Gli eventi meteo intensi – comunemente detti bombe d’acqua – sono sempre più frequenti e possono causare allagamenti improvvisi di cortili, garage, negozi e abitazioni in condominio. Di fronte a questi danni, ci si chiede chi debba pagare: il condominio può andare esente da responsabilità invocando la straordinarietà della pioggia, oppure i proprietari colpiti hanno diritto al risarcimento? La risposta arriva dal codice civile e dalle più recenti sentenze. Vigilantibus non dormientibus iura succurrunt: la legge assiste chi è diligente, non chi resta inerte. Questo principio latino ben si adatta alla materia: un condominio che non adotta le cautele necessarie non può poi scaricare la colpa solo sul maltempo.
In base all’art. 2051 del codice civile, il condominio (in quanto custode delle parti comuni) è responsabile dei danni causati da queste ultime, salvo che provi il caso fortuito. Ciò significa che se un bene condominiale – ad esempio le fognature, i pluviali o il tetto – causa un allagamento, il condominio è tenuto al risarcimento dei danni, a meno che dimostri che l’evento è stato dovuto a cause imprevedibili e inevitabili. Il caso fortuito in ambito di eventi naturali equivale ad un fenomeno talmente eccezionale da non poter essere ragionevolmente previsto né contrastato. Ma quando una pioggia può definirsi davvero “imprevedibile”? La giurisprudenza ha chiarito che non basta appellarsi alla violenza del temporale: occorrono dati oggettivi che attestino la rarità statistica dell’evento. “La colpa, caro Bruto, non è delle stelle, ma nostra”: parafrasando Shakespeare, la responsabilità spesso non risiede nel destino avverso, ma nelle mancanze umane. Se un condominio trascura la manutenzione e poi subisce danni da pioggia, non potrà facilmente invocare la sfortuna.
Le pronunce più recenti insistono sul dovere di manutenzione attiva a carico del condominio e restringono l’ambito del caso fortuito. In una vicenda emblematica, un negozio a piano terra è stato allagato a seguito di piogge intense che hanno causato il rigurgito delle tubature condominiali. Il Tribunale di Milano ha ritenuto responsabili due condomìni confinanti per i danni subiti dall’esercizio commerciale, evidenziando che l’evento atmosferico, pur notevole, non poteva considerarsi totalmente imprevedibile (Trib. Milano, sez. I civ., sent. n. 7230/2025, 29 settembre 2025). I condomìni convenuti avevano addotto a propria difesa la “bomba d’acqua” eccezionale come causa inevitabile (force majeure). Tuttavia, il giudice meneghino – dopo aver acquisito consulenze tecniche e dati pluviometrici – ha stabilito che piogge di forte intensità sono ormai fenomeni ricorrenti. In assenza di prove rigorose sulla loro straordinarietà, non possono essere considerate caso fortuito. Di conseguenza, il condominio risponde per omessa manutenzione se gli impianti comuni (canalizzazioni, sistemi di drenaggio, pompe di sollevamento, ecc.) si rivelano insufficienti a smaltire l’acqua meteorica. Questa decisione si inserisce in un orientamento consolidato: già la Corte di Cassazione aveva affermato che gli eventi atmosferici liberano il custode da responsabilità solo quando la loro eccezionalità ed imprevedibilità siano dimostrate in modo oggettivo (ad es. con dati meteo ufficiali) e non semplicemente presunte (Cass. civ., Sez. III, sent. n. 4588/2022). Nel caso milanese, poiché i condomìni non hanno fornito elementi scientifici adeguati per qualificare la pioggia come evento straordinario, l’allagamento è stato ricondotto a carenze nelle opere comuni e pertanto imputato a loro responsabilità.
Un’altra importante sentenza del 2025 ha ribadito il quadro degli obblighi condominiali in questi casi: la Cassazione ha confermato che il condominio risponde in solido verso i terzi danneggiati per i danni da cose comuni, ma ha anche chiarito che il singolo condomino danneggiato non è esente dal contribuire pro quota alla spesa risarcitoria. In un caso di infiltrazioni da cattiva manutenzione del lastrico solare, un condomino proprietario aveva ottenuto il risarcimento, ma la Suprema Corte ha precisato che, una volta condannato il condominio, l’attore diventa creditore verso gli altri condomini solo per la parte di danno corrispondente alle quote altrui, dovendo comunque sostenere la propria quota millesimale (Cass. civ., Sez. VI-2, ord. n. 9030/2025, 21 aprile 2025). In pratica, il condominio paga interamente il risarcimento al danneggiato, ma quest’ultimo, essendo anche condomino, è tenuto a restituire la percentuale di indennizzo pari ai suoi millesimi. Questa pronuncia tecnica ricorda ai condòmini che i costi dei danni da mancata manutenzione ricadono, in ultima analisi, su tutti loro (anche sulla vittima in proporzione alla propria quota). Ciò rafforza l’“obbligo di autotutela”: conviene investire in prevenzione anziché affrontare costose liti e risarcimenti interni.
Dunque, alla luce di normativa e giurisprudenza, il condominio ha l’onere di predisporre tutte le misure ordinarie di manutenzione per prevenire o mitigare gli effetti di piogge intense. Ciò include: pulizia e dimensionamento adeguato di grondaie e pluviali, manutenzione di pompe di sollevamento e sistemi di drenaggio, verifiche periodiche della rete fognaria interna, impermeabilizzazioni e deflusso dei terrazzi e lastrici solari, nonché eventuali opere straordinarie (come vasche di accumulo) se la conformazione dell’edificio lo richiede. Un condominio diligente, che possa provare di aver fatto tutto il possibile, sarà molto più tutelato in caso di eventi meteo estremi. Viceversa, se dall’istruttoria emergeranno negligenze manutentive o sottovalutazione dei rischi, la pioggia “record” non basterà ad evitare la condanna a risarcire. Come osservato nelle sentenze, fenomeni come i nubifragi non sono più imprevedibili “calamità bibliche”, ma realtà con cui occorre convivere e prepararsi. Anche le polizze assicurative condominiali (incendio e scoppio, responsabilità civile verso terzi) dovrebbero essere aggiornate per coprire i danni da allagamento e agenti atmosferici, sempre che il sinistro non sia aggravato da colpa grave del condominio (ipotesi in cui l’assicurazione potrebbe rivalersi). Sul fronte dei danneggiati, chi subisce un allagamento (sia esso un condomino o un terzo, ad esempio il conduttore di un locale commerciale) deve prontamente: documentare i danni subiti (foto, perizie, inventari), notificare l’evento all’amministratore chiedendo intervento e verbale, e – se il condominio nega responsabilità o temporeggia – valutare un’azione legale. In giudizio, il danneggiato dovrà dimostrare l’origine condominiale dell’acqua (ad esempio che proveniva dalle parti comuni) e quantificare il danno; spetterà invece al condominio l’arduo compito di provare il caso fortuito, ossia che l’evento era totalmente inevitabile nonostante le misure adottate.
La linea del diritto attuale è chiara: la responsabilità del condominio per i danni da allagamento è molto rigorosa. La vecchia scusa del “maltempo imprevedibile” regge solo in situazioni eccezionalissime, provate con rigore. Nella generalità dei casi, l’allagamento condominiale indica carenze prevenibili – e come tale genera un obbligo risarcitorio. I condòmini e gli amministratori farebbero bene a considerare queste conseguenze e ad agire prima: investire in una manutenzione efficiente e in piani di emergenza è non solo doveroso, ma anche economicamente saggio, perché evita contenziosi e tutela il valore degli immobili. In definitiva, anche di fronte a “bombe d’acqua” sempre più frequenti, il condominio non è un soggetto passivo: con una gestione avveduta può scongiurare o ridurre i danni e al tempo stesso mettersi al riparo da responsabilità legali. “Chi è causa del suo mal pianga sé stesso” insegna il detto: se il condominio non fa il possibile per prevenire, dovrà poi farsi carico delle conseguenze.
Redazione - Staff Studio Legale MP
