Immaginate di aver acquistato casa, di aver usufruito delle agevolazioni "prima casa" al rogito e di essere certi — da anni — di non dover pagare l'IMU. Poi arriva un avviso di accertamento del Comune. Non è uno scenario raro: è la realtà di migliaia di contribuenti italiani ogni anno, e le sentenze della Corte di Cassazione emesse tra febbraio e aprile 2026 dimostrano quanto questo terreno sia ancora scivoloso, ricco di equivoci e di insidie concrete.
Il punto di partenza è una distinzione che molti ignorano. L'agevolazione sull'imposta di registro è finalizzata a favorire l'accesso alla proprietà dell'abitazione, mentre l'esenzione IMU mira a evitare l'imposizione patrimoniale sull'immobile nel quale il contribuente vive stabilmente. Due tributi diversi, due logiche diverse, due set di requisiti che non si sovrappongono. Nell'uso comune "esenzione IMU prima casa" sembra un concetto sensato, ma si tratta di un errore: l'esenzione IMU è sull'abitazione principale, non sulla prima casa.
La norma di riferimento è l'art. 1, comma 741, lettera b) della Legge 160/2019, che definisce l'abitazione principale come l'unità immobiliare nella quale il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. Il diritto all'esenzione IMU per abitazione principale sussiste esclusivamente quando il contribuente ha stabilito nell'immobile sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale, a prescindere dal fatto che l'acquisto sia avvenuto usufruendo delle agevolazioni "prima casa" e indipendentemente dal fatto che si tratti dell'unica abitazione posseduta. Questo principio, ribadito dalla Corte di Cassazione, Sez. V civ., con l'ordinanza 9 marzo 2026 n. 5236, è il cardine attorno al quale ruota l'intera materia.
Il requisito del nucleo familiare, invece, ha subito una profonda rimodulazione. In materia è intervenuta la Corte Costituzionale che, con la sentenza n. 209 depositata il 13 ottobre 2022, ha cambiato le regole dell'esenzione IMU per l'abitazione principale: ai fini dell'esenzione, per "abitazione principale deve intendersi l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente". Dopo la sentenza, i coniugi che risiedono ed hanno dimora abituale in due differenti immobili hanno diritto entrambi all'esenzione IMU, e questo a prescindere dal Comune in cui detti immobili si trovino.
I casi concreti che creano contenzioso
Il primo errore tipico riguarda chi acquista un immobile da ristrutturare e ritiene che il solo aver stipulato con agevolazioni "prima casa" sia sufficiente a sospendere il tributo nel frattempo. La Cassazione, con l'ordinanza 9 marzo 2026 n. 5236, ha confermato il diniego dell'esenzione a una contribuente che non aveva ancora trasferito la residenza nell'immobile acquistato, impossibilitata a farlo per via dei lavori. La contribuente ha sostenuto che l'immobile, pur non essendo ancora abitabile per cause oggettive legate alla ristrutturazione, dovesse essere considerato come destinato ad abitazione principale, poiché acquistato proprio con quella finalità. A suo avviso, il mancato trasferimento della residenza non dipendeva da una scelta arbitraria, ma dall'impossibilità materiale di vivere nell'immobile durante i lavori. Da qui la pretesa di beneficiare dell'esenzione prevista per l'abitazione principale. La Corte ha respinto la tesi: l'esenzione IMU non si può anticipare alla futura destinazione, ma deve corrispondere a una situazione attuale e concreta. Il requisito del trasferimento della residenza e dell'utilizzo dell'immobile quale dimora abituale deve essere soddisfatto tempestivamente. In mancanza, per i mesi in cui non risulti avviato il procedimento di cambio di residenza, l'immobile non può beneficiare dell'esenzione e l'IMU risulta dovuta.
Il secondo caso controverso riguarda chi affitta una o più stanze della propria abitazione. Per anni molti Comuni hanno assunto che la locazione parziale facesse perdere il beneficio, dando luogo a un cospicuo contenzioso. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza del 2 aprile 2026 n. 8236, ha stabilito un principio importante in materia di IMU: la locazione parziale di un immobile non fa perdere il diritto all'esenzione prevista per l'abitazione principale. È quindi possibile gestire un affitto parziale della prima casa in regime IMU esente, a patto che il possessore mantenga nell'unità la propria residenza e dimora abituale. Secondo i giudici, la legge non impone l'uso esclusivo del bene: l'immobile non perde la sua natura di residenza primaria anche se una parte della superficie viene monetizzata per ospitare uno studente o un lavoratore trasfertista.
Il terzo nodo riguarda il caso degli immobili contigui. È frequente che coppie o famiglie dispongano di due unità adiacenti — ad esempio un appartamento e la soffitta del piano superiore — e le utilizzino di fatto come un'unica casa. La Corte di Cassazione, Sez. V civ., con l'ordinanza 27 febbraio 2026 n. 4498, ha escluso l'esenzione per entrambe le unità in assenza di fusione catastale: la portata della sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022 è limitata al superamento del criterio del nucleo familiare come parametro esclusivo per l'esenzione. La pronuncia non elimina però il requisito dell'unica unità immobiliare catastale e non legittima, da sola, la doppia esenzione in presenza di immobili semplicemente contigui.
Chi deve provare cosa: il fronte dell'onere probatorio
Il tema della prova è diventato il vero campo di battaglia del contenzioso IMU. La giurisprudenza più recente ha introdotto una distinzione fondamentale in base alla situazione di partenza. L'ordinanza n. 7745 del 30 marzo 2026 della Corte di Cassazione rafforza in modo significativo la posizione del contribuente che chiede l'esenzione IMU per l'abitazione principale, quando risulta già iscritto all'anagrafe nell'immobile oggetto di accertamento. In questo scenario, la residenza anagrafica non è un mero dato formale ma genera una presunzione semplice di destinazione a dimora principale, che sposta l'onere probatorio sul Comune: è l'ente locale che deve dimostrare, con elementi concreti, che il soggetto passivo non dimora abitualmente in quell'immobile.
Questo non significa che il contribuente possa dormire sugli allori. La sola distanza dal luogo di lavoro, anche se rilevante in termini di tempo di percorrenza, non è sufficiente a disconoscere l'agevolazione, perché la dimora abituale richiede una valutazione complessiva che tiene conto sia della presenza fisica per un periodo "apprezzabile" sia della volontà stabile di collocare in quel luogo il proprio baricentro di vita personale, familiare e sociale. La dimora abituale non può essere ridotta a un mero dato aritmetico-temporale basato sul conteggio delle notti trascorse nell'immobile, ma richiede una lettura qualitativa. Particolarmente significativo è il richiamo, da parte della Cassazione, alla nozione di abitazione come luogo in cui si "estrinseca in maniera piena la personalità" del contribuente e che costituisce il suo costante punto di riferimento spaziale.
Dal lato pratico, il Comune può verificare i consumi di energia elettrica, gas e acqua per accertare se il proprietario vive davvero nell'immobile, come confermato dalla Cassazione con le sentenze n. 5833/2026 e n. 10046/2026. Sul piano della prova contraria, il contribuente che voglia difendersi deve raccogliere documentazione coerente e aggiornata: bollette delle utenze intestate, estratti conto bancari con domiciliazione presso l'immobile, ricevute di spese condominiali, medico di base iscritto nello stesso Comune, eventuali dichiarazioni dell'amministratore di condominio. Trattandosi di imposte periodiche, gli accertamenti di fatto come la dimora abituale non hanno carattere permanente. Una decisione su un anno d'imposta non ha un effetto vincolante automatico sugli anni successivi, poiché la situazione di fatto potrebbe essere cambiata.
Come ricorda il brocardo vigilantibus iura subveniunt, il diritto assiste chi si preoccupa di presidiare e documentare la propria posizione, non chi si affida a ciò che risulta "sulla carta". L'iscrizione anagrafica è condizione necessaria ma non sufficiente: serve la corrispondenza con la realtà dei fatti, provata con strumenti concreti e mantenuta nel tempo.
Come osservava Luigi Ferrajoli — che ha dedicato decenni allo studio dei rapporti tra diritto e garanzie del cittadino — la tutela effettiva dei diritti dipende non solo dalla loro proclamazione formale, ma dalla capacità dei soggetti di farli valere nei procedimenti concreti. Nel contenzioso tributario sull'esenzione IMU questa lezione è di stretta attualità: il diritto all'esenzione esiste, ma si difende solo con prove solide, tempestive e ben organizzate.
Vale la pena concludere con le scadenze operative: il versamento dell'acconto IMU deve avvenire entro il 16 giugno, pari al 50% di quanto versato nell'anno precedente, applicando le aliquote in vigore; la dichiarazione IMU deve essere presentata entro il 30 giugno per le variazioni verificatesi nell'anno precedente o per fruire di esenzioni. Chi ha cambiato residenza nel corso dell'anno, chi ha avviato lavori di ristrutturazione, o chi si trova in una delle situazioni di confine analizzate in questo articolo ha tutto l'interesse a verificare la propria posizione prima di tali scadenze, per evitare che un'esenzione ritenuta scontata si trasformi in un accertamento con sanzioni e interessi.
Redazione - Staff Studio Legale MP
