo se il conduttore non paga un numero di canoni — anche non consecutivi — non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. Per un contratto di durata quinquennale con sessanta rate mensili, significa che la risoluzione automatica può essere attivata solo dopo almeno tre rate insolute. Questa soglia tutela il conduttore da risoluzioni fulminee, ma non lo protegge da una redazione contrattuale che preveda conseguenze economiche devastanti al superamento di quella soglia.
Ipoteche preesistenti, fallimento del concedente e altri rischi sottovalutati
Un secondo fronte di rischio, spesso sottovalutato dagli acquirenti, riguarda le ipoteche iscritte sull'immobile prima della stipula del rent to buy. La trascrizione del contratto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. garantisce all'acquirente un effetto prenotativo di durata pari a quella del contratto, e comunque non superiore a dieci anni: eventuali pignoramenti o cessioni a terzi trascritti dopo la data del rent to buy non pregiudicano il conduttore. Ma le ipoteche già esistenti — tipicamente il mutuo fondiario del costruttore o del proprietario — restano prevalenti e possono travolgere l'operazione.
Su questo punto la Corte di Cassazione, Sez. I civ., con ordinanza 17 marzo 2023 n. 7876, ha ribadito che la tutela del rent to buy non può pregiudicare i diritti di credito già garantiti da ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del contratto. Significa che, in caso di escussione del mutuo da parte della banca, il conduttore rischia di perdere l'immobile nonostante anni di canoni versati regolarmente, a meno che il contratto non abbia previsto specifiche clausole di salvaguardia: obbligo del concedente di mantenere il mutuo in regola, facoltà del conduttore di pagare direttamente alla banca le rate del mutuo con scomputo dal canone dovuto, o clausola risolutiva espressa in caso di escussione dell'ipoteca.
Sul piano delle procedure concorsuali, la legge prevede che in caso di fallimento del concedente il contratto di rent to buy prosegua e non sia soggetto a revocatoria fallimentare, a condizione che sia stato stipulato al giusto prezzo e riguardi l'abitazione principale del conduttore o di suoi parenti. Ma questa protezione è condizionata: se il prezzo è stato sottostimato o se non si tratta di abitazione principale, il rischio revocatoria è reale.
Sul piano più generale del risarcimento del danno derivante dalla rottura del rapporto contrattuale, un principio rilevante è stato fissato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza 25 febbraio 2025 n. 4892: in materia di locazione — e il principio è estensibile per analogia al rent to buy nella sua fase locativa — il danno risarcibile per risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore non coincide con l'intero importo dei canoni dovuti fino alla scadenza, ma deve essere valutato dal giudice tenendo conto delle concrete possibilità del concedente di reperire un nuovo conduttore o acquirente. Il locatore deve dimostrare di essersi diligentemente attivato per «riattivare le possibilità di recupero della reddittività del proprio bene». Non basta, dunque, chiedere il pagamento di tutti i canoni residui come automatismo: occorre provare il danno effettivo.
Quanto alla questione, assai concreta nel mercato del Nord-Est, del diritto alla provvigione del mediatore immobiliare in un'operazione di rent to buy, un orientamento significativo emerge dall'ordinanza della Corte d'Appello di Venezia del 12 febbraio 2026, pronunciata in sede di sospensione della sentenza del Tribunale di Verona n. 2037 del 24 settembre 2025: i giudici veneziani hanno riconosciuto la natura duale e progressiva del contratto, affermando che il diritto alla provvigione per la compravendita matura solo quando il conduttore esercita l'opzione di acquisto e non al momento della firma del rent to buy. Fino a quell'esercizio, il rapporto è assimilabile a una locazione, con le relative conseguenze anche sul piano della provvigione dovuta all'intermediario.
Come iura novit curia impone al giudice di applicare il diritto d'ufficio, così al cliente spetta il compito di conoscere — prima di firmare — la struttura negoziale che sta per sottoscrivere. Nella pratica, chi si avvicina al rent to buy commette quasi sempre gli stessi errori: non verifica la presenza di ipoteche preesistenti, non negozia la percentuale degli acconti restituibili in caso di mancato acquisto, non inserisce clausole di collegamento tra il canone e il rimborso del mutuo del concedente, non si preoccupa di fissare per iscritto a carico di chi ricadono le spese straordinarie e gli oneri urbanistici pendenti durante il periodo di godimento.
Vale la pena ricordare le parole di Luigi Ferrajoli, secondo cui le garanzie giuridiche non sono mai autoapplicative: richiedono soggetti che le azionino e strumenti che le rendano effettive. Un contratto ben redatto è già, in se stesso, la prima e più efficace garanzia. Il rent to buy è uno strumento genuinamente utile — per chi non ha oggi la liquidità per il rogito immediato, per chi vuole "testare" l'immobile prima di comprarlo, per il costruttore che deve smaltire l'invenduto — ma la sua complessità strutturale, la doppia natura locativa e traslativa, la lunga durata e i numerosi spazi di autonomia contrattuale rendono indispensabile una redazione attenta, clausola per clausola, con consapevolezza piena delle conseguenze che ciascuna produce nei diversi scenari di inadempimento, fallimento o semplice scelta di non acquistare.
Redazione - Staff Studio Legale MP
