Un proprietario vende il proprio appartamento di Verona indicando nell'annuncio la classe energetica C. Al rogito, l'APE allegato riporta effettivamente la classe C. Sei mesi dopo l'acquirente scopre, attraverso una perizia tecnica indipendente, che le reali prestazioni dell'immobile corrispondono alla classe E. La domanda che sorge è immediata: può chiedere il risarcimento? La risposta del diritto è sì — e le conseguenze sono più severe di quanto molti proprietari e agenti immobiliari immaginino.
L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio, ai sensi dell'art. 6 del D.Lgs. 192/2005, in tutti i casi di vendita, trasferimento a titolo oneroso e nuova locazione di edifici o singole unità immobiliari. Il proprietario è tenuto non solo a dotarsi del documento, ma a mostrarlo già nella fase della trattativa e a consegnarlo al momento della firma del contratto. L'obbligo si estende anche alle donazioni, come confermato dal D.M. 26 giugno 2015 e dalle linee guida nazionali, benché in questo caso non siano previste sanzioni specifiche per la mancata allegazione.
Il punto che più frequentemente sfugge all'attenzione è la distinzione tra obbligo di dotazione e obbligo di allegazione. Il primo riguarda ogni trasferimento — a titolo oneroso, gratuito, e ogni nuova locazione — e fa carico al proprietario o al locatore. Il secondo, ossia l'allegazione materiale al contratto, è invece dovuto solo nei trasferimenti a titolo oneroso e nelle nuove locazioni di interi edifici, non di singole unità immobiliari: in quest'ultimo caso è sufficiente inserire nell'atto una clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione energetica. Una distinzione sottile che, in sede contenziosa, può fare la differenza tra irregolarità sanabile e responsabilità patrimoniale piena.
Sul piano delle sanzioni, il D.L. 63/2013 ha eliminato la nullità automatica del contratto per mancata allegazione dell'APE — sanzione che aveva paralizzato il mercato nell'estate del 2013 — sostituendola con una sanzione amministrativa che per le compravendite varia da 3.000 a 18.000 euro, e per le locazioni di singole unità da 1.000 a 4.000 euro (ridotta della metà per contratti di durata non superiore a tre anni). La sanzione colpisce entrambe le parti del contratto in solido, e il notaio è obbligato a fare espressa menzione nell'atto dell'obbligo e della sua eventuale inosservanza.
APE inesatto: dalla sanzione al risarcimento del danno
La questione più insidiosa non è quella dell'APE mancante, ma quella dell'APE falso o inesatto. Il Tribunale di Trani, con sentenza n. 1955 del 2022, ha affermato un principio destinato a consolidarsi: quando un immobile viene compravenduto con un APE che attesta una classe energetica superiore a quella reale, l'acquirente ha diritto al risarcimento del danno, commisurato alla differenza di valore che ha pagato rispetto al valore effettivo del bene. L'APE, in questo schema, diventa parte integrante della rappresentazione contrattuale dell'immobile: se quella rappresentazione è falsa, si configurano gli estremi dell'errore essenziale o della reticenza informativa, con le conseguenze risarcitorie che ne derivano.
La Corte di Cassazione penale, con sentenza n. 16644 del 2017, ha poi stabilito che la vendita di un immobile con prestazioni energetiche non corrispondenti a quelle dichiarate nell'APE può integrare il reato di truffa contrattuale. Nel caso deciso dagli Ermellini, un costruttore aveva utilizzato materiali di qualità inferiore a quelli progettati, installato serramenti e impianti di riscaldamento non conformi, e aveva comunque allegato un APE con una classe energetica che non rifletteva la realtà dell'edificio. La difformità tra opere eseguite e progetto era tale da non poter essere ignorata dal venditore, il quale si era giovato del risparmio di spesa derivante dall'esecuzione di opere meno costose. La Suprema Corte ha ritenuto integrato l'elemento soggettivo del reato di truffa contrattuale, rigettando la tesi difensiva dell'affidamento nelle certificazioni dei tecnici collaudatori.
Questo orientamento ha un risvolto pratico immediato per ogni compravendita immobiliare: il certificatore che redige un APE "a tavolino", senza effettuare il sopralluogo imposto dalla normativa, o che omette di segnalare le raccomandazioni di miglioramento — che costituiscono parte obbligatoria e non facoltativa dell'attestato — espone sé stesso a sanzioni disciplinari (da 700 a 4.200 euro) e alla nullità dell'attestato medesimo. Il principio del obbligo di terzietà e indipendenza previsto dal D.P.R. 75/2013 vieta inoltre che a redigere l'APE sia il tecnico che ha progettato l'impianto o eseguito i lavori sullo stesso immobile.
Una questione rimasta a lungo nell'ombra riguarda l'APE nei contratti di locazione con rinnovo tacito. Il MASE — Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica — con l'interpello n. 30213 del 17 febbraio 2025 ha fornito un chiarimento interpretativo destinato a incidere su migliaia di rapporti locativi in essere: nel caso di rinnovo tacito di un contratto di locazione abitativa ai sensi della L. 431/1998 — sia nella formula 4+4 che nella formula 3+2 — l'APE scaduto durante la vigenza del contratto deve essere rinnovato. Il MASE ha precisato che l'obbligo di dotare l'immobile di APE vale per unità locate "a un nuovo locatario", ma che in ogni caso il documento deve essere aggiornato alla prima scadenza utile successiva alla decorrenza del termine decennale di validità. Questo chiarimento ha generato un effetto domino: molti locatori che avevano un APE redatto nel 2013 o 2014 — ormai scaduto o in procinto di scadere — si trovano ora esposti a contestazioni da parte dei conduttori e a possibili sanzioni amministrative al momento della registrazione del rinnovo contrattuale.
Il nuovo assetto normativo dal 3 giugno 2026
Il panorama si è ulteriormente complicato con l'entrata in vigore, il 3 giugno 2026, del D.M. 28 ottobre 2025 (Decreto Requisiti Minimi), pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 5 dicembre 2025. Il decreto aggiorna i criteri di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici, introducendo nuove metodologie per la valutazione dei ponti termici, aggiornando i coefficienti tecnici di riferimento e rendendo obbligatoria l'integrazione dell'analisi con le infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici. Non si tratta di una modifica formale al documento APE: il format rimane quello del D.M. 26 giugno 2015. Ma le regole tecniche che portano alla determinazione della classe energetica cambiano in modo sostanziale per tutti i nuovi attestati emessi dopo il 3 giugno 2026.
La conseguenza pratica più rilevante è questa: un immobile per il quale sia necessario emettere un nuovo APE dopo il 3 giugno 2026 — per ristrutturazione che ha superato il 25% dell'involucro disperdente, per accesso all'Ecobonus con certificazione ante-post, o per nuova compravendita in assenza di un attestato ancora valido — sarà valutato con criteri più severi. Immobili attualmente classificati in classe E o F potrebbero risultare riclassificati in classe G con il nuovo sistema, con un impatto diretto e immediato sul valore di mercato e sulla negoziabilità dell'immobile. È opportuno ricordare che gli APE già in corso di validità mantengono la loro efficacia sino alla scadenza naturale decennale, a condizione che non siano stati eseguiti interventi che abbiano modificato la prestazione energetica dell'edificio e che siano stati rispettati i controlli di manutenzione degli impianti termici previsti dal D.P.R. 74/2013.
Come ha scritto Nassim Nicholas Taleb, «non siamo esposti a ciò che è probabile, ma a ciò che è improbabile»: la stessa logica si applica al rischio giuridico nell'APE. I proprietari che si concentrano esclusivamente sull'esistenza del documento trascurano i rischi più insidiosi — la classe energetica non veritiera, il documento scaduto non rinnovato al rinnovo tacito del contratto, la nuova metodologia di calcolo che può ribaltare la valutazione dell'immobile. Il brocardo vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila — esprime con precisione l'approccio necessario: chi gestisce un patrimonio immobiliare deve oggi monitorare non solo la scadenza formale dell'APE, ma anche la sua corrispondenza con lo stato reale dell'immobile e con le nuove regole di calcolo introdotte dalla normativa europea in corso di recepimento.
Sul piano operativo, prima di qualsiasi compravendita o rinnovo di contratto di locazione è essenziale verificare: la validità decennale dell'APE e il rispetto delle manutenzioni degli impianti che ne condizionano l'efficacia; la corrispondenza tra la classe energetica certificata e le caratteristiche reali dell'immobile, eventualmente attraverso una perizia tecnica indipendente; la necessità di emettere un nuovo APE secondo le metodologie aggiornate dal D.M. 28 ottobre 2025, se l'attestato è scaduto o se sono intervenuti lavori rilevanti. Per il locatore, la verifica deve estendersi anche ai rinnovi taciti in corso: alla luce dell'interpello MASE n. 30213/2025, il silenzio normativo di questi anni non è più una difesa efficace. La crescente rilevanza dell'APE nell'ambito dei mutui green — le banche condizionano condizioni agevolate alla classe energetica dell'immobile posto a garanzia — rende infine la classe energetica certificata un elemento di valore economico diretto, non più un dato meramente informativo. Una classe gonfiata non è solo un illecito amministrativo: è un danno patrimoniale misurabile, e la giurisprudenza ha già iniziato a misurarlo.
Redazione - Staff Studio Legale MP
