Riverniciare le strisce, spostare i box, destinare parte del cortile a verde o a deposito bici: ogni volta che l'assemblea condominiale interviene sugli spazi di parcheggio riducendoli o modificandone la funzione, si apre una questione giuridica tutt'altro che semplice. Non si tratta solo di sapere se la delibera è stata approvata con il quorum giusto: il vero problema è capire se quella decisione valica il confine tra regolamentazione lecita dell'uso comune e innovazione vietata che rende il bene inservibile a uno o più condomini. Un confine che la giurisprudenza disegna con criteri precisi, spesso ignorati in assemblea.
Immaginate questo scenario: il condominio, nella sua saggezza collettiva, decide di trasformare parte del cortile in uno spazio verde attrezzato. Il progetto è bello, condiviso da molti, approvato a larga maggioranza. Sennonché, dove prima c'erano sei posti auto, ora ci sono fioriere e panchine. E chi usava quei sei posti auto — magari perché non ha un garage e non ha alternativa di sosta nelle vicinanze — si ritrova letteralmente per strada. La delibera è valida? Può impugnarla? E con quali chances?
La risposta non è immediata, e proprio per questo è necessario distinguere con precisione tre situazioni che spesso vengono confuse: la regolamentazione dell'uso degli spazi di parcheggio (lecita a maggioranza), la modifica della destinazione del bene comune (soggetta a quorum qualificato) e la soppressione di fatto del godimento in capo a uno o più condomini (vietata in assoluto, salvo unanimità). Capire dove cade la delibera dell'assemblea del proprio condominio è la prima, decisiva, operazione giuridica.
Il perimetro delle innovazioni vietate: l'art. 1120 c.c. e la nozione di inservibilità
Il punto di partenza normativo è l'art. 1120, ultimo comma, del codice civile, che vieta le innovazioni in grado di rendere talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. La norma vieta espressamente le innovazioni che rendano le parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino; il concetto di inservibilità non va tuttavia confuso con il semplice disagio o la minor comodità: perché scatti il divieto, la delibera deve comportare un pregiudizio concreto e sostanziale alla funzione originaria del bene.
Questa distinzione è tutt'altro che teorica. Se l'assemblea riduce il numero dei posti auto da dieci a otto, magari perché due stalli vengono occupati da un'isola ecologica condominiale, il disagio per i condomini che perdono il posto è evidente. Ma il pregiudizio è concreto e sostanziale? Dipende dalle circostanze: quanti posti restano, quanti condomini li utilizzano, se esiste una rotazione, se la zona consente alternative ragionevoli. La valutazione è sempre in concreto, non astratta.
Il caso più netto — quello in cui la giurisprudenza non ha dubbi — è quando la modifica impedisce fisicamente a un condomino di raggiungere o utilizzare la propria proprietà esclusiva. Un esempio tipico è la trasformazione di un'area di transito — come una rampa o un corridoio — in parcheggio, se ciò impedisce o rende oltremodo difficoltoso l'accesso ai garage o alle proprietà esclusive. La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 20391 del 2024, ha annullato una delibera che trasformava parte di una rampa condominiale in posti auto, poiché tale modifica, restringendo la carreggiata, rendeva pericoloso e insicuro il transito veicolare verso i box privati, alterando la naturale destinazione del bene comune.
Si tratta di un precedente di estrema utilità pratica: il principio è che la funzione di accesso ai box e ai garage è una componente essenziale della destinazione del bene comune, e qualsiasi delibera che la comprima — sia pure indirettamente, creando nuovi stalli dove c'era la via di transito — è colpita da nullità radicale, impugnabile senza limiti di tempo.
Parallelamente, va tenuta presente la questione dei quorum deliberativi. La giurisprudenza ha chiarito che non tutte le decisioni sugli spazi di parcheggio richiedono lo stesso consenso. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 16902 del 2023, ha stabilito che la delibera che dispone una diversa distribuzione dei posti auto o dell'area parcheggio moto, per disciplinare lo spazio comune in modo più utile, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea e non richiede la maggioranza qualificata dei due terzi prevista per le innovazioni gravose, né tantomeno l'unanimità: è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Questo, però, vale solo quando si rimane nell'alveo della regolamentazione organizzativa, non quando si incide strutturalmente sulla funzione del bene.
Anche il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 690 del 28 febbraio 2025, ha ribadito che la destinazione del cortile a parcheggio o la semplice "disegnatura delle strisce" disciplina le modalità di uso e godimento del bene comune e non necessita dell'unanimità dei consensi. Ma è un conto disegnare le strisce; tutt'altra cosa è cancellarle per sempre e sostituire i posti auto con arredi fissi.
Il punto critico: quando la delibera è nulla e quando è solo annullabile
Il diritto condominiale, come noto, distingue tra delibere nulle — prive di effetti sin dall'origine, impugnabili in qualsiasi momento e da chiunque vi abbia interesse — e delibere annullabili, che producono effetti fino all'impugnazione, la quale deve avvenire entro trenta giorni dalla deliberazione o dalla sua comunicazione (art. 1137 c.c.). Per chi perde un posto auto a causa di una delibera assembleare, questa distinzione è cruciale.
È radicalmente nulla la delibera che assegni posti auto fissi in via esclusiva e per tempo indeterminato, o che escluda definitivamente alcuni condomini dall'uso del parcheggio. La nullità significa che la delibera è inefficace sin dall'origine: qualsiasi condomino può impugnarla, in qualsiasi momento, senza limiti di tempo; e chi ha beneficiato dell'assegnazione illegittima non può vantare alcun diritto acquisito, nemmeno se ha usato quel posto per anni.
Lo stesso regime di nullità assoluta si applica, come visto, alle delibere che realizzino innovazioni vietate ai sensi dell'art. 1120 c.c., rendendo il bene comune inservibile. In questi casi, il condomino danneggiato non è vincolato al termine di trenta giorni: può agire anche a distanza di anni, chiedendo la declaratoria di nullità e il ripristino della situazione originaria.
Diverso è il caso in cui la delibera sia semplicemente irragionevole o viziata da eccesso di potere assembleare, senza però toccare diritti reali o rendere il bene inservibile. In questa ipotesi, la delibera è sì impugnabile, ma entro il termine perentorio di trenta giorni. Con la sentenza n. 25227/2025, depositata il 15 settembre 2025, la Corte Suprema di Cassazione ha definito una disputa nella quale i ricorrenti sostenevano di aver acquisito il diritto di parcheggiare nell'area comune sulla base di atti notarili, regolamenti condominiali e una scrittura privata risalente al 1995; tuttavia, sia il Tribunale di Roma sia la Corte d'Appello avevano già respinto le loro domande, riconoscendo soltanto il diritto di passaggio carrabile per i proprietari dei garage, ma non il diritto di parcheggio. Gli Ermellini hanno confermato le suddette decisioni, ritenendo che il diritto di parcheggio non fosse mai stato validamente costituito né trasferito.
Il principio affermato in questa sentenza è di grande rilevanza pratica: la delibera condominiale che regoli il diritto di accesso carrabile e proibisca a tutti i condomini di parcheggiare, senza introdurre un divieto assoluto di utilizzo del bene, non eccede i limiti del potere deliberativo dell'assemblea, la quale può regolare l'uso delle parti comuni con la facoltà di imporre limitazioni più restrittive rispetto all'art. 1102 c.c.; le determinazioni collegiali che introducono una limitazione dell'uso del cortile come parcheggio si limitano a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario, pertanto non è affetta da nullità la delibera che vieti l'uso carrabile e il posteggio su tutta la parte dell'area antistante l'immobile comune, poiché non preclude l'uso diverso di tale porzione agli altri comproprietari.
Combinando i due filoni giurisprudenziali emerge un criterio di giudizio chiaro: l'assemblea può vietare il parcheggio nell'area comune, anche in modo assoluto, purché non attribuisca ad alcun condomino un privilegio esclusivo e purché non impedisca agli altri di utilizzare quella stessa area per altri scopi compatibili con la sua destinazione. Ma non può, invece, trasformare o sopprimere quella parte comune in modo da renderla strutturalmente inutilizzabile da uno o più condomini per qualsiasi finalità.
Un ulteriore profilo di rischio riguarda i regolamenti contrattuali che abbiano già assegnato specifici posti auto. Solo un regolamento contrattuale, approvato con il consenso unanime dei condomini o predisposto dall'originario costruttore, può prevedere l'assegnazione di posti auto in via esclusiva; nessuna deliberazione assembleare ordinaria, anche se approvata a maggioranza, può disporre tali attribuzioni. Ne segue che se il regolamento contrattuale attribuisce a Tizio il posto auto n. 3, una delibera assembleare che trasformi quell'area — rendendola un giardino o un'isola ecologica — non solo è nulla in quanto innovazione vietata, ma viola anche un diritto reale già cristallizzato nel titolo contrattuale. In questo caso, la nullità opera su un doppio piano: quello dell'art. 1120 c.c. e quello della violazione del titolo contrattuale.
Come ricordava Rudolf von Jhering in La lotta per il diritto, «il diritto non è un concetto logico, ma una forza viva». Questa forza, nel diritto condominiale, si esprime nella tenace resistenza che ciascun condomino leso può opporre alle decisioni assembleari illegittime, anche a distanza di tempo, quando il vizio non è di mera irregolarità ma attinge alla sostanza del diritto di comproprietà. Il brocardo summum ius summa iniuria ci ricorda, però, che anche l'esercizio formalmente corretto di un diritto può trasformarsi in ingiustizia quando non si tiene conto delle conseguenze concrete per gli altri comproprietari.
Redazione - Staff Studio Legale MP
