Scriveva Italo Calvino ne Le città invisibili: «Le città come i sogni sono costruite di desideri e di paure». È una metafora che risuona con straordinaria precisione nel mercato immobiliare italiano: ogni compravendita porta con sé il desiderio di un futuro stabile e, troppo spesso, la paura nascosta di irregolarità che emergono soltanto dopo il rogito. L'Italia è un Paese dove la perfezione urbanistica degli immobili è l'eccezione, non la regola. Secondo stime consolidate, oltre il sessanta per cento del patrimonio edilizio residenziale presenta difformità di qualche natura rispetto ai titoli edilizi originari, spaziando da piccole variazioni interne non autorizzate fino a veri e propri ampliamenti abusivi. Comprendere quando queste irregolarità rendono nullo l'atto di compravendita e quando, invece, restano sul piano della responsabilità civilistica è una questione di importanza pratica decisiva, che può fare la differenza tra la validità o l'invalidità di un investimento di centinaia di migliaia di euro.
Il punto di partenza indispensabile è la distinzione tra conformità urbanistica e conformità catastale, due concetti che la prassi quotidiana tende a sovrapporre ma che sul piano giuridico seguono regole del tutto diverse. La conformità urbanistica riguarda la corrispondenza tra lo stato fisico dell'immobile e i titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione o le modifiche: il permesso di costruire, la concessione edilizia, la DIA, la SCIA, la sanatoria. La conformità catastale, invece, attiene alla corrispondenza tra la planimetria depositata al Catasto e lo stato attuale dei luoghi. La distinzione non è meramente accademica: come ha chiarito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025, la nullità dell'atto di compravendita per difformità catastale opera esclusivamente sul piano formale, nel senso che è sufficiente che nell'atto il venditore dichiari o attesti la conformità catastale perché l'atto stesso sia valido, indipendentemente dalla corrispondenza effettiva tra la planimetria e lo stato dei luoghi. La Corte ha così ribadito che la nullità comminata dalla normativa in materia di commerciabilità degli immobili è una nullità testuale, non sostanziale: colpisce la mancanza della dichiarazione, non necessariamente la realtà dei luoghi.
La nullità formale e i suoi limiti applicativi
Il sistema normativo di riferimento è costruito sugli articoli 17 e 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e sull'articolo 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell'Edilizia). Queste disposizioni stabiliscono che gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali su edifici o loro parti sono nulli se in essi non sono dichiarati gli estremi del titolo abilitativo che ne ha consentito la costruzione. La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la storica sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, ha definitivamente risolto il dibattito tra la tesi della nullità sostanziale (che avrebbe reso incommerciabile qualunque immobile difforme) e la tesi della nullità formale, optando per quest'ultima con un principio di diritto che costituisce ancor oggi il pilastro di tutta la materia. La nullità, secondo le Sezioni Unite, ha natura testuale e sanziona la mancata inclusione negli atti degli estremi del titolo abilitativo, a condizione però che tale titolo esista realmente e sia riferibile proprio a quell'immobile. Ne consegue che, se il titolo viene menzionato nell'atto, il contratto è valido anche se l'immobile presenta difformità rispetto a quanto il titolo prevedeva.
Questo principio ha una ricaduta pratica fondamentale: un immobile costruito regolarmente ma nel tempo modificato o ampliato senza autorizzazione può essere validamente trasferito, purché nell'atto siano indicati gli estremi del titolo originario. La difformità, tuttavia, non scompare: rimane sul piano della responsabilità contrattuale tra venditore e acquirente. L'orientamento ha trovato conferma anche nella recente ordinanza della Corte di Cassazione Civile n. 9439 del 2025, in cui la Corte ha applicato i medesimi principi a una fattispecie di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di vendita avente per oggetto immobili con difformità edilizie note al promissario acquirente. La Corte ha ribadito che la nullità urbanistica prevista dall'art. 46 D.P.R. 380/2001 trova applicazione soltanto agli atti definitivi di trasferimento ad effetti reali tra vivi, e non ai contratti preliminari, per la cui validità non è nemmeno richiesta la dichiarazione degli estremi del titolo urbanistico: dichiarazione che può intervenire anche successivamente, anche in sede giudiziale ove si agisca ex art. 2932 c.c. per la sentenza costitutiva.
Il sistema però non esaurisce la tutela dell'acquirente con la sola verifica della nullità formale. Quando le difformità sono particolarmente gravi, la giurisprudenza ha elaborato uno strumento ulteriore e di straordinaria incisività: la fattispecie dell'aliud pro alio datum. Si tratta dell'ipotesi in cui il bene consegnato è così diverso da quello promesso da non potersi nemmeno ricondurre al genus contrattato, perché le difformità ne compromettono la destinazione d'uso o ne annullano la fruibilità economica. In questi casi non si discute di semplici vizi della cosa venduta ma di inadempimento contrattuale grave, con diritto alla risoluzione del contratto anche oltre i termini decadenziali previsti dalla garanzia per vizi ex art. 1495 c.c. La Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con la sentenza n. 13959 del 2025 ha confermato questo orientamento, chiarendo che la fattispecie dell'aliud pro alio sussiste quando le difformità edilizie siano di entità tale da rendere il bene inidoneo all'uso cui è destinato ovvero da ridurne in modo apprezzabile il valore, o ancora quando l'abuso sia talmente evidente da rendere la dichiarazione di conformità una falsità manifesta. In questi casi il rimedio non è la nullità dell'atto, ma la risoluzione per inadempimento, con tutte le conseguenze restitutorie e risarcitorie del caso.
Responsabilità del venditore per dichiarazioni false: i rischi concreti
Il panorama giurisprudenziale ha affrontato con crescente rigore l'ipotesi in cui il venditore dichiari falsamente la conformità urbanistica dell'immobile nell'atto di compravendita. Non si tratta di una mera irregolarità formale: quando la dichiarazione è mendace, il sistema sanzionatorio si fa ben più severo. Sul piano urbanistico-edilizio, come già ribadito dalle Sezioni Unite del 2019, la dichiarazione falsa equivale alla dichiarazione mancante, determinando la nullità dell'atto. Sul piano contrattuale, invece, il venditore risponde per i vizi della cosa venduta ai sensi degli artt. 1490 e seguenti del codice civile, con garanzia per l'evizione e per i vizi occulti. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 17080 del 2025, ha ribadito che in presenza di abusi edilizi non dichiarati al momento della compravendita trova applicazione la disciplina della garanzia per vizi, con i relativi termini decadenziali e prescrizionali, salva la possibilità di qualificare la fattispecie come aliud pro alio ove le condizioni lo consentano.
Sul piano della responsabilità civile, i rischi per il venditore che attesti falsamente la conformità urbanistica si sono rivelati di notevole portata economica. Il Tribunale di Padova, con la sentenza n. 449 del 2025, ha affermato un principio di grande rilievo pratico: qualora il venditore attesti falsamente la conformità urbanistica nel rogito, egli è tenuto a risarcire all'acquirente tutti i danni subiti, anche quando tali danni superino il prezzo di compravendita. Nel caso esaminato, il risarcimento totale ha effettivamente superato il valore dell'immobile, a dimostrazione della gravità delle conseguenze patrimoniali che una dichiarazione infedele può provocare. Questo orientamento si inserisce in un più ampio indirizzo della giurisprudenza di merito che valorizza il principio di buona fede nelle trattative e nella formazione del contratto ex artt. 1337 e 1338 c.c., sanzionando le condotte omissive o devianti del venditore con il risarcimento del danno precontrattuale e contrattuale.
Come ammoniva il giurista romano Ulpiano, «nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet»: nessuno può trasferire ad altri più diritti di quanti ne possieda. Un immobile affetto da irregolarità urbanistiche gravi non può essere venduto come se fosse perfettamente conforme senza che il sistema giuridico reagisca, prima o poi, a tutela dell'acquirente. La complessità sta nel capire come e quando tale reazione si manifesta: se come nullità dell'atto, se come garanzia per vizi, se come aliud pro alio, o se come responsabilità risarcitoria piena.
Dal punto di vista pratico, tanto per chi acquista quanto per chi vende, è indispensabile una due diligence urbanistica e catastale approfondita prima di addivenire al rogito. Verificare la conformità urbanistica dell'immobile significa confrontare lo stato attuale dei luoghi con tutti i titoli edilizi depositati presso il Comune: permesso di costruire, varianti, sanatorie, condoni. Verificare la conformità catastale significa accertare la corrispondenza tra la planimetria depositata al Catasto e l'effettivo stato dei luoghi. Le due verifiche sono distinte e indipendenti: un immobile può essere urbanisticamente conforme ma catastalmente difforme, o viceversa, con conseguenze giuridiche del tutto diverse. Affidarsi a un tecnico abilitato per le verifiche e a un avvocato per la valutazione giuridica delle eventuali irregolarità prima della firma del compromesso non è una precauzione superflua: è l'unico modo per tutelare davvero il proprio investimento.
Redazione - Staff Studio Legale MP
