C'è un equivoco diffuso, e costa caro. Molti proprietari di immobili che hanno ottenuto un condono edilizio — negli anni 1985, 1994 o 2003 — sono convinti che quella sanatoria straordinaria abbia definitivamente chiuso i conti con il passato: l'opera è lì, è stata accettata dallo Stato, e ora possono fare qualsiasi cosa. Non è così. Il 2026 ha portato tre pronunce che ridisegnano il perimetro di ciò che è lecito fare su un immobile condonato, e conoscerle è il primo passo per non commettere errori irreversibili.
Rodolfo Jhering, il grande giurista tedesco dell'Ottocento, scriveva che il diritto non si conquista una volta per tutte ma va difeso in ogni singolo passo. Raramente questo vale quanto nel diritto edilizio, dove la storia dell'immobile — titoli, condoni, varianti, silenze amministrativi — continua a pesare su ogni intervento successivo.
Il nodo del condonato nel 2026: apertura e limite
Per decenni la giurisprudenza aveva adottato una lettura restrittiva: l'immobile condonato poteva essere oggetto al massimo di interventi manutentivi, e non di ristrutturazioni o trasformazioni significative. Il condono, si ragionava, era una sanatoria eccezionale che copriva l'abuso originario ma non attribuiva all'immobile la piena dignità urbanistica di un fabbricato ab initio legittimo.
Questa impostazione è stata scossa dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 2848 del 9 aprile 2026. Palazzo Spada ha affermato che, sulla base dell'art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, un immobile condonato acquisisce piena legittimità urbanistica e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito, ivi inclusa la ristrutturazione edilizia, posto che il rilascio del titolo in sanatoria non lascia zone "grigie" nel quadro della certezza del diritto. La vicenda riguardava tre locali già interessati da un condono edilizio per i quali il Comune aveva negato un successivo accertamento di conformità, sul presupposto che il condonato non avesse piena legittimazione urbanistica. Il Consiglio di Stato ha rovesciato quella logica.
Tuttavia, la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 86 del 21 maggio 2026 (Sez. II), ha subito precisato i confini di questa apertura. Il Giudice delle Leggi ha chiarito che il condono edilizio è titolo che determina lo "stato legittimo" dell'immobile ai sensi dell'art. 9-bis, comma 1-bis del Testo Unico Edilizia, ma che da ciò non discende il potere del proprietario di realizzare interventi di incremento volumetrico. La normativa regionale che impedisce aumenti di volume su immobili condonati, consentendo invece gli interventi di tutela dell'integrità costruttiva, è stata ritenuta pienamente conforme al quadro costituzionale e alle esigenze di tutela del territorio. In sostanza: il condonato è "legittimo" ma non è equiparabile in tutto e per tutto a un fabbricato mai abusivo — soprattutto quando si tratti di sfruttare benefici volumetrici aggiuntivi.
Questa tensione tra le due pronunce non è un difetto del sistema: è la fotografia di un ordinamento che prova a trovare un equilibrio tra la certezza giuridica dovuta a chi ha regolarizzato il proprio immobile e la tutela del territorio da ulteriori deroghe ai parametri edilizi. Chi opera su un immobile condonato deve muoversi con consapevolezza di entrambi i poli.
La trappola del silenzio e la confusione tra sanatoria e fiscalizzazione
Il secondo fronte riguarda chi, non avendo potuto beneficiare di un condono, sta tentando oggi di sanare un abuso attraverso l'accertamento di conformità ordinario ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001. Qui si annida una trappola nella quale cadono non solo i cittadini, ma spesso anche i tecnici.
Il Consiglio di Stato, Sez. VI, con la sentenza 9 aprile 2026, n. 2851 (R.G. 1498/2024), ha fornito chiarimenti netti su tre punti che nella pratica vengono continuamente confusi. Con questa pronuncia, il giudice amministrativo ha confermato che il silenzio formatosi sull'istanza di accertamento di conformità costituisce un provvedimento tacito di rigetto tipico, che si perfeziona automaticamente allo spirare del termine previsto dalla legge. Ciò significa che il privato non può attendere una risposta espressa del Comune, sperando che il silenzio diventi assenso: al contrario, il silenzio è già un diniego, impugnabile entro sessanta giorni davanti al TAR competente, e solo su basi sostanziali — cioè dimostrando la doppia conformità dell'opera, non lamentando vizi procedimentali.
Il secondo chiarimento della sentenza n. 2851/2026 riguarda la cosiddetta fiscalizzazione dell'abuso. Il Consiglio di Stato ha precisato che la fiscalizzazione prevista dall'art. 34 del d.P.R. n. 380/2001 ha natura eccezionale e può essere valutata solo nella fase esecutiva dell'ordine di demolizione, non nel procedimento di sanatoria, e non può quindi incidere sulla legittimità del diniego di accertamento di conformità. Detto in termini pratici: pagare una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione non è la stessa cosa che ottenere la sanatoria. I due istituti operano su piani diversi e in momenti processuali distinti. Chi presenta un'istanza ex art. 36 non può invocare la fiscalizzazione per "compensare" l'assenza di doppia conformità. La doppia conformità è requisito indefettibile per la sanatoria: l'opera deve risultare conforme sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della domanda; in mancanza di tale condizione, la sanatoria è giuridicamente impossibile.
Il terzo filone giurisprudenziale da tenere presente riguarda la sanatoria in area vincolata. La Corte di Cassazione, con la sentenza 30 aprile 2026, n. 15726, ha confermato principi ormai consolidati sul rapporto tra sanatoria edilizia, vincolo paesaggistico e ordine di demolizione, chiarendo ancora una volta i limiti dell'accertamento di conformità nelle aree sottoposte a tutela paesaggistica. E la Cassazione penale, Sez. III, con la sentenza n. 12734 del 2026, ha ribadito che la doppia conformità richiesta per la sanatoria si estende anche alle norme sismiche: senza una preventiva autorizzazione sismica, l'abuso è insanabile e l'ordine di demolizione è legittimo e deve essere eseguito.
Vale qui richiamare il brocardo vigilantibus iura subveniunt: il diritto assiste chi vigila, non chi aspetta. In materia di abusi edilizi, attendere nella speranza che la situazione si risolva da sola — per prescrizione, per inerzia del Comune, per un condono che non arriva — è la scelta più rischiosa che un proprietario possa fare.
Il punto di riflessione che questo quadro giurisprudenziale impone è sottovalutato nella generalità degli articoli sul tema: il contrasto apparente tra la pronuncia n. 2848/2026 del Consiglio di Stato (che apre alla ristrutturazione del condonato) e la sentenza n. 86/2026 della Corte Costituzionale (che nega i benefici volumetrici) non è una contraddizione da risolvere scegliendo l'uno o l'altro orientamento. I due principi operano su livelli diversi: il primo riguarda lo stato legittimo dell'immobile e la sua disponibilità ad interventi edilizi ordinari; il secondo riguarda le premialità urbanistiche (incrementi di cubatura, bonus volumetrici regionali) che presuppongono una legittimità originaria che il condono, per definizione, non garantisce. Confondere i due piani è l'errore più frequente che si commette nella consulenza pre-acquisto e nella pianificazione di interventi su immobili con storie edilizie complesse.
Cosa fare concretamente? Prima di qualsiasi intervento su un immobile condonato o su un fabbricato con difformità storiche, è indispensabile ricostruire l'intera storia titolativa: non basta sapere che esiste un condono, occorre leggere il provvedimento nella sua parte dispositiva, verificare quali opere siano state espressamente incluse — perché, come ha chiarito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2443/2026, il condono copre solo ciò che è espressamente indicato nel contenuto dispositivo del provvedimento, non tutto ciò che compare nei grafici allegati: le opere meramente rappresentate nelle planimetrie ma estranee all'oggetto della domanda restano abusive, e la circostanza che l'amministrazione le abbia viste non produce alcun effetto di sanatoria implicita. Occorre poi verificare se l'intervento che si intende realizzare rientri nella piena ristrutturazione ora ammessa, o se invece configuri un incremento volumetrico che si scontra con i limiti costituzionalmente confermati. Infine, se si intende presentare una domanda di accertamento di conformità ex art. 36, è essenziale calcolare il termine di sessanta giorni e prepararsi a un eventuale ricorso al TAR entro quella finestra, con tutta la documentazione tecnica sulla doppia conformità già pronta.
La materia è in movimento. Il disegno di legge delega per un nuovo Codice dell'Edilizia, approvato dal Consiglio dei Ministri il 4 dicembre 2025, punta a semplificare l'intero sistema, ridurre le frammentazioni regionali e introdurre procedure più rapide, oltre a norme per trattare gli abusi storici commessi prima del 1° settembre 1967, con dodici mesi di tempo dall'approvazione della legge delega per emanare i decreti attuativi. Fino a quel momento, tuttavia, il quadro normativo vigente resta il d.P.R. n. 380/2001, con tutte le sue stratificazioni, e la giurisprudenza del 2026 conferma che non esistono scorciatoie: né la fiscalizzazione, né la rappresentazione grafica nell'elaborato allegato, né il silenzio del Comune producono effetti sananti automatici.
La sanatoria — quando è possibile — deve essere chiesta, costruita e difesa con rigore. Ogni altra strada è un vicolo cieco.
Redazione - Staff Studio Legale MP
