Immaginate un proprietario veronese con due appartamenti nel centro storico. Li affitta tramite Airbnb da cinque anni, dichiara i redditi come redditi fondiari con cedolare secca, ha persino ottenuto il Codice Identificativo Nazionale. Si ritiene in regola. Poi arriva la verifica della Guardia di Finanza, che estrae dal portale digitale le prenotazioni degli ultimi anni: centinaia di soggiorni, continuità pluriennale, nessun altro reddito imponibile di rilievo. Risultato: avvisi di accertamento per reddito d'impresa, richiesta di IVA, IRPEF ordinaria, sanzioni. La cedolare secca? Non applicabile. È una storia reale, accaduta a Firenze, e che la giurisprudenza ha ora reso paradigmatica.
Il tema è urgente. Vigilantibus iura subveniunt: il diritto assiste chi vigila, e in questo momento il settore degli affitti brevi è sotto una pressione normativa e giurisprudenziale senza precedenti. Chi non aggiorna la propria lettura del quadro rischia di pagare un prezzo molto alto.
La nuova soglia normativa e il giro di vite della Legge di Bilancio
Il punto di partenza normativo è l'art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla L. 21 giugno 2017, n. 96, che ha disciplinato per la prima volta le locazioni brevi — quelle di durata non superiore a trenta giorni stipulate da persone fisiche al di fuori dell'esercizio d'impresa. La legge ha introdotto la cedolare secca e l'obbligo di ritenuta a carico degli intermediari.
Il sistema è però cambiato radicalmente con la progressiva stretta sulle soglie di imprenditorialità presunta. La Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio per il 2026), intervenendo sull'art. 4 del D.L. 50/2017, ha ridotto a due appartamenti — con effetto dal periodo d'imposta 2026 — il limite oltre il quale l'attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale, abbassando ulteriormente la soglia che era già stata portata a quattro unità dalla legge 178/2020. In pratica, già dal terzo immobile locato nel 2026 si configura attività d'impresa, con obbligo di apertura della partita IVA, adempimenti previdenziali e perdita del regime della cedolare secca.
Sul piano fiscale, la struttura della cedolare secca rimane a doppia aliquota: 21% sul primo immobile destinato agli affitti brevi, senza distinzioni, e 26% sul secondo, con obbligo di apertura della partita IVA a partire dal terzo immobile e la conseguente qualificazione dell'attività come imprenditoriale.
A questo si aggiunge la novità strutturale del Codice Identificativo Nazionale. Il CIN è obbligatorio dal 2 gennaio 2025 per tutte le unità abitative destinate a locazioni brevi o turistiche e per le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere. La Legge di Bilancio 2025 (art. 1, commi 74-80, Legge 207/2024) ha introdotto l'obbligo di indicare il CIN nelle dichiarazioni dei redditi e nella Certificazione Unica: la dichiarazione trasmessa senza il codice viene scartata telematicamente. Le sanzioni per chi non adempie possono arrivare fino a 8.000 euro in caso di mancata attribuzione e fino a 5.000 euro per omissioni negli annunci.
Dal 20 maggio 2026 si è aggiunto un ulteriore livello di controllo: il Regolamento (UE) 2024/1028 è pienamente applicabile in tutti gli Stati membri, e trattandosi di un regolamento — non di una direttiva — non richiede recepimento nazionale: gli obblighi per le piattaforme di intermediazione sono già in vigore, e in Italia il Ministero del Turismo è l'autorità competente a ricevere i dati attraverso la BDSR. Chi non è in regola con CIN esposto e BDSR aggiornata rischia la sospensione dell'annuncio oltre alle sanzioni già previste dalla normativa nazionale.
La giurisprudenza guarda alla sostanza: la sentenza di Firenze e i criteri di riqualificazione
La vera svolta interpretativa arriva però dalla giurisprudenza tributaria. La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze, con la sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, ha fornito importanti chiarimenti sulla linea di demarcazione tra locazione breve e attività d'impresa. La pronuncia riguardava un contribuente che gestiva affitti tramite piattaforme telematiche, sostenendo la natura fondiaria dei redditi prodotti, mentre l'Agenzia delle entrate contestava l'esercizio di una vera e propria attività commerciale con conseguente recupero di imposte e irrogazione di sanzioni.
Il punto centrale della sentenza è dirompente: la natura imprenditoriale dell'attività di locazione turistica è confermata dal numero elevato delle prenotazioni, dalla continuità nel tempo dell'attività, dalla presenza dell'immobile sulle principali piattaforme telematiche e dall'entità degli introiti in assenza di ulteriori redditi imponibili. Si tratta di criteri sostanziali, che prescindono dal dato formale del numero di immobili. I giudici tributari stanno iniziando a guardare alla "sostanza economica" dell'affitto breve, ignorando le etichette formali di "privato" o "non imprenditore".
La conseguenza è altrettanto severa: non è nemmeno possibile la compensazione tra la somma asseritamente versata a titolo di cedolare secca e le imposte accertate, trattandosi di imposte alternative, aventi differente natura e struttura, essendo la cedolare secca un regime opzionale alternativo non applicabile al reddito d'impresa. Il contribuente perde dunque sia la tassazione agevolata, sia la possibilità di recuperare quanto già versato.
Sul fronte della continuità condominiale e della legittimazione processuale in sede civile, merita citare la recentissima ordinanza della Corte di Cassazione, Sez. II, n. 1105 del 19 gennaio 2026. La pronuncia ha richiamato l'attenzione sulla casistica frequente degli immobili dati in gestione a società di gestione immobiliare: nel caso di un immobile concesso in locazione finanziaria e utilizzato per affitti brevi, la Cassazione ha annullato la sentenza di primo grado perché il condominio non aveva citato in giudizio la società di leasing proprietaria degli appartamenti, ma solo la società conduttrice. Il principio di diritto enunciato è preciso: poiché i divieti contenuti nel regolamento condominiale sono qualificati come oneri reali o servitù reciproche, il proprietario effettivo deve sempre partecipare al giudizio (litisconsorzio necessario). Senza la sua presenza, la sentenza che ha disposto la cessazione dell'attività è nulla.
Infine, dalla Corte d'Appello di Milano arriva un importante chiarimento sui limiti della tutela condominiale in assenza di regolamento contrattuale: con la sentenza n. 516 del 26 febbraio 2026, la Corte ha stabilito che, in assenza di clausole del regolamento condominiale validamente opponibili ai condòmini, l'attività di locazione breve non può essere vietata se non quando le modalità di svolgimento determinino un uso delle parti comuni contrario all'art. 1102 c.c. o immissioni rumorose eccedenti la normale tollerabilità ai sensi dell'art. 844 c.c.; a tal fine non sono sufficienti episodi sporadici o rumori riconducibili ad ordinarie attività di pulizia o ad accessi temporanei degli ospiti.
Norberto Bobbio scriveva che la democrazia si misura non tanto dalle norme che produce, quanto dalla capacità di farle rispettare. Nel settore degli affitti brevi, questa capacità si è affinata notevolmente: banche dati nazionali interoperabili con le piattaforme, trasmissione mensile automatizzata dei dati agli enti pubblici, dichiarazioni fiscali con codice identificativo obbligatorio. Il sistema di controllo è oggi architettonicamente solido.
Cosa deve fare, concretamente, il proprietario che affitta uno o due immobili su piattaforme online? Prima di tutto, verificare la propria posizione rispetto alle soglie normative e alla modalità di gestione dell'attività: se l'affitto è praticamente continuativo, su più portali, con centinaia di prenotazioni l'anno e senza altri redditi rilevanti, il rischio di riqualificazione è concreto anche con un solo immobile, come dimostra la sentenza fiorentina. In secondo luogo, occorre assicurarsi che il CIN sia correttamente rilasciato, esposto e indicato nella dichiarazione dei redditi nel quadro corretto: l'introduzione del CIN consente all'Amministrazione finanziaria di effettuare verifiche sempre più puntuali attraverso l'incrocio tra i dati identificativi degli immobili e i redditi dichiarati. Situazioni in cui il codice identificativo non coincide con il soggetto dichiarante possono essere oggetto di verifiche di coerenza da parte dell'Agenzia delle Entrate, rendendo centrale valutare la corretta gestione del CIN anche attraverso eventuali operazioni di aggiornamento o trasferimento.
Chi affitta tramite terzi — un property manager, una società di gestione — deve infine prestare attenzione alla corretta imputazione dei redditi e alla titolarità del CIN, situazione che genera frequenti disallineamenti tra intestatario del codice e soggetto che percepisce il reddito dichiarato. Il confine tra risparmio fiscale lecito e evasione accertabile si è assottigliato considerevolmente. La complessità del quadro attuale rende necessaria una valutazione caso per caso, che tenga conto della storia locativa dell'immobile, della modalità di gestione e della struttura complessiva dei redditi del proprietario.
Redazione - Staff Studio Legale MP
