Immaginate un edificio a due piani. Il proprietario dell'appartamento al piano superiore gode di una terrazza a livello che funge anche da copertura per l'unico appartamento sottostante. Arriva la pioggia, arrivano le infiltrazioni, e subito si accende la disputa: chi paga, e in che misura? La risposta che danno nove amministratori su dieci è automatica: si applica l'art. 1126 c.c., quindi un terzo a carico del titolare dell'uso esclusivo e due terzi a carico dei condomini che stanno sotto. Questa risposta, fino a pochi mesi fa ancora difendibile, è oggi giuridicamente errata in quella specifica configurazione. E le conseguenze economiche possono essere rilevanti.
Il tema delle infiltrazioni dal lastrico solare è da decenni uno dei più fertili per il contenzioso condominiale. La norma di riferimento — l'art. 1126 c.c. — prevede che, quando l'uso del lastrico non è comune a tutti i condomini, il titolare dell'uso esclusivo contribuisca per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione, mentre i restanti due terzi gravano su tutti i condomini dell'edificio o della parte di esso a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione del valore dei rispettivi piani. Fin qui la regola è chiara. Il problema nasce quando si tenta di applicarla meccanicamente a situazioni che quella norma non ha mai pensato di regolare.
Il discrimine che cambia tutto: quante unità copre il lastrico?
La svolta interpretativa più netta di questi mesi è contenuta nella Cass. civ., Sez. II, ord. 21 aprile 2026 n. 10534, pronunciata all'esito di una camera di consiglio del 15 aprile 2026, con cui la Corte ha cassato con rinvio la sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 228/2021. Il principio di diritto affermato è di rara precisione: quando il lastrico solare o la terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo copre una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione non segue il criterio dell'art. 1126 c.c., bensì quello dell'art. 1125 c.c., inteso come particolare declinazione del principio generale sancito dall'art. 1123 c.c. La ratio è eloquente: l'art. 1126 nasce per non gravare iniquamente sui soli condomini coperti di una spesa che avvantaggia in modo particolare chi trae dal lastrico utilità ulteriori rispetto alla mera funzione di copertura. Ma se il lastrico copre un'unica unità, applicare il criterio dei due terzi a carico di quel solo proprietario significherebbe ribaltare la logica della norma stessa, ponendogli a carico il doppio di quanto dovuto dal titolare dell'uso esclusivo. Con questa pronuncia, la Cassazione si pone in netto contrasto con l'orientamento maggioritario precedente — che applicava l'art. 1126 anche nel caso di unica unità sottostante — inaugurando un indirizzo che porta a una ripartizione più equa tra i soli due soggetti coinvolti, secondo il criterio per i solai e soffitti tra piani contigui.
La distinzione pratica è dunque questa: se il lastrico copre più unità, si applica il criterio 1/3 - 2/3 dell'art. 1126 c.c.; se copre un'unica unità, le spese si ripartiscono secondo l'art. 1125 c.c. tra i proprietari dei due piani sovrapposti. Questa differenza non è astratta: in un edificio condominiale con una sola unità coperta da terrazza esclusiva, il proprietario del piano inferiore si trovava con l'orientamento abrogato a pagare due terzi delle spese di rifacimento del lastrico altrui. Con il nuovo orientamento, la ripartizione si riconduce a un criterio di proporzionalità reale tra i due soggetti effettivamente coinvolti.
La solidarietà verso il danneggiato: il 1126 non è uno scudo
Accanto alla questione del riparto interno, la giurisprudenza recentissima ha chiarito un secondo profilo spesso frainteso nella prassi: i limiti del criterio dell'art. 1126 c.c. non sono opponibili al condomino che subisce il danno da infiltrazione. La Cass. civ., Sez. II, sent. 28 aprile 2026 n. 11585, Pres. M. Falaschi, Est. A. Scarpa, ha affrontato un caso di infiltrazioni provocate dall'ostruzione del bocchettone di scarico di una terrazza a livello, con corresponsabilità del locatore, del conduttore titolari dell'uso esclusivo e del condominio. La Corte ha ribadito con nettezza che in presenza di concorrenti responsabilità di più soggetti — condominio, proprietario e conduttore del sovrastante — trova applicazione il principio di solidarietà ex art. 2055 c.c., con la conseguenza che il danneggiato può ottenere l'integrale risarcimento da ciascuno degli obbligati. Il criterio 1/3 - 2/3 dell'art. 1126 c.c. opera esclusivamente nei rapporti interni tra corresponsabili, e non è opponibile all'attore in sede risarcitoria. Chi ha subito l'infiltrazione, dunque, non deve frazionare la propria pretesa: può agire per l'intero contro il soggetto che ritiene più solvibile, lasciando ai corresponsabili il regresso interno.
Questa distinzione — piani interni ed esterni del rapporto obbligatorio — è quella che più spesso genera errori nelle strategie difensive, sia di chi si oppone alla domanda risarcitoria invocando i limiti del terzo, sia di chi costruisce la domanda frazionandola nei confronti di ciascun responsabile per la sola quota interna. Il primo rischio è quello di vedersi condannati per l'intero in virtù dell'art. 2055 c.c.; il secondo è quello di rinunciare a una tutela piena.
Il quadro si arricchisce di un terzo tassello, risalente a pochi mesi prima: la Cass. civ., Sez. III, ord. 28 ottobre 2025 n. 28528 ha precisato che il condomino danneggiato da infiltrazioni provenienti da un sovrastante lastrico di uso esclusivo non è esonerato dall'obbligo di contribuire, a propria volta, alle spese di riparazione del bene, in ragione della funzione di copertura che il lastrico svolge anche a beneficio della sua unità immobiliare. L'apparente contraddizione — essere al tempo stesso danneggiato e obbligato al pagamento — trova la sua coerenza sistematica nel principio di utilità condominiale: chi beneficia della copertura deve concorrere alla sua manutenzione, anche quando ne subisce le conseguenze deteriori. Come già ricordato dalla storica pronuncia delle Sezioni Unite n. 9449/2016, la fonte della responsabilità per infiltrazioni è extracontrattuale, con concorrente posizione di custode del titolare dell'uso esclusivo ex art. 2051 c.c. e del condominio per gli obblighi manutentivi sulle parti comuni.
Il brocardo vigilantibus iura subveniunt coglie con precisione il senso pratico di questo insieme di regole: il diritto assiste chi è attento. In materia di lastrico solare, la vigilanza si traduce in monitoraggio costante dello stato di impermeabilizzazione, in tempestiva segnalazione all'amministratore di ogni anomalia e in pronta attivazione delle procedure conservative prima che il danno si consolidi. Come ha osservato Luigi Ferrajoli nel tracciare i confini della responsabilità giuridica, la distinzione tra ciò che è dovuto e ciò che è esigibile dipende dalla chiarezza con cui le regole sono formulate e applicate: quando le norme sono ambigue o applicate meccanicamente senza adattamento al caso concreto, è il diritto stesso a fallire il suo scopo.
Cosa fare in pratica: dalla segnalazione al giudizio
Sul piano operativo, chi subisce infiltrazioni da lastrico solare deve innanzitutto verificare quale sia la configurazione strutturale del fabbricato: quante unità immobiliari sono coperte da quel lastrico? Se la copertura riguarda una sola unità, il criterio applicabile non è l'art. 1126 c.c. e l'automatismo del riparto 1/3 - 2/3 va contestato già in sede assembleare o di mediazione. Se la copertura riguarda più unità, il criterio dell'art. 1126 c.c. torna pienamente applicabile, con la riserva che i suoi limiti di quota non sono opponibili al danneggiato in sede risarcitoria.
Lo strumento processuale più efficace per cristallizzare la prova tecnica prima di intraprendere un giudizio di merito è l'Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) ai sensi degli artt. 696 e 696-bis c.p.c. Il consulente tecnico nominato dal giudice accerta le cause delle infiltrazioni, individua la superficie da cui originano, quantifica il costo del ripristino e — elemento decisivo — attribuisce la responsabilità causale ai vari soggetti coinvolti. Una perizia ottenuta in via preventiva spesso consente di risolvere la controversia già in sede di mediazione obbligatoria, che in materia condominiale è condizione di procedibilità ai sensi del D.Lgs. 28/2010. Va ricordato, infine, che il termine di prescrizione per i danni da infiltrazioni, ricondotti nell'alveo della responsabilità extracontrattuale dalle Sezioni Unite del 2016, è di cinque anni decorrenti dal momento in cui il danno si è manifestato nella sua compiutezza, non dal momento in cui ha avuto origine la causa.
L'errore più frequente — e più costoso — che si commette in queste controversie è affidarsi all'automatismo normativo senza verificare la configurazione concreta dell'edificio. Le tre pronunce esaminate dimostrano che la materia è in piena evoluzione: applicare il criterio sbagliato in assemblea, in mediazione o in giudizio significa esporsi a soccombenze evitabili. La corretta lettura delle norme, adattata alla geometria reale del fabbricato e alla pluralità dei soggetti coinvolti, è il primo atto di una difesa efficace.
Redazione - Staff Studio Legale MP
