Vivere in condominio è molto comune a Verona, città in cui numerose abitazioni sono in edifici condominiali. Le decisioni sulla gestione dello stabile vengono prese dall’assemblea dei condomini tramite delibere condominiali. Può capitare, però, che una delibera sia ritenuta ingiusta o irregolare da alcuni condomini: in questi casi la legge prevede la possibilità di impugnare la decisione davanti all’Autorità Giudiziaria. In questa guida pratica vedremo come impugnare una delibera condominiale (termini, procedure e competenze) e passeremo in rassegna la giurisprudenza più recente in materia, con particolare riferimento a pronunce che possono riguardare anche i condomìni veronesi. Ricordiamo che le norme di riferimento sono principalmente quelle del Codice Civile (art. 1137 c.c. in primis) e delle Disposizioni di Attuazione del codice (artt. 66 e 67 disp. att. c.c. sulle convocazioni e costituzione dell’assemblea).
Una delibera condominiale può essere contestata dai condomini dissenzienti (che hanno votato contro), astenuti o assenti all’assemblea. Il termine è di 30 giorni per proporre l’impugnazione (azione di annullamento): per i condomini presenti dissenzienti o astenuti il termine decorre dalla data della deliberazione (cioè dal giorno dell’assemblea); per gli assenti il termine decorre dalla data in cui è stato comunicato il verbale dell’assemblea. Questo termine di 30 giorni è perentorio: trascorso inutilmente, la delibera – anche se viziata – diventa definitiva e non più contestabile per i vizi di annullabilità. È dunque fondamentale rivolgersi tempestivamente a un avvocato civilista esperto in diritto condominiale non appena si ha notizia di una delibera potenzialmente illegittima. A Verona, la competenza per le cause condominiali è del Tribunale di Verona, sezione civile, trattandosi di materia di diritto civile ordinario.
L’atto introduttivo dell’impugnazione è generalmente una citazione (atto di citazione in Tribunale) promossa dal condomino impugnante contro il condominio (nella persona dell’amministratore pro-tempore). Prima di iniziare la causa, però, è previsto un passaggio obbligato: le controversie in materia condominiale rientrano tra quelle assoggettate al tentativo di mediazione civile obbligatoria. Ciò significa che il condomino che intende impugnare la delibera deve, entro il termine di 30 giorni, inoltrare una domanda di mediazione presso un organismo di mediazione (a Verona è attivo l’Organismo Veronese di Mediazione Forense istituito dall’Ordine Avvocati, oltre a organismi privati accreditati). La presentazione dell’istanza di mediazione entro i 30 giorni sospende i termini di decadenza per l’impugnazione: in pratica la mediazione “congela” il termine, permettendo poi – se il tentativo fallisce – di depositare l’atto di citazione entro il residuo del termine (o entro i 30 giorni dalla conclusione della mediazione, secondo la normativa vigente). È importante rispettare questa procedura: se si cita direttamente in Tribunale senza aver esperito la mediazione, il giudizio verrà sospeso dal giudice in attesa che le parti attivino la mediazione, con perdita di tempo e rischio di decadenza se nel frattempo il termine è trascorso.
Durante la mediazione, il condomino che impugna e il condominio (amministratore sentito il parere dell’assemblea) cercano un accordo davanti a un mediatore professionista. Se si trova un compromesso (ad esempio il condominio revoca o modifica la delibera contestata, oppure raggiunge un accordo col condomino sulle sue lamentele), allora la questione si chiude lì, con un verbale di conciliazione che ha efficacia di titolo esecutivo. Se invece la mediazione si conclude senza accordo, il condomino deve procedere depositando l’atto di citazione in Tribunale per far annullare la delibera. L’atto va notificato all’amministratore del condominio entro il termine previsto (considerando la sospensione durante la mediazione). La causa in Tribunale si svolge secondo il rito civile ordinario. Spesso, data l’urgenza, chi impugna può anche contestualmente chiedere al giudice una sospensione cautelare dell’efficacia della delibera (ex art. 1137 c.c., comma 2, l’impugnazione di per sé non sospende l’esecuzione della delibera, ma l’interessato può chiedere al tribunale un provvedimento d’urgenza se dall’esecuzione possono derivare danni gravi). Il giudice, con ordinanza, può sospendere in via temporanea gli effetti della delibera impugnata fino alla decisione finale. La sentenza di merito potrà poi annullare la delibera (se riconosce le irregolarità denunciate) oppure rigettare l’impugnazione confermando la validità della decisione assembleare. In caso di annullamento, la delibera viene considerata come mai esistita per tutti i condomini.
Va segnalato che non tutte le delibere viziate seguono il regime dell’annullabilità (con termine 30 giorni). Alcune delibere affette da vizi più gravi sono considerate nulle, e possono essere impugnate senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse. Ad esempio, sono generalmente ritenute nulle le delibere che hanno un oggetto impossibile o illecito, quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di un condomino, oppure che vengono prese senza che l’assemblea avesse potere su quella materia. Un caso tipico: una delibera che modifica le tabelle millesimali o i criteri legali di riparto delle spese (art. 1123 c.c.) senza l’unanimità dei consensi – questa viene considerata nulla dalla giurisprudenza perché viola un diritto dei singoli e un principio legale inderogabile. Anche la mancata convocazione di tutti i condomini può dar luogo a nullità (secondo alcuni orientamenti) in quanto vizio fondamentale di costituzione dell’assemblea. La distinzione tra nullità e annullabilità è stata ribadita dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 9839/2021) e da successive pronunce: in sostanza, accanto alle ipotesi di annullabilità ex art. 1137 c.c., sopravvivono ipotesi residuali di nullità per i vizi più radicali, che rendono l’atto inesistente nell’ordinamento. In giudizio, la qualificazione di un vizio come nullo o annullabile spetta al giudice, ma il condomino che impugna deve indicare i motivi per cui ritiene la delibera invalida.
I motivi più frequenti di impugnazione di delibere condominiali riguardano vizi di convocazione (assemblea convocata senza rispettare preavviso, omissione di convocazione a qualcuno, ordine del giorno carente), vizi di maggioranza (delibera approvata senza raggiungere i quorum deliberativi richiesti dalla legge o dal regolamento) e vizi di contenuto (decisioni che violano la legge o il regolamento condominiale, o ledono diritti individuali). Ad esempio, una delibera che approvi spese non poste validamente all’ordine del giorno, oppure che ripartisca una spesa in modo diverso da quanto stabilito dai millesimi senza base legale, sarà annullabile (se impugnata tempestivamente) o talora nulla. Un altro esempio: la delibera che dispone opere eccedenti le competenze dell’assemblea (come innovazioni vietate, o l’appropriazione di parti esclusive) è affetta da nullità insanabile.
La giurisprudenza recente della Corte di Cassazione offre chiarimenti importanti. Con una sentenza del 7 aprile 2023, n. 9544, la Cassazione ha stabilito un principio degno di nota: qualsiasi delibera condominiale illegittima può essere impugnata dal condomino interessato, anche se l’interesse economico in gioco è minimo.
I supremi giudici hanno infatti affermato che non spetta al giudice valutare la “significatività” economica della controversia: se la delibera è contraria alla legge o al regolamento, il condomino ha sempre diritto di agire per farla annullare, senza che si possa eccepire un abuso del processo per questioni di poco conto. Questo orientamento rafforza la tutela del singolo: anche una spesa condominiale di pochi euro, se illegittimamente deliberata, può essere contestata per principio. Altre pronunce di merito e di legittimità degli ultimi anni hanno, ad esempio, confermato che delibere su innovazioni pesanti senza unanimità sono nulle, oppure che delibere prese in seconde convocazioni senza aver rispettato i quorum di partecipazione sono annullabili.
In una recente decisione di gennaio 2023 (Cass. civ. n. 921/2023), la Corte ha ribadito l’elenco delle ipotesi di nullità, sottolineando che la riforma del condominio del 2013 non ha eliminato la categoria della nullità: restano tali le delibere con vizi ultronei come l’impossibilità o illiceità dell’oggetto, mancanza assoluta di informazione su una decisione presa, violazioni di diritti individuali dei condomini non disponibili dalla maggioranza, ecc. In pratica, se l’assemblea esorbita dai propri poteri o lede diritti inviolabili, la delibera è nulla e può essere attaccata in qualsiasi momento (anche oltre i 30 giorni) da chiunque ne abbia interesse. Di contro, le irregolarità procedurali minori (ad esempio un vizio di forma della convocazione, o una delibera presa con maggioranza insufficiente) la rendono annullabile: va impugnata entro 30 giorni e solo dai condomini assenti o dissenzienti. Un ulteriore tema affrontato dalla giurisprudenza recente riguarda le conseguenze delle delibere: ad esempio, Cassazione n. 9839/2021 (Sez. Unite) ha confermato che l’annullamento della delibera opera retroattivamente ed elimina tutti gli effetti, ma fino a quando non è annullata la delibera è valida ed efficace tra i condomini (principio di stabilità delle deliberazioni condominiali, salvo sospensione giudiziale). Ciò significa che il condominio può, nell’immediato, esigere il rispetto della delibera (ad esempio il pagamento di una quota spesa) e il singolo condomino per bloccare tale effetto deve attivarsi chiedendo al giudice la sospensione.
Dal punto di vista pratico per i condomini veronesi, impugnare una delibera condominiale richiede dunque rapidità e cognizione di causa. Si consiglia di: esaminare attentamente il verbale dell’assemblea (che l’amministratore invia di solito entro pochi giorni); consultare subito un avvocato esperto in materia condominiale portandogli il verbale e ogni documento utile; rispettare il termine di 30 giorni per avviare la procedura di mediazione; partecipare alla mediazione con spirito costruttivo (talvolta in mediazione il condominio, per evitare la causa, può offrire una soluzione di compromesso, ad esempio rivedere la delibera in nuova assemblea); e, se la mediazione fallisce, procedere senza indugio con la causa. Il Tribunale di Verona, nell’ambito di queste controversie, applica la normativa nazionale e la giurisprudenza consolidata: avere riferimenti a sentenze recenti della Cassazione come quelle citate può rafforzare le argomentazioni del ricorso. In conclusione, l’impugnazione di una delibera condominiale è uno strumento di garanzia per il singolo condomino contro possibili abusi o errori dell’assemblea. Con l’assistenza di un legale preparato, e forti dei principi affermati dalla giurisprudenza, i condomini possono far valere le proprie ragioni e assicurarsi che la vita condominiale si svolga nel rispetto delle norme e dei reciproci diritti.
Avv. Marco Panato, avvocato del Foro di Verona e Dottore di Ricerca in Diritto ed Economia dell’Impresa – Discipline Interne ed Internazionali - Curriculum Diritto Amministrativo (Dipartimento di Scienze Giuridiche, Università degli Studi di Verona).
E' autore di pubblicazioni scientifiche in materia giuridica, in particolare nel ramo del diritto amministrativo. Si occupa anche di docenza ed alta formazione.
