Un imprenditore decide di intestare la casa di famiglia al figlio tramite atto notarile di donazione. Lo fa con le migliori intenzioni: anticipare l'eredità, proteggere il patrimonio, semplificare il futuro. Qualche mese dopo, un istituto di credito lo cita in giudizio per insoluto su un mutuo. La banca chiede e ottiene la revoca della donazione. L'immobile viene pignorato come se non fosse mai uscito dal patrimonio del debitore. Il figlio perde la casa. È uno scenario che si ripete con regolarità nei tribunali italiani e che la giurisprudenza recente ha reso ancora più prevedibile — e inevitabile — per chi agisce senza la dovuta consapevolezza.
La donazione immobiliare diretta (art. 769 c.c.) espone chi la compie a due distinte famiglie di rischio, che operano su piani diversi e con presupposti indipendenti: da un lato, il rischio creditorio, governato dall'azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c.; dall'altro, il rischio successorio, tradizionalmente presidiato dall'azione di riduzione per lesione di legittima, oggi profondamente riformata dalla Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (c.d. Legge Semplificazioni). Comprendere entrambi i piani, nella loro interazione, è indispensabile prima di procedere a qualsiasi atto dispositivo.
Il fronte dei creditori: la revocatoria che non perdona
Quando si hanno dei debiti, compiere atti di disposizione del proprio patrimonio, come una donazione, può essere rischioso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un concetto cruciale in materia di azione revocatoria: non è necessario che un creditore subisca un danno effettivo e immediato, ma è sufficiente che l'atto del debitore crei un semplice "pericolo di danno".
Questo principio, consolidato e inesorabile, ha trovato conferma in una serie di pronunce recentissime. La Corte di Cassazione, Sez. III, con ordinanza 24 novembre 2025, n. 30788, è tornata a statuire che il pregiudizio non consiste necessariamente in una diminuzione totale del patrimonio del debitore, ma è sufficiente che l'atto dispositivo renda più incerta, difficile o dispendiosa la soddisfazione del credito. La costituzione di un fondo patrimoniale, che limita l'aggredibilità dei beni, e la donazione, che li sottrae del tutto, integrano pienamente questo requisito.
Con la successiva ordinanza n. 16845/2025, la Corte di Cassazione ha ulteriormente chiarito la ripartizione dell'onere probatorio in queste controversie: la Corte ha rigettato il ricorso del debitore, stabilendo che per l'azione è sufficiente un credito anche solo potenziale o litigioso e che spetta al debitore, e non al creditore, l'onere della prova di possedere beni residui sufficienti a soddisfare il debito. In pratica, chi dona deve dimostrare che il proprio patrimonio residuo è idoneo a fronteggiare le esposizioni debitorie esistenti — e non è affatto scontato riuscirvi.
Un profilo che spesso sorprende chi si accinge a donare è quello legato agli immobili già gravati da ipoteca. Molti ritengono, erroneamente, che la presenza di un'ipoteca bancaria sul bene escluda il pregiudizio per i creditori chirografari. La giurisprudenza è ferma nel senso opposto: l'esistenza di un'ipoteca sull'immobile donato non esclude l'eventus damni. La valutazione va fatta con un giudizio prognostico, proiettato al futuro, poiché l'ipoteca potrebbe estinguersi o ridursi, e l'atto di donazione comunque complica il recupero del credito.
Vi è poi un aspetto soggettivo altrettanto delicato: la scientia damni. Per gli atti gratuiti, per la consapevolezza del danno (scientia damni), basta che il debitore sia a conoscenza del proprio debito al momento della donazione. Non occorre, pertanto, una volontà fraudolenta, né la prova di un intento specificamente lesivo: è sufficiente che il donante sapesse di avere debiti. In molti casi questa circostanza è quasi impossibile da negare.
Un elemento spesso sottovalutato riguarda il perimetro dei crediti rilevanti: la Corte di Cassazione ha ribadito che per agire in revocatoria è sufficiente una nozione lata di "credito", che include anche una semplice aspettativa o una ragione di credito, anche se ancora soggetta a contestazione in un altro giudizio. Ciò significa che anche chi ha un contenzioso in corso con un creditore — magari relativo a una fideiussione o a un debito tributario non ancora definitivamente accertato — è esposto alla revocatoria dell'atto donativo. Il brocardo fraus omnia corrumpit esprime bene l'approccio della giurisprudenza: la liberalità compiuta in danno dei creditori, anche senza dolo specifico, non merita protezione.
L'effetto pratico della revocatoria è drastico: la banca potrà agire esecutivamente sull'immobile donato, pignorandolo e mettendolo all'asta per soddisfare il proprio credito, esattamente come se non fosse mai uscito dal patrimonio del debitore. L'azione si prescrive in cinque anni dalla data dell'atto e può essere proposta anche da creditori successivi alla donazione, purché il credito sia sorto in ragione di una situazione già esistente al momento dell'atto.
Il fronte successorio: la riforma del 2025 cambia le regole, ma non elimina i rischi
Sul versante ereditario, il panorama è stato radicalmente modificato dalla Legge 2 dicembre 2025, n. 182, che ha riscritto gli artt. 561, 562, 563 c.c. e coordinato il sistema con le norme sulla trascrizione (artt. 2652 e 2690 c.c.). Con la Legge 2 dicembre 2025, n. 182, il legislatore interviene in modo netto sulla circolazione degli immobili donati, riscrivendo — tra gli altri — gli artt. 561, 562, 563 c.c. e coordinando il sistema con le norme sulla trascrizione (artt. 2652 e 2690 c.c.). La parola-chiave, per il mercato, è una: opponibilità. O, più precisamente, non opponibilità dell'azione di riduzione verso i terzi acquirenti.
Prima di questa riforma, se la donazione immobiliare si rivelava, alla morte del donante, lesiva della quota di legittima di un erede riservatario, il legittimario vittorioso poteva non solo ottenere la riduzione della donazione ma anche agire in restituzione contro il terzo acquirente dell'immobile — ovvero contro la banca che vi aveva iscritto un'ipoteca — con effetti devastanti sulla circolazione dei beni di provenienza donativa.
Con la novella viene eliminata l'efficacia reale della riduzione delle donazioni, che si estrinsecava nell'azione di restituzione contro i terzi aventi causa del donatario. Per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025 la circolazione dei beni provenienti da donazione diviene sicura. Il legittimario leso avrà diritto a un risarcimento in denaro dal donatario, ma non potrà più rivendicare il bene in natura dal terzo acquirente. Una tutela che si fa obbligatoria anziché reale.
Tuttavia, la riforma non azzera i rischi per chi ha ricevuto un immobile in donazione prima dell'entrata in vigore della legge. La disciplina transitoria è di cruciale importanza: l'art. 44, comma 2, della Legge n. 182/2025 detta una disciplina transitoria, prevedendo che la nuova normativa si applichi alle successioni aperte dopo la sua entrata in vigore. Per le successioni apertesi anteriormente continua, invece, ad applicarsi il regime previgente, a condizione che, entro sei mesi dall'entrata in vigore della legge (ossia entro il 18 giugno 2026), sia stata notificata e trascritta una domanda giudiziale di riduzione ovvero un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
La Cassazione civile, Sez. II, con ordinanza 9 dicembre 2025, n. 32056, ha intanto confermato che, in caso di accoglimento dell'azione di riduzione per lesione di legittima, il conguaglio dovuto al legittimario costituisce un debito di valore, con stima dell'immobile al momento della decisione giudiziale — e non al momento dell'apertura della successione — con possibili effetti significativi sul quantum dovuto al legittimario leso, specie nei mercati immobiliari in rivalutazione.
Il quadro che emerge richiede, pertanto, di distinguere con attenzione tre scenari: la donazione con donante ancora in vita (rischio revocatoria se vi sono debiti; rischio successorio solo potenziale); la donazione con donante deceduto dopo il 18 dicembre 2025 (legittimari tutelati solo per equivalente monetario); la donazione con donante deceduto prima del 18 dicembre 2025 (regime previgente applicabile se il legittimario agisce entro il 18 giugno 2026).
Dal punto di vista pratico, chi intende procedere a una donazione immobiliare dovrebbe verificare con attenzione alcune condizioni preliminari: l'inesistenza di esposizioni debitorie significative (mutui, fideiussioni, debiti tributari anche contestati); la consistenza del patrimonio residuo, che deve essere oggettivamente sufficiente a soddisfare qualsiasi creditore; l'assenza di trattative in corso con istituti bancari o con l'Erario, che potrebbero far sorgere successivamente crediti con efficacia retroattiva ai fini della revocatoria; il numero e la qualità dei potenziali legittimari, per valutare se la donazione — sommata ai beni residui nell'asse ereditario — potrebbe ledere le quote di riserva.
Chi ha già ricevuto un immobile in donazione e intende venderlo deve invece verificare se la successione del donante sia già aperta, in quale data sia avvenuta rispetto al 18 dicembre 2025, e se nel periodo transitorio siano stati notificati o trascritti atti di opposizione o domande di riduzione da parte di potenziali legittimari. Il coniuge superstite o il donatario può giuridicamente procedere alla vendita dell'immobile, ma al fine di evitare il permanere di un rischio restitutorio reale in capo al terzo acquirente, appare prudente attendere il decorso del termine di sei mesi dall'entrata in vigore della legge n. 182/2025 e verificare che, in tale periodo, non venga notificata e trascritta alcuna domanda di riduzione. Solo in tale eventualità il rischio reale verrebbe definitivamente meno.
Come osservava Luigi Ferrajoli, la legge non è mai neutrale rispetto agli interessi che disciplina: ogni scelta normativa distribuisce protezioni e sacrifici. La riforma del 2025 ha spostato il baricentro della tutela verso la certezza della circolazione immobiliare, a prezzo di un indebolimento della posizione del legittimario. Ma questo non elimina i rischi per chi dona in presenza di debiti: la revocatoria ordinaria resta intatta nel suo rigore, e la giurisprudenza di legittimità continua ad applicarla con piena coerenza sistematica. Valutare entrambi i fronti, prima e non dopo l'atto notarile, è l'unica strada per evitare che un gesto di liberalità si trasformi in un contenzioso pluriennale.
Redazione - Staff Studio Legale MP
