Un imprenditore veronese firma un contratto di rent to buy per un capannone industriale. Per cinque anni versa canoni mensili elevati, una parte dei quali viene imputata ad acconto sul prezzo finale. Alla scadenza, per ragioni di mercato, decide di non esercitare l'opzione di acquisto. Il concedente trattiene tutto — godimento e acconti — invocando una clausola contrattuale. L'Agenzia delle Entrate, nel frattempo, aveva già tassato anno per anno quegli acconti come fossero reddito corrente del proprietario. Il risultato: il conduttore perde le somme versate a titolo di acconto, il concedente le ha già pagate al Fisco. Questo scenario — tutt'altro che raro — riassume il nodo più insidioso del rent to buy e degli acconti prezzo: chi ha diritto a cosa, quando la clausola di ritenzione regge, e quando invece l'accordo tra le parti collide con norme imperative o con la pretesa fiscale.
La struttura bifasica del canone e il problema della clausola di ritenzione
Il contratto di rent to buy, tipizzato dall'art. 23 del D.L. 133/2014 (c.d. decreto Sblocca Italia), convertito in legge n. 164/2014, impone alle parti di suddividere il canone in due componenti distinte: una quota destinata a remunerare il godimento dell'immobile, e una quota imputata ad acconto sul corrispettivo della futura vendita. Questa bipartizione non è facoltativa, ma strutturale: senza di essa, il contratto rischia di essere riqualificato come semplice locazione, perdendo le tutele tipiche dell'istituto.
Il comma 1-bis dell'art. 23 impone che le parti definiscano in sede contrattuale "la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito". La norma non dice quanto debba essere restituito: fissa l'obbligo di indicare una quota, rimettendo la determinazione all'autonomia contrattuale. È proprio questo margine di discrezionalità che ha generato il contenzioso più vivace degli ultimi anni, e che i giudici hanno dovuto progressivamente delimitare.
Va subito chiarita una distinzione fondamentale, spesso ignorata nella pratica notarile e nella negoziazione tra privati: il mancato esercizio dell'opzione di acquisto non è inadempimento. Il conduttore ha un diritto, non un obbligo, di acquistare. Se alla scadenza decide di non farlo, non si è reso inadempiente: ha semplicemente esercitato — in senso negativo — una facoltà che la legge gli attribuisce espressamente. Le conseguenze di questa scelta sono disciplinate dal comma 1-bis, e sono profondamente diverse da quelle previste per l'inadempimento vero e proprio regolato dal comma 5 dello stesso articolo. Confondere le due ipotesi — come talvolta accade nelle clausole contrattuali predisposte dal concedente — produce pattuizioni che la giurisprudenza tende a dichiarare invalide per contrasto con norma imperativa.
La questione è stata affrontata di recente con particolare nitidezza dalla Corte di Giustizia Tributaria di Rimini, Sez. 2, sentenza n. 381 del 1° dicembre 2025, depositata il 29 dicembre 2025. I giudici tributari romagnoli erano stati chiamati a pronunciarsi su un accertamento dell'Agenzia delle Entrate che aveva contestato un contratto di rent to buy ritenuto solo apparente, sul presupposto che la percentuale di restituzione degli acconti fosse troppo esigua — pari al 5% — da non soddisfare, secondo il Fisco, il requisito normativo. La Corte ha respinto la tesi dell'Ufficio con motivazione secca: la norma non prescrive che la quota da restituire sia integrale né significativa; prescrive che esista e che sia determinata contrattualmente. Una percentuale del 5% è una quota, e dunque il contratto è genuino. Ancor più incisiva la risposta sulla pretesa di tassare anno per anno gli acconti prezzo ancora in pendenza di contratto: farlo, hanno scritto i giudici, "è giuridicamente insostenibile", perché quegli acconti sono una posta debitoria del proprietario, non reddito disponibile, fin quando non si conosca l'esito dell'opzione di acquisto.
Sul versante civilistico, un'altra pronuncia recente ha chiarito il destino degli acconti quando il contratto viene aggredito da terzi creditori del concedente. La Corte d'Appello di Firenze, sentenza depositata in decisione il 10 marzo 2026, pronunciata in sede di rinvio a seguito di Cass. civ. ord. n. 7876/2023, ha respinto l'azione revocatoria promossa da una banca contro un contratto di rent to buy stipulato su immobili già gravati da ipoteca anteriore. Il punto giuridico è rilevante: la banca, che disponeva già di ipoteca iscritta prima del contratto, non poteva invocare il pregiudizio da atto dispositivo perché il suo diritto di sequela era già garantito indipendentemente dalla stipula del rent to buy. Come ha stabilito la Corte, l'azione revocatoria risulta inammissibile per difetto di eventus damni quando il bene sia già oggetto di un'ipoteca anteriore all'atto contestato. Per il conduttore che ha versato acconti su un immobile ipotecato, ciò significa che — in caso di esecuzione forzata da parte della banca — gli acconti versati rischiano di non essere recuperati: l'ipoteca prevarrà sempre.
Su un profilo contiguo, la Cass. civ., Sez. II, sentenza 10 aprile 2025, n. 9431 ha contribuito a definire i limiti di validità dei vincoli negoziali nei contratti ad esecuzione differita, precisando che la nullità di un accordo può derivare non soltanto da vizi originari della causa, ma anche dall'assenza di protezioni minime per la parte che ha già effettuato prestazioni rilevanti in attesa dell'esecuzione futura. Un principio che, calato nel rent to buy, rafforza la lettura per cui le clausole che azzerano completamente la restituzione degli acconti — equiparando il mancato esercizio dell'opzione all'inadempimento — si espongono a censura di nullità per contrasto con norma imperativa.
Cosa fare nella pratica: le clausole che reggono e quelle a rischio
Alla luce di questi orientamenti, è possibile tracciare una mappa delle clausole contrattuali per il loro grado di tenuta giuridica. Reggono senza problemi le clausole che prevedono la restituzione parziale degli acconti in caso di mancato acquisto (anche in percentuale minima, come il 5%, purché determinata e non uguale a zero); reggono anche quelle che graduano la restituzione in funzione della durata del godimento già fruito. Sono invece a rischio di nullità le clausole che equiparano il mancato esercizio dell'opzione all'inadempimento del conduttore, consentendo al concedente di trattenere l'intero acconto a titolo di indennità: si tratterebbe, nella sostanza, di una caparra confirmatoria applicata a una facoltà e non a un obbligo, struttura incompatibile con la logica dell'istituto. Parimenti fragile è la clausola che prevede la restituzione di zero: pur ammessa da una parte della dottrina come espressione dell'autonomia negoziale, questa soluzione si scontra con l'orientamento prevalente dei giudici e con la prassi del Notariato del Triveneto, che la ritiene contra legem.
Sul piano pratico, alcune accortezze sono imprescindibili. Prima della firma, è necessario verificare l'eventuale presenza di ipoteche anteriori sull'immobile: come chiarito dalla Corte d'Appello di Firenze, esse prevalgono sempre sul contratto di rent to buy, e la trascrizione dello stesso non è sufficiente a proteggere il conduttore dall'esecuzione ipotecaria. La trascrizione ex art. 2645-bis c.c. — obbligatoria e con efficacia fino a dieci anni — protegge invece il conduttore da atti dispositivi successivi alla firma del contratto, come vendite a terzi o nuove ipoteche. Occorre poi definire con precisione la quota di godimento e quella di acconto, non solo per adempiere al requisito formale, ma perché la bipartizione produce effetti fiscali immediati: la quota di acconto non è tassabile come reddito corrente del concedente nell'anno di percezione, mentre quella di godimento lo è. Tassare entrambe le voci come fossero corrispettivo di locazione — come talvolta tenta il Fisco — è, come ha stabilito la Corte tributaria di Rimini, una forzatura priva di fondamento.
Infine, una nota sulla forma: il contratto di rent to buy può essere redatto anche come scrittura privata autenticata, ma la forma dell'atto pubblico notarile è preferibile per il concedente che voglia precostituire un titolo esecutivo immediatamente spendibile in caso di inadempimento del conduttore, evitando il passaggio giudiziale per ottenere la restituzione dell'immobile.
Come osservava Nassim Nicholas Taleb, i sistemi fragili sono quelli costruiti per i casi tipici, non per i casi limite: è proprio nei casi limite — il conduttore che non acquista, il concedente che non vende, il creditore che aggredisce l'immobile — che la tenuta di un contratto di rent to buy dipende quasi interamente dalla qualità delle clausole negoziate ab origine. Vigilantibus iura subveniunt: il diritto tutela chi ha la precauzione di strutturare correttamente il proprio contratto prima che il problema si manifesti, non dopo.
Redazione - Staff Studio Legale MP
