Un genitore decide di donare la casa al figlio per anticipare la successione. Un fratello, rimasto escluso, non dice nulla per anni. Poi, alla morte del donante, si presenta davanti a un giudice con in mano i calcoli della lesione di legittima. Questo scenario, che per decenni ha reso gli immobili donati una categoria a sé nel mercato, è stato profondamente ridisegnato dalla legge n. 182 del 2 dicembre 2025, entrata in vigore il 18 dicembre 2025. Ma chi oggi ragiona sulla donazione di un immobile — come strumento di pianificazione familiare o come oggetto di una compravendita — deve sapere che alcuni rischi residui esistono ancora, e che alcuni di essi sono anzi attivissimi proprio in questo momento.
La novità più importante della riforma riguarda il cuore del problema che per trent'anni ha frenato la circolazione degli immobili donati: l'azione di restituzione contro i terzi acquirenti. Con la legge n. 182/2025, il legislatore ha modificato radicalmente l'impostazione della tutela dei legittimari, spostandola da una tutela reale a una tutela prevalentemente economica. In concreto, il terzo che abbia acquistato il bene non è più tenuto a restituirlo, mentre a tutela degli eredi eventualmente lesi è previsto l'obbligo del donatario e, in via sussidiaria, del terzo acquirente a titolo gratuito, di compensare in denaro il legittimario pretermesso, nei limiti del vantaggio conseguito e in caso di insolvenza del donatario. Una svolta attesa da decenni, promossa principalmente dal Notariato, che ha posto fine a uno degli ostacoli più rilevanti alla piena commerciabilità degli immobili ricevuti in donazione, incertezza giuridica che aveva condizionato negativamente il mercato immobiliare, creando timori negli acquirenti e diffidenza nel settore bancario.
Prima della riforma, il rischio per chi acquistava era concreto: chi ereditava per testamento o riceveva in donazione un bene immobile era fortemente limitato nella possibilità di venderlo nei primi dieci anni, poiché gli eredi legittimari, in caso di lesione della quota di legittima, potevano chiederne la restituzione entro dieci anni dall'apertura della successione, agendo non solo nei confronti del donatario, ma anche contro i suoi aventi causa.
Il regime transitorio: la "zona d'ombra" che scade il 18 giugno 2026
Il punto che molti trascurano — e che vale per chiunque stia valutando oggi un acquisto, una donazione o un mutuo su un immobile di provenienza donativa — riguarda la disciplina transitoria. La nuova legge non opera in modo retroattivo assoluto. L'art. 44, comma 2, della legge n. 182/2025 detta una disciplina transitoria, prevedendo che la nuova normativa si applichi alle successioni aperte dopo la sua entrata in vigore. Per le successioni apertesi anteriormente continua ad applicarsi il regime previgente, a condizione che, entro sei mesi dall'entrata in vigore della legge (ossia entro il 18 giugno 2026), sia stata notificata e trascritta una domanda giudiziale di riduzione ovvero un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
Questa scadenza del 18 giugno 2026 è tutt'altro che teorica. Entro il 18 giugno 2026 può essere notificata e trascritta una nuova domanda di riduzione oppure, in alternativa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Gli eredi che non rispettano questa scadenza vedranno decadere definitivamente la possibilità di recuperare il bene fisico, potendo contare solo sulla compensazione monetaria da parte del donatario, ammesso che quest'ultimo sia solvibile. Il problema si riverbera sulle banche: non è ciò che c'è scritto nei registri oggi a preoccupare, ma il potere che la legge dà agli eredi di scrivere qualcosa domani (e fino al 18 giugno), con effetti devastanti sulla garanzia ipotecaria. Per questo motivo per sbloccare una pratica oggi, l'assenza di trascrizioni non basta: è necessario che tutti i legittimari intervengano nell'atto per compiere una rinuncia espressa all'opposizione e all'azione di restituzione. Senza questo documento, la "pulizia" formale dei registri al momento del rogito sarebbe per la banca una condizione necessaria ma non sufficiente.
Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, invece, il quadro è stabilizzato: la circolazione dei beni provenienti da donazione diviene sicura. Non occorre quindi ricorrere alle soluzioni sinora accolte dalla pratica, come lo scioglimento della donazione oppure la stipulazione di una polizza assicurativa a garanzia della soddisfazione in denaro del legittimario vittorioso in riduzione.
Il conguaglio come debito di valore: la Cassazione chiarisce la regola che pesa sui donatari
Anche dopo la riforma, quando la donazione di un immobile lede la quota di legittima, il donatario è obbligato a corrispondere un conguaglio in denaro agli eredi pretermessi. Un aspetto spesso sottovalutato riguarda come si calcola questo conguaglio. La Corte di Cassazione civile, Sez. II, con l'ordinanza n. 32056 del 9 dicembre 2025, ha chiarito un punto pratico di forte impatto economico: quando la reintegrazione della legittima avviene tramite pagamento di denaro, l'obbligazione ha natura di "debito di valore"; di conseguenza, il valore economico dell'immobile donato — ai fini del calcolo del conguaglio — deve essere determinato con riferimento al momento della decisione giudiziale, non alla data di apertura della successione. La ragione è chiara: il legittimario deve ricevere il "tantundem", cioè l'equivalente economico effettivo della quota da reintegrare al tempo in cui questa viene liquidata, tenendo conto anche dell'erosione monetaria e delle oscillazioni di mercato.
Questo significa che chi ha ricevuto in donazione un immobile nel 2010 per un valore di 200.000 euro, e quell'immobile vale oggi 350.000 euro, dovrà corrispondere al legittimario leso una somma calcolata sul valore attuale. La donazione "conveniente" del passato può trasformarsi in un debito ben più gravoso di quanto si potesse immaginare all'atto del rogito notarile. Il principio espresso è netto: la Cassazione ribadisce la natura personale e costitutiva dell'azione di riduzione: finché il legittimario non la propone e non la vince, le disposizioni lesive non perdono efficacia nei suoi confronti.
Un secondo profilo giurisprudenziale di rilievo, sempre in tema di prova e qualificazione dell'atto, è offerto dalla Corte di Cassazione civile, Sez. III, con l'ordinanza del 20 aprile 2026 n. 10388: il versamento di somme tra coniugi o conviventi per l'acquisto di beni non costituisce necessariamente una donazione indiretta. In costanza di matrimonio o convivenza di fatto, tali dazioni si presumono effettuate in adempimento dei doveri di contribuzione ovvero di obbligazioni naturali, tendenzialmente irripetibili se non a determinate condizioni. Per qualificare l'atto come liberalità occorre una prova rigorosa dell'effettivo animus donandi. Si tratta di un orientamento che incide direttamente sulla valutazione del rischio: non ogni trasferimento patrimoniale intrafamiliare integra una donazione, e confondere le due figure può portare sia a rivendicazioni infondate sia a omissioni dichiarative rilevanti.
Sul fronte fiscale, una trappola specifica riguarda chi ha ricevuto un immobile per donazione indiretta e intende acquistarne un altro con le agevolazioni prima casa. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2482 del 5 febbraio 2026, ha stabilito che chi ha già usufruito delle imposte ridotte per l'acquisto della prima casa non può accedere nuovamente allo stesso beneficio fiscale, e questo vale anche se il primo immobile è stato ricevuto per donazione indiretta dai genitori — chiudendo così in modo netto un contenzioso decennale e allineando la giurisprudenza alle posizioni dell'Agenzia delle Entrate. In pratica, se un contribuente acquista un immobile tramite donazione indiretta — ad esempio i genitori pagano il prezzo direttamente al venditore — e in quell'atto viene applicata l'aliquota agevolata al 2%, egli "consuma" il suo bonus. Il fatto che civilisticamente si tratti di una liberalità non rileva: ciò che conta per l'Erario è che lo Stato ha già rinunciato a una quota di prelievo su quel soggetto.
Un ulteriore rischio, non eliminato dalla riforma, riguarda la possibilità che la donazione sia dichiarata nulla per ragioni urbanistiche. In una controversia ereditaria decisa dalla Corte di Cassazione in camera di consiglio l'11 febbraio 2026, la Suprema Corte ha confermato il giudicato formatosi sulla nullità di una donazione immobiliare a causa di abusi edilizi presenti sui terreni trasferiti, ribadendo che l'onere della prova non era stato assolto correttamente riguardo alle somme di denaro, per mancata produzione dei documenti nel fascicolo d'appello; la decisione sottolinea l'importanza della regolarità urbanistica e della diligenza processuale nella gestione delle liti ereditarie. Donare un immobile irregolare sotto il profilo urbanistico non trasferisce un problema al donatario: lo moltiplica, perché espone l'atto stesso al rischio di invalidità.
Il brocardo vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila, non chi dorme — descrive esattamente il senso pratico delle regole in materia di donazione immobiliare. I legittimari che non agiscono nei termini perdono la tutela reale; i donatari che non verificano la regolarità dell'immobile si espongono a nullità; gli acquirenti che non controllano le trascrizioni pregiudizievoli nel periodo transitorio rischiano di finanziare un acquisto ancora contestabile. Come osservava Hannah Arendt, «la legge non garantisce la libertà: garantisce le condizioni affinché la libertà sia possibile». Nel diritto patrimoniale di famiglia, quelle condizioni si chiamano verifica preventiva, tempestività e conoscenza delle regole reali — non di quelle che si credeva fossero in vigore.
Cosa fare nella pratica? Chiunque si trovi coinvolto in una vicenda di donazione immobiliare — come donante, donatario, potenziale acquirente o erede — deve oggi operare su più livelli: verificare se la donazione sia precedente o successiva al 18 dicembre 2025 e, nel primo caso, accertarsi che entro il 18 giugno 2026 non vi siano trascrizioni ostili nei registri immobiliari; ricostruire la composizione familiare del donante per identificare tutti i potenziali legittimari e valutare il rischio di lesione; non sottovalutare il valore attuale dell'immobile ai fini del calcolo del conguaglio, che segue — secondo la Cassazione — il mercato al momento della sentenza, non quello storico; verificare con scrupolo la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile oggetto di donazione; e infine, in caso di donazione indiretta, verificare la propria posizione rispetto alle agevolazioni fiscali già fruite per evitare di incorrere nella decadenza sancita dalla recente giurisprudenza.
La riforma della legge 182/2025 è una svolta reale e positiva, che rende finalmente più fluida la circolazione degli immobili di provenienza donativa e riduce l'incertezza sistemica che gravava sul mercato. Ma semplificare non significa eliminare ogni profilo di rischio: significa spostarne il centro, concentrarlo sul donatario e renderlo più prevedibile. Chi agisce con consapevolezza, assistenza qualificata e tempestività si trova in una posizione di piena tutela; chi invece ragiona ancora con le categorie del vecchio regime — o, al contrario, presume che la riforma abbia azzerato ogni problema — può incorrere in conseguenze patrimoniali rilevanti.
Redazione - Staff Studio Legale MP
