Un proprietario veronese, qualche anno fa, non si sarebbe nemmeno posto il problema: affittare il proprio appartamento su Airbnb per qualche settimana l'anno era, evidentemente, una semplice rendita immobiliare. Oggi quello stesso comportamento — se reiterato con continuità, se l'immobile è presente su più piattaforme, se i proventi costituiscono la fonte principale di reddito — può portare a un accertamento fiscale con obbligo retroattivo di apertura della partita IVA, versamento di contributi INPS e recupero delle imposte evase. Il confine tra locazione privata e attività d'impresa non è più dove molti credono che sia.
La riforma fiscale del 2026: la nuova soglia e la cedolare al 26%
Il quadro normativo di riferimento è l'art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito con L. n. 96/2017, che ha introdotto la disciplina delle locazioni brevi — contratti di durata inferiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di impresa, con o senza servizi accessori quali la fornitura di biancheria o la pulizia dei locali. L'attuale normativa prevede che le locazioni turistiche possano rientrare negli affitti brevi quando la locazione è per durate inferiori ai 30 giorni, stipulate da persone fisiche al di fuori dell'attività di impresa e qualora il locatore non fornisca prestazioni aggiuntive, come biancheria, pulizia dei locali, uso del Wi-Fi, somministrazione di alimenti e bevande o guide turistiche.
Su questo schema, tuttavia, la Legge n. 199 del 30 dicembre 2025 (Legge di Bilancio 2026) è intervenuta in modo significativo. La Legge di Bilancio 2026 ha ridotto il numero a due immobili per poter fruire della cedolare secca e dal terzo immobile scatta l'attività di impresa. In termini pratici: l'intesa prevede l'applicazione dell'aliquota del 21% sul primo immobile destinato agli affitti brevi, del 26% sul secondo e l'obbligo di apertura della partita IVA a partire dal terzo immobile, con la conseguente qualificazione dell'attività come imprenditoriale.
Rispetto alla soglia previgente di quattro unità, il taglio è netto. Chi gestiva tre appartamenti in cedolare secca si trova ora in una zona grigia che richiede una revisione immediata della propria posizione. Ma la vera novità — quella che i commentatori hanno in parte trascurato — arriva dalla giurisprudenza, non dalla legge.
Il criterio sostanziale: non conta solo il numero di immobili
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze, con la sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, ha affermato un principio di notevole impatto pratico. La Corte di Giustizia Tributaria di Firenze ha analizzato la posizione di un proprietario che affittava un immobile con continuità da oltre 7 anni. Il punto centrale non era come l'attività fosse stata dichiarata, ma come veniva gestita nella realtà. Nel caso specifico, il numero di prenotazioni era molto elevato, l'immobile veniva affittato senza interruzioni significative e, soprattutto, rappresentava la principale fonte di reddito del proprietario. Questi elementi, nel loro insieme, hanno portato i giudici a ritenere che non si trattasse più di una semplice locazione tra privati, ma di un'attività svolta in modo abituale, organizzato e continuativo.
Nelle locazioni brevi il confine tra reddito fondiario e attività d'impresa diventa sempre più incerto: la sentenza n. 148/2026 della CGT di Firenze valorizza criteri sostanziali come numero di prenotazioni, continuità dell'attività e utilizzo delle piattaforme online, anche oltre il dato normativo sulle unità immobiliari. In altre parole: anche chi affitta un solo appartamento — e dunque rientra formalmente nel regime della cedolare secca — può essere assoggettato a riqualificazione imprenditoriale se la gestione concreta rivela sistematicità e organizzazione.
La natura imprenditoriale dell'attività non nasce soltanto in base al numero di immobili locati, ma anche in caso di un numero elevato di prenotazioni, dalla continuità dell'attività nel tempo, dalla presenza dell'immobile sulle piattaforme telematiche e dagli introiti percepiti in assenza di altri redditi. In caso di elevate prenotazioni e alti incassi la cedolare secca non è applicabile ed è presunta l'attività di impresa con obbligo di apertura della partita IVA.
Si tratta di una lettura giurisprudenziale che introduce un elemento di grande incertezza nella pianificazione fiscale del locatore. Il legislatore ha fissato una soglia numerica oggettiva; il giudice tributario la supera applicando criteri sostanziali e di fatto. Il rischio per chi non monitora la propria posizione è duplice: da un lato, accertamenti retroattivi per anni precedenti; dall'altro, l'impossibilità di prevedere ex ante se la propria attività sarà o meno riqualificata. È questo il profilo più critico e meno discusso nell'attuale dibattito sul settore.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto assiste chi è vigilante. Un principio che nella materia fiscale delle locazioni brevi non è mai stato più attuale.
Come scriveva Norberto Bobbio a proposito della certezza del diritto, essa non è un lusso teorico ma una condizione affinché il cittadino possa orientare i propri comportamenti secondo regole conoscibili e stabili. Quando la norma scritta dice una cosa e il giudice ne applica un'altra — spostando il confine dalla quantità alla qualità della gestione — quella certezza vacilla, e con essa la possibilità stessa di pianificare lecitamente la propria attività.
Il Regolamento UE e gli obblighi del CIN: il controllo si fa europeo
A complicare ulteriormente il quadro interviene una scadenza passata quasi inosservata nel dibattito pubblico: dal 20 maggio 2026 è pienamente applicabile il Regolamento (UE) 2024/1028, la prima norma europea dedicata alla raccolta e alla condivisione dei dati sugli affitti brevi. Il Regolamento impone alle piattaforme online di trasmettere su base mensile, in via automatizzata, i dati relativi all'attività di locazione breve verso il punto di ingresso nazionale. Significa che Airbnb, Booking e analoghi portali comunicano periodicamente all'amministrazione fiscale italiana i dati dei locatori — volume di prenotazioni, incassi, frequenza — senza che il contribuente debba fare nulla. L'incrocio di queste informazioni con le dichiarazioni dei redditi è il naturale strumento di controllo che permetterà all'Agenzia delle Entrate di individuare le posizioni a rischio.
Sul fronte degli adempimenti identificativi, il CIN non ha sostituito il CIR. Il sistema funziona a due livelli: prima il codice regionale, che abilita l'attività, poi il codice nazionale, che ne autorizza la pubblicità e ne consente il monitoraggio. Finché ogni Regione non completa l'integrazione tecnica con la Banca Dati delle Strutture Ricettive, i due codici restano entrambi attivi. Il CIN non sostituisce la classificazione regionale, né la SCIA, né la comunicazione obbligatoria delle locazioni turistiche: si aggiunge a questi adempimenti senza eliminarli.
Per chi opera in forma imprenditoriale, chi svolge locazioni turistiche in forma imprenditoriale deve presentare SCIA allo Sportello Unico per le Attività Produttive del Comune competente; l'esercizio dell'attività senza SCIA, pur in presenza di Partita IVA, comporta sanzioni amministrative rilevanti.
Cosa fare concretamente: errori da evitare e azioni prioritarie
Il primo errore — il più diffuso — è quello di fare affidamento esclusivamente sul dato numerico degli immobili gestiti. La sentenza CGT Firenze n. 148/2026 dimostra che anche un singolo appartamento affittato con continuità può essere requalificato. Il secondo errore è ignorare la stratificazione normativa: nazionale, regionale e ora anche europea. Il terzo è non documentare adeguatamente la natura occasionale o non organizzata dell'attività, poiché in caso di accertamento sarà il contribuente a dover dimostrare l'assenza dei requisiti imprenditoriali.
Le azioni prioritarie per chi gestisce uno o più immobili in affitto breve sono le seguenti. Verificare il numero di unità locate nell'anno e la propria posizione rispetto alla nuova soglia biennale; analizzare la frequenza e la continuità delle prenotazioni negli ultimi tre anni; controllare che il CIN e il codice regionale di riferimento siano entrambi ottenuti e correttamente esposti negli annunci; valutare se la propria attività richieda la presentazione di una SCIA al SUAP del Comune; e, qualora vi sia stata una gestione pluriennale ad alta intensità, considerare se sia opportuno procedere a una regolarizzazione volontaria prima di eventuali controlli incrociati avviati dalle piattaforme.
In questo scenario, il tema non è più soltanto quante proprietà si gestiscono, ma come si gestiscono. E la risposta a quella domanda può determinare la differenza tra un regime fiscale agevolato e una contestazione con effetti retroattivi su anni di attività. La vigilanza non è un optional: è la prima forma di tutela.
Redazione - Staff Studio Legale MP
