Un imprenditore veronese con qualche debito bancario decide di donare la propria abitazione al figlio, convinto che la recente riforma abbia reso le donazioni immobiliari "blindate". Pochi mesi dopo, la banca aziona una revocatoria e il figlio si trova a dover difendere in giudizio una casa che credeva di aver ricevuto in modo definitivo. Questo scenario non è un'ipotesi di scuola: è la fotografia di ciò che accade ogni giorno nei tribunali italiani, anche dopo l'entrata in vigore della Legge n. 182 del 2 dicembre 2025.
La riforma — comunemente nota come DDL Semplificazioni — ha certamente segnato una svolta storica nella circolazione degli immobili di provenienza donativa. La legge n. 182 del 2 dicembre 2025 è intervenuta in modo incisivo sulla disciplina delle donazioni, collocandosi nel solco di una revisione dell'equilibrio tra protezione successoria e certezza dei traffici giuridici, incidendo in particolare sulla stabilità degli acquisti a titolo oneroso e delle garanzie reali costituite su beni di provenienza donativa. In concreto, il fulcro della riforma è stato l'eliminazione dell'azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti di immobili di provenienza donativa. Chi compra un appartamento da chi lo aveva ricevuto in dono non rischia più di vedersi sottrarre l'immobile dai legittimari del donante. La riforma non elimina la tutela della legittima, ma ne modifica la struttura da tutela reale a tutela obbligatoria e da instabilità del bene a responsabilità patrimoniale del donatario.
Ma attenzione: questo non significa affatto che chi ha ricevuto la casa in regalo possa dormire sonni tranquilli. L'errore più grave che si possa commettere è pensare che i rapporti tra chi dona e chi riceve siano diventati intoccabili. E, soprattutto, il donante stesso — colui che trasferisce il bene — continua a correre rischi concreti che nessuna riforma ha eliminato.
Il pericolo più immediato: l'azione revocatoria dei creditori
Il brocardo fraus omnia corrumpit non è mai stato così attuale come in materia di donazioni immobiliari effettuate in presenza di debiti. L'azione revocatoria ordinaria (art. 2901 cod. civ.) consente ai creditori del donante di rendere inefficace la donazione nei propri confronti, ogni volta che questa abbia ridotto la garanzia patrimoniale su cui essi fanno affidamento.
La giurisprudenza recente è categorica su questo punto. La Corte di Cassazione ha stabilito il principio fondamentale che per l'azione revocatoria non serve un danno certo ed effettivo, ma è sufficiente il semplice "pericolo di danno". La donazione, rendendo più incerta la riscossione del credito, modifica in peggio la situazione patrimoniale del debitore, legittimando la richiesta della banca. In una vicenda decisa con camera di consiglio del 23 gennaio 2026, la Corte di Cassazione ha confermato l'inefficacia di una donazione immobiliare da padre a figlio, rigettando la tesi difensiva secondo cui il donante possedeva altri beni a sufficienza. La Corte ha sottolineato che non spetta al debitore decidere quali beni lasciare a garanzia dei creditori; è la totalità del suo patrimonio a fungere da garanzia.
Ancora più incisiva è la posizione sulla ripartizione dell'onere della prova. Con ordinanza n. 16845 del 2 settembre 2025, la Corte di Cassazione ha ribadito che, per l'azione revocatoria è sufficiente un credito anche solo potenziale o litigioso e che spetta al debitore, e non al creditore, l'onere della prova di possedere beni residui sufficienti a soddisfare il debito. In sostanza, chi dona deve essere in grado di dimostrare in positivo di aver lasciato sufficiente patrimonio aggredibile: il silenzio o la generica allegazione di altri asset non bastano.
Un terzo principio — particolarmente rilevante per gli imprenditori — è stato fissato dalla Cassazione in relazione a donazioni di immobili effettuate da chi svolgeva attività d'impresa: la natura intrinsecamente rischiosa di un'attività d'impresa rende la garanzia patrimoniale meno sicura rispetto a un bene immobile, giustificando l'azione revocatoria anche senza un'insolvenza totale del debitore. In altre parole, il fatto che l'azienda sia florida non neutralizza la revocatoria: il creditore ha diritto di agire perché la solidità di un'impresa è, per definizione, variabile.
Attenzione, inoltre, a un aspetto spesso sottovalutato segnalato dalla Cassazione: in un'azione revocatoria, la mancata produzione dell'atto di donazione originale non impedisce l'accoglimento della domanda se l'atto è provato da altri elementi, come la nota di trascrizione, e la sua esistenza non è contestata. La donazione di un bene già ipotecato può comunque costituire "eventus damni", in quanto rende più incerta e difficile la soddisfazione del credito.
Per gli atti a titolo gratuito, poi, l'elemento soggettivo richiesto è ridotto al minimo: non è necessario dimostrare la specifica intenzione del donante di nuocere ai creditori. È sufficiente provare la sua consapevolezza del pregiudizio che l'atto avrebbe arrecato alle ragioni dei creditori. E il donatario — cioè il figlio o il coniuge che riceve il bene — non deve neppure essere a conoscenza del debito: la sua buona fede è irrilevante ai fini della revocatoria degli atti gratuiti.
La riforma e i rischi residui verso i legittimari: la nuova posizione del donatario
Se la riforma ha definitivamente messo al sicuro i terzi acquirenti che comprano da chi ha ricevuto la donazione, non ha affatto eliminato il rischio per il donatario stesso. Chi riceve la casa in dono diventa il soggetto principale esposto alle pretese dei legittimari. Per effetto del diverso regime introdotto, il terzo che abbia acquistato il bene non è più tenuto a restituirlo, mentre a tutela degli eredi eventualmente lesi è previsto l'obbligo del donatario e, in via sussidiaria, del terzo acquirente a titolo gratuito, di compensare in denaro il legittimario pretermesso, nei limiti del vantaggio conseguito e in caso di insolvenza del donatario.
Questo vuol dire che il figlio che ha ricevuto l'immobile in donazione può essere chiamato a pagare una somma in denaro ai fratelli o al coniuge del donante che abbiano subito una lesione della loro quota di legittima. La casa non viene più restituita agli eredi, ma il donatario deve rispondere con il proprio patrimonio. È uno spostamento di rischio significativo: dal bene al soggetto.
Sul versante del regime transitorio, occorre la massima cautela per le situazioni sorte prima dell'entrata in vigore della legge. Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, il legislatore prevede una "finestra" di sei mesi: entro metà giugno 2026, i legittimari possono mantenere l'applicazione del vecchio regime — con la restituzione verso terzi — solo se attivano determinate formalità (domanda di riduzione trascritta o atto di opposizione stragiudiziale trascritto). Se non lo fanno entro i termini, si estende la nuova disciplina anche alle situazioni precedenti. Chi ha donato un immobile anni addietro, e il donante è già deceduto, deve verificare con attenzione se nel patrimonio familiare vi siano legittimari che abbiano già trascritto o che potrebbero trascrivere opposizioni entro tale scadenza.
Un profilo ulteriore riguarda le donazioni indirette: quella sottofamiglia di liberalità in cui il genitore, ad esempio, finanzia l'acquisto di un immobile che viene intestato al figlio senza che vi sia un atto di donazione in senso tecnico. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 35461 del 2 dicembre 2022 della Sez. II, ha chiarito che il bene donato indirettamente non è mai stato nel patrimonio del donante e, pertanto, l'azione di riduzione non può avere un carattere reale: il legittimario può conseguire il solo equivalente monetario. Se in caso di donazioni indirette il donatario può vendere i beni ricevuti senza che l'acquirente debba temere di essere coinvolto in una lite ereditaria, l'istituto acquista tutt'altra importanza nell'ambito della pianificazione patrimoniale.
Rimane poi sempre operativa la revoca per ingratitudine: lo strumento che consente al donante di riprendere il bene quando il donatario si sia reso colpevole di comportamenti gravi nei suoi confronti. La Cassazione ha fornito una lettura molto rigorosa di questo concetto, specificando che non si intende una semplice mancanza di rispetto formale. Deve trattarsi di un comportamento che manifesti un sentimento durevole di disistima delle qualità morali del genitore, un atteggiamento che contrasta radicalmente con quel senso di riconoscenza che dovrebbe naturalmente seguire al dono ricevuto.
Come scriveva Cicerone nel De Officiis, il beneficio implica per sua natura un vincolo morale tra chi dona e chi riceve — un vincolo che il diritto civile non disdegna di presidiare con strumenti sanzionatori concreti.
Dal punto di vista pratico, chi intende effettuare una donazione immobiliare dovrebbe quindi considerare almeno quattro profili preliminari. Primo: verificare la propria situazione debitoria — anche esposizioni potenziali come fideiussioni o contenziosi in corso — poiché qualunque credito preesistente o coevo alla donazione può fondare una revocatoria. Secondo: effettuare una ricognizione patrimoniale accurata per documentare che, dopo la donazione, restano beni sufficienti a soddisfare i creditori: l'onere della prova, in caso di contestazione, grava sul donante. Terzo: valutare la composizione della famiglia e le quote di legittima degli eredi, poiché il donatario — non più il terzo acquirente — sarà chiamato a rispondere per la lesione delle quote riservate. Quarto: considerare se la donazione possa essere strutturata in forma indiretta, tenendo presente i diversi effetti che questa ha rispetto alla donazione diretta sul piano dell'azione di riduzione e della circolazione del bene.
L'incertezza generata dal vecchio sistema aveva prodotto un deficit di commerciabilità degli immobili donati, rendendoli spesso difficili da vendere e onerosi da ipotecare, spingendo istituti di credito e operatori a richiedere garanzie aggiuntive o a escluderli dai processi di valutazione standard. Questo problema appartiene ora al passato per i terzi acquirenti. Ma la donazione immobiliare resta, sul versante del donante e del donatario, un atto giuridico che richiede valutazione preventiva approfondita: la generosità non esonera dalla responsabilità patrimoniale.
Redazione - Staff Studio Legale MP
