Un proprietario acquista un appartamento in un condominio residenziale, porta con sé il suo cane, e si vede notificare dall'amministratore un atto formale di diffida: il regolamento vieta la detenzione di animali. Il proprietario risponde che quella clausola è nulla per legge. L'amministratore replica che il regolamento è contrattuale, firmato da tutti all'atto del rogito. Chi ha ragione?
Questa non è una domanda retorica. È esattamente la questione su cui due tribunali italiani, nel giro di pochi mesi, hanno emesso pronunce diametralmente opposte. E la Cassazione, ad oggi, non ha ancora fornito una risposta definitiva.
Il quadro normativo: cosa dice l'art. 1138 c.c.
Dal 2013, per effetto della legge n. 220/2012 di riforma del condominio, l'art. 16 della L. 11 dicembre 2012, n. 220 ha integrato l'art. 1138 del codice civile, disponendo che il regolamento condominiale non può vietare il possesso o la detenzione di animali domestici nell'appartamento o comunque all'interno del condominio. Il legislatore, con tale inserimento, ha inteso tutelare la relazione affettiva tra il padrone e il proprio animale.
La norma sembra chiara. Eppure, il suo campo di applicazione è diventato terreno di scontro. Il punto critico è uno solo, ma decisivo: l'intervento normativo non ha chiarito a quale tipologia di regolamento si debba fare riferimento. In altre parole, l'articolo 1138 del Codice civile vale solo per il regolamento assembleare o si estende anche a quello contrattuale?
La distinzione è tutt'altro che formale. Il regolamento contrattuale è quello che è parte di un contratto — ad esempio predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini con gli atti di acquisto o deliberato all'unanimità — e non un regolamento assembleare approvato a maggioranza. Il regolamento assembleare, adottato a maggioranza, non può certamente vietare la detenzione di animali: su questo il consenso è pressoché unanime. È sulla variante contrattuale che la giurisprudenza si è spaccata.
Due sentenze opposte, stesso problema
Il Tribunale di Cagliari, con la sentenza n. 134 del 28 gennaio 2025, ha dichiarato nulla la clausola di un regolamento condominiale contrattuale che vietava ai condomini di tenere animali domestici — in particolare cani — sostenendo che il divieto contrasta con una norma di ordine pubblico e che l'art. 1138 c.c. si applica a tutti i regolamenti, assembleari o contrattuali. Il Tribunale ha richiamato l'evoluzione della coscienza sociale che "vede gli animali domestici come componenti essenziali della vita affettiva e familiare", nonché le normative europee sulla protezione degli animali in quanto esseri senzienti.
Solo qualche mese dopo, però, il quadro si è rovesciato. La sentenza del Tribunale di Trento, n. 712 del 6 ottobre 2025, ha ritenuto legittima la clausola del regolamento contrattuale di una multiproprietà che vietava la detenzione di animali. La motivazione risiede nella particolare natura della multiproprietà: non si tutela il "domicilio" inteso come centro degli affetti stabili, ma un diritto di godimento limitato nel tempo e spazialmente promiscuo, dove le esigenze di igiene, silenzio e turnazione degli occupanti giustificano una compressione maggiore della libertà individuale a favore dell'efficienza della gestione comune.
È necessario, precisa il Tribunale di Trento, che negli atti di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio. In tal caso, sussistendo il consenso di tutti i condomini, è lo stesso proprietario dell'appartamento ad autolimitare il proprio diritto. Il divieto di tenere animali domestici era ben noto alla convenuta sin dal momento dell'acquisto, avendo con esso aderito e preso atto dei regolamenti della multiproprietà.
La questione, come lo stesso Tribunale di Trento riconosce, non è stata ancora risolta in modo definitivo dalla Cassazione. Siamo di fronte a un contrasto tra orientamenti che rende indispensabile una valutazione caso per caso.
Questo stato di incertezza non è accademico: è il rischio concreto che corre chi acquista un'unità immobiliare in un condominio con regolamento contrattuale che contiene una simile clausola, spesso sepolta tra le decine di pagine di un atto notarile che pochi leggono davvero.
La chiave di volta del problema sta nel chiedersi se l'art. 1138, ultimo comma, c.c. sia norma imperativa — inderogabile anche dalla volontà contrattuale unanime dei condomini — oppure se si limiti a sottrarre la materia alla competenza maggioritaria dell'assemblea, lasciando però intatta l'autonomia negoziale di chi sceglie liberamente di vincolarsi a un divieto al momento dell'acquisto. I due tribunali hanno risposto in modo contrapposto, e la tensione tra favor detentionis animale e libertà contrattuale rimane irrisolta.
È utile richiamare a questo proposito il brocardo summum ius summa iniuria: applicare in modo rigido e letterale la norma contrattuale — senza considerare il mutato contesto sociale e normativo — rischia di produrre un'ingiustizia sostanziale, proprio quando la legalità formale sembrerebbe dalla sua parte.
Come scriveva Norberto Bobbio, il diritto non è mai solo un insieme di norme, ma il riflesso dei valori che una società decide di proteggere. Il progressivo riconoscimento degli animali come esseri senzienti — sancito a livello costituzionale con la riforma dell'art. 9 Cost. nel 2022 e già presente nel diritto europeo — suggerisce che la lettura restrittiva dell'art. 1138 c.c. come norma valevole solo per i regolamenti assembleari sia destinata a cedere, prima o poi, sotto la pressione di un'interpretazione sistematica e costituzionalmente orientata.
Cosa può e non può fare il regolamento condominiale
Al di là del dibattito sul divieto assoluto, esiste un terreno su cui la giurisprudenza è invece compatta: il regolamento conserva ampi margini di intervento. Può imporre il guinzaglio obbligatorio nelle parti comuni, fissare percorsi dedicati, prevedere l'obbligo di pulizia immediata degli spazi comuni, limitare l'uso dell'ascensore per ragioni di igiene. Ciò che non può fare è vietare in modo assoluto la detenzione di un animale domestico nell'appartamento privato — almeno nei condomini residenziali ordinari.
L'assemblea non ha nessun potere di vietare la presenza di animali nelle abitazioni private. Qualsiasi delibera che imponga un divieto è invalida e impugnabile. Questo vale indipendentemente dalla percentuale di voti espressa: anche una delibera unanime dell'assemblea non può derogare a una norma che la legge qualifica come inderogabile per via assembleare.
Sul fronte della responsabilità del proprietario, la giurisprudenza ha invece compiuto un passo importante: con l'ordinanza n. 29784 dell'11 novembre 2025, la Corte di Cassazione ha introdotto un principio destinato a cambiare molte controversie condominiali: per ottenere un risarcimento a causa dell'abbaiare continuo dei cani non è più necessario dimostrare un danno alla salute. È sufficiente provare che il rumore ha compromesso la qualità della vita e il diritto al riposo. In quel caso, quattro condomini hanno ottenuto 3.000 euro ciascuno a titolo di risarcimento.
Ancora, il Tribunale di Bologna, con ordinanza del 27 ottobre 2025, si è pronunciato su un caso in cui il proprietario di un appartamento al piano terra lamentava gravi disagi causati dalla presenza di cani di grossa taglia detenuti dalla vicina. Gli animali venivano lasciati soli per molte ore, provocando odori nauseabondi derivanti dalle loro deiezioni. Successivamente, ai disagi olfattivi si erano aggiunti quelli acustici: l'abbaiare intenso e notturno dei cani rendeva difficile il riposo del ricorrente. In considerazione degli elementi probatori presentati, il Tribunale ha ritenuto fondata l'istanza cautelare urgente ai sensi dell'art. 700 c.p.c., ordinando al vicino di provvedere senza indugio a rimuovere i cani dalla propria abitazione.
Quest'ultima pronuncia merita attenzione: il provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. per ottenere l'allontanamento dell'animale è uno strumento processuale spesso sottovalutato, ma che può essere azionato con relativa rapidità quando il disturbo è grave, documentato e continuativo. Chi subisce immissioni intollerabili non deve attendere un giudizio ordinario di anni.
Cosa fare concretamente: i passi da seguire
Chi acquista un appartamento deve sempre verificare, prima del rogito, se il regolamento condominiale è di natura contrattuale e se contiene clausole limitative relative agli animali. La clausola va letta, compresa e valutata: in presenza di un regolamento contrattuale preesistente, il rischio di contenzioso è reale e l'esito incerto, come dimostrano le pronunce di Cagliari e Trento.
Chi già possiede un animale e si trova destinatario di una diffida da parte dell'amministratore deve verificare la natura del regolamento, la data di stipula e le modalità con cui è stato adottato. Non ogni regolamento qualificato come "contrattuale" lo è davvero: a volte si tratta di regolamenti assembleari mal qualificati, privi dei requisiti di adesione individuale necessari per avere efficacia contrattuale vincolante.
Chi, invece, subisce disturbi causati da animali altrui — odori, rumori, danneggiamento delle parti comuni — ha a disposizione strumenti concreti: la diffida formale all'amministratore, l'azione risarcitoria, e in casi gravi il ricorso cautelare d'urgenza. La documentazione raccolta (registrazioni, fotografie con data e ora, testimonianze scritte) è il patrimonio probatorio su cui si fonda ogni azione efficace.
Il contrasto giurisprudenziale sull'art. 1138 c.c. è destinato a risolversi solo con un intervento chiarificatore della Cassazione a Sezioni Unite o con una modifica legislativa espressa. Fino ad allora, chi si muove in questo terreno senza una valutazione giuridica preventiva si espone a rischi concreti — sia come proprietario di animali, sia come condomino che intende fare valere i propri diritti.
Redazione - Staff Studio Legale MP
