Immaginate di aver firmato un contratto d'affitto che vieta esplicitamente la presenza di animali domestici. Portate comunque il vostro cane nell'appartamento. Il locatore vi intima di scegliere: l'animale o il contratto. Avete torto? Forse no — o almeno, non completamente. La risposta dipende da dove vivete, da come è redatto il contratto e, soprattutto, da quale giudice vi trova davanti. La giurisprudenza italiana del 2025 sta delineando un quadro tutt'altro che uniforme, in cui la stessa clausola contrattuale può essere valida in un contesto e nulla in un altro — con conseguenze pratiche che nessun conduttore dovrebbe ignorare prima di firmare.
La clausola di divieto animali nel contratto di locazione: valida, ma non risolutoria
Il punto di partenza normativo è semplice: l'art. 1587 c.c. obbliga il conduttore a servirsi dell'immobile in modo conforme al contratto. La legge sull'equo canone e la legge n. 431/1998 non contengono previsioni specifiche sulla detenzione di animali. Ne consegue che, nel silenzio normativo, le parti possono liberamente disciplinare la questione tramite autonomia negoziale ex art. 1322 c.c.
La Corte d'Appello di Napoli, con la sentenza n. 1254/2025, ha affrontato direttamente il tema, confermando la legittimità della clausola contrattuale di divieto di detenere animali in un contratto di locazione ad uso abitativo. La Corte ha tuttavia rigettato la risoluzione del contratto richiesta dal locatore per inadempimento, ritenendo che la violazione dell'obbligo accessorio non fosse di gravità tale da giustificare la cessazione del rapporto.
Il percorso argomentativo della Corte partenopea merita attenzione per due profili distinti. Sul piano della vessatorietà, la Corte ha escluso che la clausola rientri nelle ipotesi disciplinate dall'art. 1341, secondo comma, c.c. Il ragionamento è rigoroso: la clausola di divieto animali non determina uno squilibrio significativo tra le posizioni delle parti tale da renderla abusiva — si tratta piuttosto di un limite all'uso dell'immobile liberamente accettato al momento della stipula.
La Corte ha ribadito la piena validità della clausola di divieto, escludendone la natura vessatoria ex art. 1341 c.c. e valorizzando la libertà negoziale ex art. 1322 c.c. Sul piano della gravità dell'inadempimento, la Corte ha invece capovolto la pronuncia di primo grado: l'inadempimento è stato qualificato come non grave, essendo riferito a un obbligo accessorio e, per di più, tollerato nel tempo dal locatore. Secondo la Corte, la violazione non riguardava prestazioni essenziali del contratto, posto che l'obbligo di non detenere animali era contenuto nell'art. 7 insieme agli obblighi di stendere il bucato negli appositi spazi riservati e di osservare quiete e rispetto per gli altri abitanti dello stabile.
Questo passaggio non è di poco conto. La Corte riconduce implicitamente il divieto di animali alla categoria delle obbligazioni accessorie, in posizione subordinata rispetto alle prestazioni essenziali del contratto di locazione (pagamento del canone, restituzione dell'immobile nelle condizioni originarie, osservanza della destinazione d'uso). La violazione di un obbligo accessorio, per giustificare la risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c., deve essere di non scarsa importanza: un parametro che la giurisprudenza valuta in concreto, tenendo conto della natura dell'obbligazione, del comportamento delle parti e dell'equilibrio sinallagmatico.
Il cortocircuito sistematico: nel condominio valgono regole opposte
Qui emerge la frattura che merita attenzione critica e che raramente viene segnalata con chiarezza. Il regime giuridico della locazione — dove la clausola di divieto animali è valida — convive con un regime condominiale del tutto diverso, che in molti casi produce l'effetto opposto.
L'art. 1138, ultimo comma, c.c. — introdotto dalla legge n. 220/2012 — stabilisce che le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Il Tribunale di Cagliari, con la sentenza n. 134 del 28 gennaio 2025, ha dichiarato nulla la clausola contrattuale che vieta il possesso di animali domestici negli alloggi condominiali, ritenendo che il divieto contrasti con l'ultimo comma dell'art. 1138 c.c., considerata norma di ordine pubblico.
Il Tribunale sardo ha fatto un ulteriore passo: la sentenza chiarisce che l'art. 1138 c.c. si applica a tutti i regolamenti condominiali, compresi quelli di natura contrattuale, e che qualsiasi disposizione contraria deve considerarsi nulla. Si tratta di una lettura estensiva — e molto discussa — che supera il precedente orientamento secondo cui il divieto contrattuale, liberamente sottoscritto da tutti i condomini, potesse legittimare la limitazione.
In senso contrario si è invece mosso il Tribunale di Trento: con la sentenza n. 712 del 6 ottobre 2025, il Tribunale trentino ha ritenuto legittimo e vincolante il divieto contenuto nel regolamento contrattuale di una multiproprietà, valorizzando il fatto che la clausola era stata espressamente accettata da ciascun acquirente al momento del rogito. Secondo il giudice, le limitazioni contenute nel regolamento contrattuale risultano da «espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito».
Il quadro che emerge è netto nella sua contraddizione: un conduttore che vive in un appartamento di sua proprietà può contestare con successo il divieto di animali previsto dal regolamento condominiale — in certi tribunali. Il medesimo soggetto, se affitta lo stesso appartamento a un inquilino, può inserire nel contratto un divieto perfettamente valido. E l'inquilino non potrà opporsi adducendo le ragioni che avrebbe avuto, come proprietario, nei confronti del condominio. La tutela dell'animale — e del suo detentore — cambia radicalmente a seconda della veste giuridica rivestita da chi lo accudisce.
Questo cortocircuito non è trascurabile. Un conduttore che abiti in un condominio dove il regolamento consente gli animali potrebbe ritrovarsi vincolato dal contratto di locazione a non tenerli, pur avendo — se fosse proprietario — un diritto riconosciuto dalla legge. Summum ius summa iniuria: la rigida applicazione delle norme può generare un'ingiustizia sostanziale, e in questo campo la tensione tra diritto della proprietà e tutela del rapporto affettivo uomo-animale non è ancora risolta.
Come osservava il filosofo Norberto Bobbio, il diritto è sempre figlio del suo tempo e delle trasformazioni sociali che lo animano. Il riconoscimento costituzionale della tutela degli animali — introdotto con la legge costituzionale n. 1 del 8 febbraio 2022, che ha modificato l'art. 9 della Costituzione — sta lentamente penetrando nel diritto privato, ma lo fa in modo disorganico, senza che il legislatore ordinario abbia ancora tratto le conseguenze sul piano della locazione.
In assenza di una chiara previsione legislativa che imponga di consentire la detenzione di animali negli immobili locati, la validità di tali clausole dipende dall'interpretazione giurisprudenziale e dalla valutazione caso per caso. Tuttavia, la crescente tutela degli animali potrebbe portare, in futuro, a regole più favorevoli agli inquilini con animali domestici.
Cosa deve sapere, concretamente, chi si trova in questa situazione? Primo: il proprietario che desidera vietare la presenza di animali domestici nell'appartamento deve inserire una clausola esplicita nel contratto di locazione — questa è l'unica forma di tutela legale riconosciuta per impedire l'introduzione di animali. In assenza di tale clausola, non è possibile vietare all'inquilino di convivere con animali da compagnia. Secondo: se il contratto di affitto prevede espressamente il divieto di detenzione di animali in casa, l'inquilino inadempiente potrebbe sì essere sfrattato, ma non con la procedura abbreviata prevista per chi non paga il canone o per chi resta nell'appartamento nonostante la scadenza del contratto. In tale circostanza occorre procedere mediante un'ordinaria causa di risoluzione del contratto. Terzo: il comportamento del locatore nel corso del rapporto è decisivo. Se il proprietario era a conoscenza della presenza dell'animale e non ha reagito tempestivamente, si configura una tolleranza che il giudice può valorizzare per escludere la gravità dell'inadempimento — come ha fatto la Corte d'Appello di Napoli con la sentenza n. 1254/2025.
La vera partita, dunque, non si gioca sulla validità astratta della clausola — che la giurisprudenza prevalente conferma — ma sulla sua concreta azionabilità. Un locatore che tollera per anni la presenza di un animale, accetta il canone senza contestazioni e poi chiede la risoluzione del contratto rischia di vedersi opporre il principio venire contra factum proprium: non è lecito esercitare un diritto in modo contraddittorio rispetto al proprio comportamento precedente.
Il nodo che il legislatore non ha ancora sciolto riguarda l'eventuale peso da attribuire al rapporto affettivo tra il conduttore e il proprio animale. In altri ordinamenti europei, come quello francese, la normativa limita esplicitamente la possibilità del locatore di vietare gli animali da compagnia nei contratti di locazione abitativa. In Italia siamo ancora lontani da questa soluzione, e il dibattito — alimentato dalle pronunce contrastanti del 2025 — non sembra destinato a sopirsi in tempi brevi.
Redazione - Staff Studio Legale MP
