Un appartamento acquistato in centro storico, destinato fin dall'inizio alla locazione turistica tramite piattaforme digitali, che si ritrova di colpo soggetto a un regolamento comunale che ne limita l'uso, impone requisiti minimi di superficie o lo esclude da certe zone urbane. Fino a poco tempo fa, uno scenario del genere sembrava difficilmente sostenibile sul piano giuridico. Oggi, dopo la sentenza n. 186 del 16 dicembre 2025 della Corte Costituzionale, è non soltanto possibile ma espressamente legittimato dall'organo di vertice della giustizia costituzionale italiana.
La Consulta ha stabilito che la locazione turistica non rientra tra i contenuti essenziali del diritto di proprietà e può quindi essere limitata o regolata da Regioni e Comuni per ragioni sociali, urbanistiche e di interesse collettivo. La pronuncia rappresenta un passaggio chiave nel dibattito sugli affitti turistici, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle aree ad alta pressione abitativa, dove l'espansione incontrollata delle locazioni brevi ha inciso sull'offerta di case per residenti e sui prezzi degli affitti tradizionali.
Il punto di partenza normativo del contenzioso è la legge della Regione Toscana n. 61 del 31 dicembre 2024 (Testo Unico del Turismo), impugnata dal Governo davanti alla Consulta. La Consulta ha respinto il ricorso del Governo, dichiarando legittime le norme toscane che consentono ai Comuni di limitare le locazioni brevi e che qualificano l'attività extra-alberghiera come turistico-ricettiva, non residenziale. La Corte ha chiarito che la materia prevalente è turismo e governo del territorio, di competenza regionale; le norme non incidono sull'ordinamento civile, ma sulle modalità di esercizio dell'attività economica; i Comuni mantengono un ruolo centrale nella pianificazione territoriale.
Il nuovo potere regolatorio dei Comuni sulle locazioni brevi
Il cuore della sentenza riguarda l'art. 59 della legge toscana, che attribuisce ai Comuni ad alta densità turistica e ai Comuni capoluogo di provincia un potere regolatorio specifico. La norma consente ai Comuni di individuare zone o aree del territorio comunale nelle quali introdurre criteri e limiti specifici per le locazioni turistiche brevi. La Corte ha collocato questa regolazione nell'alveo del principio di sussidiarietà, ritenendo che il livello locale sia il più adatto a conciliare gli interessi dei proprietari con quelli contrapposti di tipo sociale ed urbanistico.
Nel motivare la decisione, la Consulta ha chiarito un principio di fondo: la proprietà privata è tutelata dalla Costituzione, ma non garantisce automaticamente il diritto di utilizzare l'immobile in qualunque forma economica. In altre parole, destinare un'abitazione residenziale al mercato turistico non è un diritto assoluto del proprietario, ma un'attività economica soggetta — come tutte le altre — alla regolazione pubblica.
Ciò non significa che i Comuni possano operare senza limiti. La direzione è più chiara: Comuni e Regioni possono regolamentare le locazioni brevi attraverso strumenti turistici e urbanistici, a condizione che le misure siano proporzionate e adeguatamente motivate. Un divieto totale e generalizzato resterebbe difficilmente sostenibile; ma zonizzazioni, limiti numerici, requisiti di superficie e sistemi autorizzatori sono oggi strumenti pienamente accessibili alle amministrazioni locali.
La prima grande verifica pratica di questi principi è arrivata quasi in contemporanea con la sentenza costituzionale. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 10361 del 29 dicembre 2025, ha annullato le norme restrittive adottate dal Comune di Bologna, ritenendo decisiva la violazione delle norme sul procedimento in tema di partecipazione pubblica. Il Comune aveva adottato una variante generale al Piano Urbanistico Generale e modificato il Regolamento Edilizio, introducendo tra l'altro nuovi requisiti per gli affitti brevi nel centro storico. Tali modifiche erano sostanziali e richiedevano la ripubblicazione ai sensi della legge regionale. Obbligo che non era stato osservato dall'amministrazione comunale.
Il caso di Bologna è emblematico: il potere regolatorio esiste ed è legittimo, ma la sua esecuzione deve rispettare le norme procedurali, a partire dalla partecipazione pubblica al procedimento urbanistico. Un Comune che voglia introdurre limiti agli affitti brevi deve farlo attraverso varianti al piano urbanistico adeguatamente pubblicitate e discusse, non attraverso modifiche regolamentari adottate in fretta. Rimangono valide le affermazioni secondo le quali il fenomeno delle locazioni turistiche è riconducibile anche al governo del territorio, sicché, laddove è funzionale alla ordinata pianificazione del territorio, la regolamentazione di questo fenomeno rientra nella potestà legislativa delle Regioni e, a cascata, ricade nelle competenze amministrative assegnate dalla legge ai Comuni.
Non si tratta di un fenomeno limitato alla Toscana. La decisione è rilevante anche oltre il caso toscano, perché ribadisce che Regioni e Comuni possono intervenire con regole territoriali per gestire gli effetti della pressione turistica. Anche l'Emilia-Romagna ha approvato il 17 dicembre una legge simile, che consente ai Comuni di fissare limiti agli affitti brevi. Altre regioni potrebbero seguire questa strada.
Vale qui richiamare il brocardo latino tempus regit actum: le conseguenze giuridiche di una scelta si misurano in base al contesto normativo vigente nel momento in cui quella scelta produce effetti. Chi ha acquistato un immobile con l'intenzione di destinarlo alla locazione turistica deve oggi fare i conti con un quadro radicalmente mutato rispetto anche soltanto a due anni fa.
Cosa deve verificare oggi il proprietario che affitta o vuole affittare
Il primo errore da evitare è ritenere che la conformità alla normativa nazionale (CIN, cedolare secca, comunicazione degli ospiti) esaurisca gli obblighi del locatore. Il regime nazionale è necessario ma non sufficiente: ogni host deve gestire un calendario di adempimenti che incrocia norme nazionali, regionali, comunali e condominiali, ognuna con il proprio apparato sanzionatorio.
Sul fronte della destinazione urbanistica, chi gestisce affitti brevi in modo stabile e organizzato deve verificare se la normativa regionale o il regolamento edilizio comunale richiedano una destinazione d'uso specificamente turistico-ricettiva. La Corte ha chiarito che l'uso turistico-ricettivo giustifica una destinazione urbanistica diversa da quella residenziale. In pratica, se un immobile viene utilizzato come struttura ricettiva in modo continuativo, il Comune può pretendere che la sua destinazione catastale e urbanistica lo rispecchi, con tutte le implicazioni che ne derivano sul piano edilizio e tributario.
Sul fronte condominiale, occorre inoltre ricordare che il conseguimento del CIN non neutralizza i divieti eventualmente contenuti nel regolamento condominiale di natura contrattuale. Chi ottiene il CIN compie uno step necessario per la regolarità amministrativa dell'attività; ma ciò non basta a renderla compatibile con il condominio. Se il regolamento contiene un divieto valido e opponibile, o se l'uso dell'appartamento crea pregiudizi concreti alla quiete, alla sicurezza, al decoro o alle parti comuni, il B&B in condominio può ancora essere oggetto di contestazioni.
Sul fronte condominiale, anche la Corte d'Appello di Milano è intervenuta di recente. Con la sentenza n. 514 del 26 febbraio 2026, la Corte ha ragionato sul confine tra locazione turistica e attività ricettiva: il condominio sosteneva che l'appartamento fosse usato come B&B o affittacamere, attività vietate dal regolamento. Il proprietario aveva documentato una locazione turistica dell'intera unità immobiliare, senza servizi aggiuntivi. Per i giudici mancava la prova di una vera attività ricettiva. La distinzione tra mera locazione e attività ricettiva resta dunque cruciale anche in sede condominiale, e si misura sull'effettiva presenza di servizi organizzati, non soltanto sulla frequenza dei cambi ospite.
Vi è poi un profilo spesso trascurato: il Regolamento (UE) 2024/1028, pienamente applicabile in tutti gli Stati membri dal 20 maggio 2026, introduce obblighi diretti per le piattaforme di intermediazione in materia di trasmissione dati alle autorità nazionali. Trattandosi di un regolamento — non di una direttiva — non richiede recepimento nazionale: gli obblighi per le piattaforme di intermediazione sono già in vigore, e in Italia il Ministero del Turismo è l'autorità competente a ricevere i dati attraverso la BDSR. Chi non è in regola con CIN esposto e BDSR aggiornata rischia la sospensione dell'annuncio oltre alle sanzioni già previste dalla normativa nazionale.
Su tutto questo, l'osservazione di Gustavo Zagrebelsky merita attenzione: il diritto non è mai soltanto il testo della norma, ma il risultato di un equilibrio tra interessi contrapposti che la giurisprudenza deve continuamente ridefinire. La sentenza della Consulta non ha chiuso il dibattito sugli affitti brevi: lo ha spostato dall'aula parlamentare alle assemblee comunali, moltiplicando i tavoli in cui quell'equilibrio dovrà essere negoziato. Per il proprietario, questo significa che la conformità giuridica non è più una verifica da fare una volta sola, ma un monitoraggio continuo, Comune per Comune, quartiere per quartiere.
Coloro che intendono investire in immobili a destinazione turistica farebbero bene a svolgere, prima dell'acquisto, una due diligence urbanistica e regolamentare aggiornata: verificare il Piano Urbanistico del Comune, la normativa regionale di riferimento, le eventuali delibere comunali adottate o in corso di adozione, il regolamento condominiale e la classificazione catastale dell'immobile. Un quadro che, fino a ieri, molti investitori davano per scontato e che oggi non può più essere ignorato.
Redazione - Staff Studio Legale MP
