Un proprietario riceve un'ordinanza di demolizione. Ha presentato da tempo, a proprie spese e con l'assistenza di un tecnico, quella che crede essere una "domanda di condono". Il Comune risponde che quella pratica, in realtà, era un'istanza di accertamento di conformità ex art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 — e che, non avendo l'opera i requisiti di doppia conformità, l'istanza si intende rigettata per silenzio-diniego. Risultato: nessuna sanatoria, abuso integro, demolizione imminente. Uno scenario tutt'altro che raro, che nasce da un equivoco di fondo: credere che condono edilizio e sanatoria siano la stessa cosa.
Non lo sono. La differenza non è solo terminologica: riguarda la fonte normativa, i presupposti di accesso, gli effetti giuridici e persino le conseguenze penali. Capire con precisione di quale istituto si tratta — e quale sia applicabile al caso concreto — è il primo passo indispensabile per chiunque abbia a che fare con un abuso edilizio.
Due istituti, due logiche completamente diverse
Il condono edilizio è un provvedimento straordinario, introdotto con legge dello Stato in momenti determinati della storia repubblicana. In Italia si sono succeduti tre condoni: la L. n. 47/1985, la L. n. 724/1994 e il D.L. n. 269/2003, convertito dalla L. n. 326/2003. Ciascuno ha fissato una finestra temporale entro cui l'abuso doveva essere stato commesso e ha stabilito limiti volumetrici, categorie di opere ammissibili e oblazioni da versare. La logica del condono è quella di una sanatoria straordinaria: si regolarizza l'abuso a prescindere dalla sua conformità alle norme urbanistiche vigenti, purché siano rispettati i limiti fissati dalla legge di condono. È un istituto eccezionale, extra ordinem, che opera per ragioni di opportunità politico-legislativa e non sulla base di un giudizio di conformità urbanistica.
La sanatoria ordinaria — tecnicamente denominata accertamento di conformità — è invece disciplinata stabilmente dall'art. 36 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. n. 380/2001). Essa richiede la cosiddetta doppia conformità: l'opera abusiva deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda. Actori incumbit probatio: l'onere di dimostrare questa doppia conformità grava interamente sul privato richiedente. In assenza di questo requisito, la sanatoria è inammissibile in radice — non è questione di valutazione discrezionale dell'amministrazione, ma di un presupposto legale inderogabile.
Come ha scritto il filosofo del diritto Norberto Bobbio, l'ordinamento giuridico non è un insieme caotico di norme, ma un sistema che presuppone coerenza e gerarchia: chi confonde l'eccezione con la regola rischia di applicare male entrambe. Condono e sanatoria sono appunto l'eccezione e la regola del diritto edilizio sanzionatorio — e vanno tenute distinte con rigore.
Sul piano operativo, le differenze sono numerose e conseguenti. Il condono può sanare abusi sostanziali, ovvero costruzioni realizzate senza alcun titolo o in totale difformità, a condizione che rientrino nei limiti di legge; la sanatoria ordinaria regolarizza invece gli abusi formali, cioè interventi realizzati senza titolo ma conformi alle norme vigenti. Il condono opera su finestre temporali chiuse e non reiterabili; la sanatoria è permanente e può essere presentata in qualsiasi momento, fermo restando il requisito della doppia conformità. Il condono si perfeziona, in linea di principio, con il pagamento dell'oblazione e la mancata risposta negativa entro il termine; la sanatoria ex art. 36, al contrario, prevede un silenzio-diniego tipico alla scadenza dei sessanta giorni: il silenzio dell'amministrazione non è assenso, ma rigetto automatico.
La giurisprudenza recente: un mese, tre pronunce che cambiano le carte in tavola
Il quadro giurisprudenziale degli ultimi mesi è quanto mai vivace e impone aggiornamenti significativi.
Sul fronte della sanatoria ordinaria, il Consiglio di Stato, Sez. VI, con sentenza 9 aprile 2026, n. 2851 ha ribadito con nettezza che decorso il termine di sessanta giorni senza risposta del Comune, l'istanza ex art. 36 si intende rifiutata: si configura un silenzio-diniego tipico, provvedimento tacito di contenuto negativo, contro cui il privato può agire in giudizio solo dimostrando nel merito la sussistenza della doppia conformità — non lamentando vizi procedimentali. La stessa sentenza ha chiarito che la cosiddetta fiscalizzazione dell'abuso (art. 34 del TUE, che consente la sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria quando la rimozione della parte difforme pregiudichi la parte legittima) non è uno strumento alternativo alla sanatoria: essa opera esclusivamente nella fase esecutiva dell'ordine demolitorio, e non incide sulla verifica dei presupposti della doppia conformità richiesta per l'accertamento di conformità. Chi tenta di "salvare" un abuso invocando la fiscalizzazione in luogo della doppia conformità compie un errore che il giudice amministrativo non è disposto a tollerare.
Sul fronte del condono, due pronunce dello stesso Palazzo Spada hanno aperto e quasi subito richiuso uno spiraglio interpretativo di grande rilievo pratico. Il Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 9 aprile 2026, n. 2848 aveva affermato che un immobile condonato, in applicazione del nuovo art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. n. 380/2001 introdotto dal c.d. Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024, conv. L. n. 105/2024), acquisisce piena legittimità urbanistica e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti su un immobile originariamente assentito — incluse le ristrutturazioni edilizie — superando il precedente orientamento restrittivo secondo cui il condonato poteva essere oggetto solo di interventi manutentivi. Si trattava di un cambio di rotta netto rispetto alla sentenza dello stesso Consiglio di Stato n. 482 del 22 gennaio 2025, che aveva escluso tale equiparazione.
Tuttavia, a distanza di poche settimane, la Corte Costituzionale, con sentenza n. 86/2026, ha rimesso in discussione questo assetto: esaminando una legge regionale sarda che aveva recepito le modifiche del Salva Casa, la Corte ha ribadito che la sanatoria straordinaria mantiene natura extra ordinem e non comporta automaticamente il diritto di beneficiare di premialità volumetriche o vantaggi edilizi ulteriori rispetto a quelli consentiti dalla legge generale. Il dibattito, dunque, è tutt'altro che chiuso.
A completare il quadro, la Corte di Cassazione penale, Sez. III, sentenza 25 marzo 2026, n. 12730 (dep. 7 aprile 2026), Pres. Ramacci, Rel. Noviello, ha ribadito con fermezza il principio di immanenza dell'abuso edilizio: l'abusività di un'opera illecita permane sull'immobile in modo persistente e ininterrotto, anche dopo la cessazione della permanenza del reato. Ne consegue che qualsiasi ulteriore attività edilizia realizzata sulla struttura abusiva, anche se materialmente lieve, anche se formalmente qualificabile come manutenzione ordinaria, integra la prosecuzione dell'opera abusiva e configura un nuovo reato, con rinnovazione dei termini di prescrizione. La sola presentazione della domanda di condono non sospende l'illiceità, né legittima interventi sull'immobile fino all'esito positivo del procedimento. Un principio severo, con implicazioni pratiche rilevanti: chi ha un immobile abusivo in attesa di condono o sanatoria non può toccarci nulla — nemmeno pitturare le pareti — senza rischiare di commettere un nuovo illecito penale.
Infine, merita attenzione la pronuncia del TAR Lazio, sentenza n. 7930/2026, che ha confermato il diniego di condono edilizio per mancata prova della data dell'abuso, applicando i limiti del terzo condono (L. n. 326/2003) e rilevando la presenza di vincoli paesaggistici ostativi. Il dato è rilevante sotto un profilo pratico spesso sottovalutato: l'onere della prova della datazione dell'abuso grava sul privato, e la sua mancanza — in presenza di vincoli — comporta il diniego senza margini di discrezionalità per l'ente.
Cosa fare concretamente: una bussola per il proprietario
In primo luogo occorre identificare con precisione di quale strumento si ha bisogno: condono (se l'abuso risale a prima del 31 marzo 2003 e rientra nei limiti del terzo condono, posto che nuovi condoni non sono stati approvati) oppure accertamento di conformità ex art. 36 (se l'opera è conforme alla disciplina urbanistica attuale e dell'epoca). Confondere i due piani può portare a presentare un'istanza sbagliata, con conseguente decadenza dei termini e perdita di diritti.
In secondo luogo, chi ha un'istanza di accertamento di conformità pendente deve tenere ben presente la regola del silenzio-diniego: alla scadenza dei sessanta giorni, se il Comune non si è pronunciato, l'istanza si intende rifiutata. Non basta attendere: occorre tempestivamente impugnare il diniego tacito dinanzi al TAR, dimostrando in giudizio la sussistenza della doppia conformità.
In terzo luogo, se si è in presenza di un immobile abusivo in attesa di condono o sanatoria, astenersi assolutamente da qualsiasi intervento edilizio, anche il più modesto, fino alla definizione positiva del procedimento: il principio di immanenza dell'abuso non perdona, e il rischio penale è concreto.
Infine, prestare la massima attenzione ai vincoli: in presenza di inedificabilità assoluta, vincoli paesaggistici o idrogeologici, né il condono né la sanatoria ordinaria possono in linea generale operare. I vincoli costituiscono un limite invalicabile che precede qualsiasi valutazione di conformità o condonabilità.
Il tema del condono e della sanatoria edilizia è tra i più complessi e litigiosi del diritto urbanistico italiano: la stratificazione normativa, i vincoli regionali e locali, il contenzioso giurisprudenziale ancora aperto sulla piena legittimità degli immobili condonati e l'evoluzione continua del quadro interpretativo rendono ogni situazione sostanzialmente unica. Summum ius summa iniuria: applicare la norma senza conoscere i suoi esatti confini e le eccezioni giurisprudenziali può produrre conseguenze gravemente ingiuste per chi — in buona fede — ritiene di aver regolarizzato una situazione che in realtà rimane esposta a sanzione.
Redazione - Staff Studio Legale MP
