Immaginate di aver investito anni nel vostro negozio, nella vostra clientela, nel vostro avviamento. Il contratto di locazione commerciale è in corso, regolare, con scadenza ancora lontana. Un giorno ricevete una comunicazione dal proprietario: l'immobile è stato ceduto a terzi. Non venduto, però — almeno non nel senso tradizionale del termine. Il proprietario ha costituito un diritto di usufrutto a favore di un soggetto estraneo. Il risultato pratico è lo stesso: qualcun altro ora gestisce il bene che voi occupate. Ma il vostro diritto di prelazione? Secondo il diritto vigente, non si è attivato. E questa è la falla normativa che la Corte di Cassazione ha deciso di portare all'attenzione della Consulta.
Il diritto di prelazione commerciale: cos'è e quando scatta
Gli artt. 38 e 39 della Legge 27 luglio 1978 n. 392 — la cosiddetta legge sull'equo canone — riconoscono al conduttore che eserciti un'attività commerciale, industriale, artigianale o turistica con contatti diretti con il pubblico il diritto di essere preferito a qualsiasi terzo acquirente nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile. Il meccanismo funziona attraverso la denuntiatio: il proprietario deve comunicare al conduttore le condizioni della vendita e il corrispettivo richiesto, e il conduttore ha sessanta giorni per esercitare il proprio diritto, acquistando l'immobile alle medesime condizioni.
Se la denuntiatio non viene effettuata, oppure le condizioni comunicate sono diverse da quelle reali, il conduttore può esercitare il diritto di riscatto entro sei mesi dalla trascrizione dell'atto di trasferimento. Si tratta di uno strumento di tutela potente, pensato per proteggere l'investimento imprenditoriale del conduttore e la continuità dell'attività commerciale.
Il problema, tuttavia, è che questa tutela è strettamente ancorata a un presupposto: il locatore deve voler trasferire la piena proprietà dell'immobile a titolo oneroso. Le ipotesi di esclusione sono numerose e consolidate in giurisprudenza: la vendita in blocco dell'intero edificio come unicum (dove non vi è identità tra il bene locato e quello ceduto), i trasferimenti a favore del coniuge o parenti entro il secondo grado, le donazioni, le permute, e — punto oggi al centro del dibattito — la costituzione di diritti reali minori come l'usufrutto.
La questione aperta: l'usufrutto come via d'uscita dalla prelazione
La giurisprudenza ha storicamente escluso che la cessione dell'usufrutto attivasse il meccanismo di prelazione e riscatto a favore del conduttore commerciale. La ratio è quella letterale: la norma parla di "trasferimento a titolo oneroso", e la costituzione di un diritto reale minore non equivale, formalmente, alla vendita della proprietà.
Questa posizione ha tuttavia aperto una falla di sistema. Un locatore che intendesse spogliarsi del godimento economico dell'immobile — mantenendo una titolarità nominale — poteva semplicemente cedere l'usufrutto a un terzo, azzerando di fatto la tutela del conduttore senza incorrere nei vincoli della prelazione.
È esattamente questa contraddizione che la Corte di Cassazione, Sez. III civ., ha posto al centro della propria recente ordinanza n. 8324 del 2026. La Cassazione, con l'ordinanza n. 8324, ha dichiarato rilevante e non manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale sollevata in relazione all'art. 51 comma 4 del D.Lgs. 259/2003, laddove tale norma, attraverso il richiamo agli artt. 38 e 39 della L. 392/1978, non prevede la prelazione in caso di cessione dell'usufrutto. Negare la prelazione in caso di cessione di diritti reali minori, secondo la Corte, crea una facile scorciatoia per aggirare la legge, danneggiando gli investimenti strategici nel settore; per questo motivo, la Suprema Corte ha sospeso il giudizio e rimesso la questione alla Corte Costituzionale, chiedendo ai giudici delle leggi di valutare se tale vuoto normativo violi i principi di ragionevolezza e libera concorrenza sanciti dalla Costituzione.
I giudici della Consulta dovranno stabilire se estendere le tutele previste per la compravendita anche agli atti costitutivi di diritti reali minori, come l'usufrutto: una pronuncia additiva in tal senso cambierebbe radicalmente le dinamiche contrattuali, garantendo una protezione effettiva agli investimenti aziendali.
In attesa della pronuncia della Corte Costituzionale — che potrebbe riscrivere l'assetto normativo in modo significativo — gli operatori del settore dovranno prestare la massima attenzione nella stesura dei contratti di locazione, inserendo clausole specifiche per prevenire operazioni elusive da parte dei proprietari immobiliari.
Va ricordato che sul fronte opposto della prelazione — quello delle procedure concorsuali — la Corte di Cassazione ha già tracciato un confine netto: la sentenza della Cassazione n. 28918 del 2 novembre 2025 ha confermato l'incompatibilità strutturale tra la prelazione legale e le vendite competitive in ambito fallimentare (liquidazione giudiziale), stabilendo che l'interesse dei creditori alla massimizzazione del ricavato prevale sulla tutela del conduttore, salvo diversa pattuizione espressa autorizzata dagli organi della procedura.
Un ulteriore fronte caldo riguarda la cessione del contratto di locazione contestuale alla cessione d'azienda, regolata dall'art. 36 della Legge 392/1978. In questo scenario — del tutto diverso dalla prelazione, ma spesso confuso con essa — la cessione del contratto di locazione commerciale è una pratica comune, ma nasconde insidie: una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito che, per far valere i propri diritti nei confronti del locatore, il nuovo conduttore deve essere in grado di provare in modo inequivocabile la validità del suo subentro nel contratto. Nel caso esaminato dalla Corte, la comunicazione al locatore menzionava una semplice "cessione del contratto" anziché una "cessione d'azienda": questa differenza non è di poco conto, poiché la prima richiede il consenso del locatore, mentre la seconda — nel regime speciale delle locazioni commerciali — non lo richiede, salvo il diritto di opposizione per gravi motivi; mancando la prova della cessione d'azienda e una comunicazione chiara in tal senso, il subentro non poteva considerarsi valido ed efficace nei confronti dei proprietari.
Profili pratici: cosa fare e cosa non fare
Per il conduttore commerciale, il primo presidio è la verifica puntuale di ogni comunicazione proveniente dal locatore relativa a operazioni che incidano sulla titolarità o sul godimento dell'immobile. Non solo le classiche proposte di vendita, ma anche qualsiasi atto costitutivo di diritti reali — usufrutto, uso, abitazione — va oggi esaminato con attenzione, anche in attesa della pronuncia della Corte Costituzionale.
Un secondo aspetto pratico riguarda la forma e il contenuto della denuntiatio. La comunicazione che il locatore è tenuto a inviare deve contenere tutte le condizioni del negozio di alienazione, il corrispettivo e l'invito a esercitare la prelazione. Una denuntiatio incompleta o generica è inidonea a far decorrere il termine per l'esercizio del diritto e apre la strada al successivo riscatto.
Vale ricordare, come avvertimento al conduttore, che è nulla qualsiasi clausola inserita nel contratto di locazione che preveda la rinuncia preventiva alla prelazione, ai sensi dell'art. 79 L. 392/1978: la rinuncia è valida solo se interviene dopo che il diritto è sorto concretamente, ossia dopo che il conduttore ha ricevuto la denuntiatio e ha potuto valutare la convenienza dell'affare.
Per il locatore, al contrario, è essenziale conoscere i limiti dell'istituto per evitare di incorrere inconsapevolmente nell'esercizio del riscatto da parte del conduttore. La vendita in blocco dell'intero edificio come unità funzionalmente inscindibile esclude la prelazione, ma solo se tale unicità strutturale è genuina e verificabile in concreto: spetta al giudice valutare non solo il dato oggettivo, ma anche la volontà delle parti di considerare i beni come un'entità patrimoniale indissolubile.
Il brocardo vigilantibus iura subveniunt — il diritto assiste chi vigila — esprime con precisione la postura che il conduttore commerciale deve adottare: non è sufficiente essere titolari di un diritto astratto, occorre esercitarlo nei termini e con le forme richieste, monitorando qualsiasi mutamento nella sfera giuridica del locatore. Come scriveva Norberto Bobbio, il diritto è un sistema di regole che presuppone soggetti consapevoli e attivi: una tutela che non viene rivendicata al momento giusto è, nei fatti, come se non esistesse.
L'attesa per la pronuncia della Consulta sulla prelazione e la cessione dell'usufrutto si profila come uno snodo cruciale per il diritto immobiliare d'impresa. Qualsiasi esito avrà conseguenze di lungo periodo sull'equilibrio tra libertà dispositiva del proprietario e protezione degli investimenti commerciali del conduttore: un bilanciamento che la legge del 1978 non aveva potuto prevedere nelle sue attuali declinazioni applicative, e che la giurisprudenza sta oggi ridisegnando caso per caso.
Redazione - Staff Studio Legale MP
