Immaginate questa scena, assai comune nei condomini italiani: l'acqua piovana penetra dal terrazzo dell'ultimo piano e danneggia il soffitto dell'appartamento sottostante. Il proprietario dell'unità danneggiata si presenta in assemblea convinto di una cosa sola: è la vittima, e qualcun altro pagherà tutto. Quello che spesso non sa è che, secondo la legge e la giurisprudenza più recente, la sua posizione è molto più articolata. Le infiltrazioni da lastrico solare rimangono uno dei temi più litigiosi del diritto condominiale, e negli ultimi mesi la Corte di Cassazione ha emesso pronunce che rendono il quadro insieme più chiaro e più complesso.
Il punto di partenza è l'art. 1126 c.c., norma cardine per i lastrici solari di uso o proprietà esclusiva. Un terzo della spesa attinente la riparazione del lastrico solare è a carico del condomino che ne ha l'uso esclusivo o la proprietà; dei restanti due terzi si fanno carico i proprietari delle unità immobiliari sottostanti il lastrico solare, in relazione alle quali lo stesso funge da copertura. Questo criterio, all'apparenza semplice, genera nella prassi un contenzioso inesauribile, perché applicarlo correttamente richiede di rispondere a tre domande distinte: chi contribuisce alle spese di riparazione? chi risponde dei danni verso il danneggiato? e in che misura la ripartizione interna tra responsabili è opponibile a chi ha subito il pregiudizio?
Il danneggiato paga comunque: il principio sancito dalla Cassazione
La prima risposta viene dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 28528 del 28 ottobre 2025, che interviene su una delle questioni più controverse nella gestione condominiale: la ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare in uso o proprietà esclusiva e il rapporto tra obbligo contributivo e responsabilità risarcitoria in caso di infiltrazioni. La pronuncia chiarisce un punto che nella prassi genera frequentemente contenzioso assembleare: il condomino proprietario dell'unità sottostante, pur essendo danneggiato dalle infiltrazioni, è comunque tenuto a contribuire alle spese di rifacimento del lastrico? La risposta della Suprema Corte è netta: sì, l'obbligo di contribuzione permane, anche in presenza di un diritto al risarcimento.
Il caso origina da un laboratorio di analisi cliniche situato al di sotto di terrazzi condominiali di uso esclusivo: il Tribunale di Crotone, in primo grado, riconosceva la responsabilità esclusiva dei proprietari sovrastanti e tale decisione veniva confermata anche dalla Corte d'Appello di Catanzaro. La Cassazione ha però accolto il ricorso dei proprietari del lastrico, stabilendo che il condomino proprietario dell'unità sottostante che abbia subito infiltrazioni mantiene il diritto al risarcimento del danno, ma non è esonerato dall'obbligo di contribuire ai due terzi delle spese di riparazione del lastrico ai sensi dell'art. 1126 c.c. La Corte chiarisce che la qualità di "terzo danneggiato" non elimina la natura propter rem dell'obbligo contributivo. L'obbligazione nasce dalla funzione di copertura esercitata dal lastrico e non dall'illecito.
Questa affermazione ha una conseguenza pratica immediata e spesso inattesa: è possibile che un soggetto sia contemporaneamente danneggiato e obbligato al pagamento. Questa apparente contraddizione trova senso nel principio di utilità comune: chi beneficia della copertura deve comunque contribuire al suo mantenimento, anche se in parte ne subisce le conseguenze. I due rapporti giuridici — contribuzione alle spese e risarcimento del danno — rimangono autonomi e non si elidono a vicenda.
Altrettanto decisiva è la precisazione relativa alla proiezione verticale: la Cassazione ha ormai consolidato il criterio della proiezione verticale, per cui ai due terzi partecipano soltanto i proprietari delle unità immobiliari che si trovano fisicamente sotto la porzione di lastrico interessata. Chi non beneficia della copertura ne resta estraneo. Non conta l'appartenenza al condominio in senso generale, ma la relazione fisica e funzionale tra la struttura e le unità che essa effettivamente copre.
La frattura del 2026: quando si applica l'art. 1125 invece dell'art. 1126
Se la sentenza n. 28528/2025 consolida un orientamento già in parte acquisito, ben più dirompente è la pronuncia del 2026. La Cassazione con ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026 afferma che nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condòmini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all'art. 1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall'art. 1123 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all'art. 1126 c.c., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest'ultima disposizione. Lo afferma la Cassazione con ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026, in netto contrasto con quanto finora sostenuto in materia dalla giurisprudenza maggioritaria.
Il ragionamento della Corte è fondato sulla ratio dell'art. 1126 c.c.: quella norma serve a non gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura di una spesa che avvantaggia in misura peculiare il titolare dell'uso esclusivo, il quale ne ricava un'utilità aggiuntiva (l'utilizzo della superficie). Ma quando il lastrico copre una sola unità immobiliare, questa logica viene meno: quando il lastrico o la terrazza di proprietà o uso esclusivo copre una sola unità immobiliare, la soluzione corretta è l'applicazione dell'art. 1125 c.c., quale specificazione del principio generale di cui all'art. 1123 c.c., con esclusione dell'art. 1126 c.c. In concreto, le spese vengono ripartite in misura uguale tra il proprietario del lastrico e quello dell'unità sottostante, secondo il modello che regola i solai tra due piani sovrapposti.
Si tratta di una svolta che rovescia decenni di giurisprudenza prevalente, e che non potrà non incidere sulla gestione di una casistica molto diffusa, in particolare nel cosiddetto condominio minimo, composto da due soli partecipanti.
Il terzo e più recente tassello è offerto dalla Cass. civ., 28 aprile 2026, n. 11585, secondo cui in materia di danni da infiltrazioni provenienti da terrazza a livello o lastrico solare in uso esclusivo, il regime di ripartizione previsto dall'art. 1126 c.c. rileva esclusivamente nei rapporti interni tra i corresponsabili e non è opponibile al danneggiato. In presenza di concorrenti responsabilità del condominio, del proprietario e del conduttore dell'immobile sovrastante, trova applicazione il principio di solidarietà ex art. 2055 c.c., con conseguente diritto del danneggiato a ottenere l'integrale risarcimento da ciascuno degli obbligati.
Questo significa che il condomino danneggiato può scegliere liberamente contro chi agire — il proprietario del lastrico, il condominio, o entrambi — e può ottenere l'intero risarcimento da uno qualunque dei coobbligati, i quali si regoleranno poi nei rapporti interni secondo il criterio dell'art. 1126 c.c. La distinzione tra piano esterno (rapporto con il danneggiato) e piano interno (riparto tra corresponsabili) è esattamente ciò che il brocardo summum ius summa iniuria mette in guardia dall'ignorare: applicare meccanicamente la proporzione interna del terzo verso il danneggiato avrebbe significato limitare la sua tutela oltre quanto la legge e l'equità consentono.
Sul piano processuale, il tema presenta un'ulteriore insidia. Chi affronta un contenzioso da infiltrazioni deve tenere a mente un monito fondamentale: la corretta formulazione delle domande è essenziale. Se l'appellante avesse chiesto, in via principale, la condanna esclusiva del condominio e, in subordine, l'accertamento di una responsabilità concorrente, l'esito del giudizio d'appello avrebbe potuto essere diverso. La rigidità delle regole processuali impone una strategia legale attenta e previdente, poiché un errore nella definizione del petitum può compromettere irrimediabilmente le proprie ragioni, anche quando sostanzialmente fondate.
Sul piano pratico, il percorso corretto quando si verificano infiltrazioni da lastrico inizia con la cristallizzazione della prova tecnica. Lo strumento più incisivo è l'Accertamento Tecnico Preventivo (ATP), disciplinato dagli artt. 696 e 696-bis c.p.c. L'ATP consente di nominare un Consulente Tecnico d'Ufficio che accerti le cause tecniche del danno e quantifichi i costi di ripristino in tempi brevi, cristallizzando la prova prima che i luoghi vengano alterati. Parallelamente, le controversie condominiali sono soggette al tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi del D.Lgs. 28/2010. Una perizia tecnica ottenuta in fase di ATP spesso facilita la conciliazione già in sede di mediazione, evitando anni di causa.
Vi è poi un profilo che spesso sfugge all'attenzione dei condomini: la verifica della proprietà del lastrico. La Corte di Cassazione con la sentenza n. 30791/2025 ha confermato un importante principio: le terrazze di copertura e i lastrichi solari, in virtù di quanto previsto dall'art. 1117 del Codice civile, sono parti comuni condominiali e tale statuizione si può superare solamente in caso risulti un determinato titolo di proprietà. La presunzione di condominialità vale pertanto come regola di default, e chi voglia far valere la proprietà esclusiva del lastrico — con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di ripartizione delle spese — deve produrre un titolo idoneo, che risale all'atto costitutivo del condominio, ossia al primo atto di frazionamento della proprietà originaria.
Riepilogando le regole operative aggiornate: il titolare dell'uso esclusivo risponde come custode ex art. 2051 c.c. per i danni da mancata manutenzione; il condominio risponde in concorso per l'omessa vigilanza sulla funzione strutturale; il criterio 1/3 - 2/3 dell'art. 1126 c.c. governa i rapporti interni tra corresponsabili, ma non limita il diritto del danneggiato di agire per l'intero verso ciascuno; se il lastrico copre una sola unità immobiliare, il criterio applicabile è quello dell'art. 1125 c.c. (ripartizione paritaria), non quello dell'art. 1126 c.c.; e il condomino che subisce le infiltrazioni resta comunque obbligato a contribuire alle spese di rifacimento, in proporzione all'utilità che trae dalla funzione di copertura del lastrico.
Luigi Pirandello, in una riflessione assai distante dal diritto ma profondamente vera, osservava che la realtà non è mai una sola: dipende da chi la guarda e da quale angolo la osserva. La materia delle infiltrazioni da lastrico solare ne è una dimostrazione tecnico-giuridica: lo stesso evento fisico — l'acqua che penetra — assume connotazioni radicalmente diverse a seconda che lo si guardi come fatto generatore di responsabilità risarcitoria, come presupposto dell'obbligo contributivo, o come elemento che fa scattare la solidarietà passiva verso il danneggiato. Confondere questi piani, o affidarsi a una risposta intuitiva, è il modo più rapido per perdere una causa che sembrava vinta in partenza.
Redazione - Staff Studio Legale MP
