Immaginate un proprietario che affitta tre appartamenti tramite Airbnb, incassa regolarmente con cedolare secca al 26%, e riceve dall'Agenzia delle Entrate un avviso di accertamento per reddito d'impresa non dichiarato, con sanzioni e recupero IVA. Non è un caso di scuola: è uno scenario sempre più frequente, reso ora sistematico da una norma che ha spostato in modo radicale la linea di confine tra privato e imprenditore nel settore delle locazioni turistiche brevi.
La domanda che sempre più proprietari si trovano ad affrontare non è se conviene fare affitti brevi, ma a quali condizioni si può farlo senza incorrere in conseguenze fiscali e giuridiche impreviste. La risposta dipende da un intreccio normativo e giurisprudenziale che ha subito, tra la fine del 2025 e i primi mesi del 2026, una trasformazione significativa.
La nuova soglia: dal terzo immobile scatta la presunzione d'impresa
Il quadro normativo nazionale sulle locazioni brevi ha il suo pilastro nell'art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito in L. 96/2017, che definisce la locazione breve come il contratto di locazione di immobile ad uso abitativo stipulato da persone fisiche, fuori dall'esercizio d'impresa, per una durata non superiore a trenta giorni. Su questa base, il legislatore ha progressivamente costruito un sistema di disincentivi fiscali alla gestione pluriproprietà.
Il punto di svolta più recente è rappresentato dalla Legge di bilancio, L. 199/2025, che è intervenuta direttamente sulla disciplina delle locazioni brevi, ridefinendo in modo netto il confine tra attività privata e attività d'impresa. La norma prevede che il regime delle locazioni brevi in forma non imprenditoriale sia applicabile solo entro il limite massimo di due unità immobiliari per periodo d'imposta, stabilendo che, al superamento di tale soglia, l'attività si presume esercitata in forma imprenditoriale, con conseguente obbligo di partita IVA e applicazione del regime del reddito d'impresa. La soglia, precedentemente fissata in quattro immobili, viene così drasticamente ridotta a due.
La conseguenza pratica è immediata: l'art. 1, comma 17 della L. 199/2025 afferma che, oltre due immobili, "l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale". Il dato quantitativo assume così una funzione decisiva. Non è più necessario dimostrare organizzazione, abitualità, struttura: basta contare gli appartamenti. La nuova presunzione sugli affitti brevi inverte la prospettiva tradizionale: non è più l'organizzazione a fondare l'imprenditorialità, ma è la soglia di immobili gestiti a presumerla.
Sul versante fiscale, il sistema era già in parte costruito su questa progressività: il sistema aveva già introdotto una forma di progressività interna, prevedendo un'aliquota del 21% per il primo immobile e del 26% per quelli successivi. Tale differenziazione, apparentemente solo fiscale, rifletteva in realtà una valutazione sostanziale: l'attività immobiliare, aumentando di dimensione economica, perde il carattere di occasionalità e si avvicina sempre di più a una forma di investimento di natura imprenditoriale.
Ma il vero rischio sottovalutato è un altro: la presunzione d'impresa non è l'unico percorso che porta al reddito d'impresa. La giurisprudenza ha già dimostrato che anche gestire un solo appartamento, se in modo professionale e strutturato, può determinare la stessa conseguenza.
La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze, con la sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, ha affrontato proprio questo scenario. L'affitto gestito tramite piattaforme telematiche che presenta i profili di un'attività commerciale è qualificato come reddito d'impresa e non può beneficiare della cedolare secca. La natura imprenditoriale dell'attività di locazione turistica è confermata dal numero elevato delle prenotazioni, dalla continuità nel tempo dell'attività, dalla presenza dell'immobile sulle principali piattaforme telematiche e dall'entità degli introiti in assenza di ulteriori redditi imponibili.
Il principio è chiaro: non conta soltanto il numero di immobili, ma anche il modo in cui l'attività viene esercitata. I giudici tributari stanno iniziando a guardare alla "sostanza economica" dell'affitto breve, ignorando le etichette formali di "privato" o "non imprenditore". Ciò significa che un singolo appartamento gestito con centinaia di prenotazioni annue, aggiornamenti costanti dei prezzi, comunicazioni sistematiche con gli ospiti e presenza stabile su più piattaforme può essere riqualificato come attività imprenditoriale indipendentemente dal numero di unità.
Un orientamento che la Corte di Cassazione ha anticipato con l'ordinanza Sez. II civ., 4 febbraio 2025, n. 2770, la quale ha ricordato come anche le clausole limitative dei regolamenti condominiali si intendano in modo restrittivo quando incidono su attività economiche lecite: con l'ordinanza n. 2770 del 4 febbraio 2025, si è affermato che il regolamento condominiale di tipo contrattuale è un vincolo e che, se il regolamento approvato all'unanimità o trascritto o riportato negli atti di proprietà vieta espressamente attività di "affittacamere" o "pensione", tale divieto si estende automaticamente ai Bed & Breakfast e alle locazioni turistiche gestite in forma organizzata. La forma organizzata diventa così l'elemento qualificante, trasversale sia al diritto tributario che a quello condominiale.
Sul piano amministrativo, la Corte Costituzionale è intervenuta con la sentenza n. 186, depositata il 16 dicembre 2025, che ha prodotto effetti sistemici sull'intero settore. Con tale sentenza è stato stabilito che i sindaci e le Regioni hanno il potere di limitare gli affitti brevi per tutelare il diritto all'abitare e l'identità dei centri storici. La sentenza conferma un rilevante mutamento di paradigma nella disciplina degli affitti brevi, ricollocando il fenomeno dall'ambito del diritto di proprietà a quello dell'attività economica di tipo ricettivo. Il conseguente moltiplicarsi di regolamentazioni locali è già evidente: il caso più avanzato di applicazione è Firenze, che ha approvato il proprio regolamento nel maggio 2025, con blocco delle nuove licenze nel centro storico UNESCO, limite massimo di 60 giorni per anno e key box vietate nell'area UNESCO dal febbraio 2025.
Adempimenti obbligatori e rischi sanzionatori: cosa non si può ignorare
A prescindere dal regime fiscale applicabile, tutti i gestori di affitti brevi devono rispettare gli obblighi introdotti dall'art. 13-ter del D.L. 145/2023, convertito in L. 191/2023. Al centro del sistema vi è il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio dal 1° gennaio 2025. I requisiti di sicurezza obbligatori per tutti includono rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio, oltre a estintori portatili a norma; il CIN va esposto all'esterno dello stabile e in ogni annuncio online o cartaceo, con la rimozione automatica dell'annuncio in caso di violazione.
Dal 2026, il CIN assume ulteriore rilevanza fiscale: nel Modello 730/2026 e nel Modello Redditi PF 2026 l'indicazione del CIN è obbligatoria per chi ha percepito redditi da locazioni brevi o turistiche; nel Modello Redditi PF il CIN va indicato nel quadro RS, rigo RS533; per i redditi fondiari o diversi, il codice va inserito nei quadri RB o RL.
Le sanzioni previste sono significative: da 2.000 a 10.000 euro per le attività in forma imprenditoriale esercitate in assenza di SCIA; da 800 a 8.000 euro per alloggi e strutture prive di CIN, comprese eventuali proposte di locazione; da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione e indicazione del CIN.
Il panorama si complica quando il proprietario affida la gestione a un intermediario o a una società di property management. In particolare, nel caso di un immobile concesso in leasing e utilizzato per affitti brevi, la Cassazione ha annullato la sentenza di primo grado perché il condominio non aveva citato in giudizio la società di leasing proprietaria degli appartamenti, ma solo la società conduttrice. Il principio enunciato: poiché i divieti contenuti nel regolamento condominiale sono qualificati come oneri reali o servitù reciproche che pesano sull'immobile, il proprietario effettivo deve sempre partecipare al giudizio, configurandosi un litisconsorzio necessario. Senza la sua presenza, la sentenza che ha disposto la cessazione dell'attività è nulla. Questo principio, enunciato dalla Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 1105 del 19 gennaio 2026, ha ricadute pratiche dirette: il titolare formale dell'immobile non può ritenersi al riparo dalle controversie solo perché ha affidato la gestione a terzi.
Vale qui richiamare il principio summum ius summa iniuria: l'applicazione meccanica e automatica della presunzione d'imprenditorialità, senza margine di prova contraria, rischia di colpire indiscriminatamente situazioni economicamente ben diverse — il piccolo proprietario che affitta saltuariamente la seconda casa e il gestore professionista che coordina decine di appartamenti. Il rischio è che la presunzione si trasformi in automatismo, comprimendo la capacità del sistema di adattarsi alla realtà economica. In questo contesto, il contenzioso tributario avrà un ruolo centrale: sarà la giurisprudenza a dover ristabilire il peso probatorio di questa presunzione, vagliandone la natura relativa o assoluta in cerca di un equilibrio tra dato normativo e qualificazione sostanziale.
Come osservava Norberto Bobbio, il diritto non è soltanto un insieme di regole ma il riflesso dei valori che una società sceglie di proteggere: e in questo settore il legislatore ha scelto apertamente di privilegiare il diritto all'abitare rispetto alla rendita turistico-immobiliare, con conseguenze normative che i proprietari non possono più ignorare.
Quali sono, dunque, gli errori più frequenti da evitare? Anzitutto, confidare sulla soglia dei due immobili come unico parametro di sicurezza: la giurisprudenza tributaria dimostra che anche un solo appartamento gestito professionalmente può essere riqualificato. In secondo luogo, trascurare gli adempimenti legati al CIN, che oggi producono effetti sia sanzionatori che fiscali. In terzo luogo, non verificare il regolamento condominiale prima di avviare l'attività: il primo passo fondamentale è la verifica del regolamento condominiale, distinguendo tra regolamenti assembleari e regolamenti di natura contrattuale; solo questi ultimi, se richiamati nei singoli atti di acquisto, possono imporre limitazioni efficaci ai diritti dei proprietari, vietando specifiche destinazioni d'uso comprese eventuali attività alberghiere o assimilate.
La normativa sugli affitti brevi si trova oggi in una fase di transizione che non si è ancora assestata. Il panorama regionale è disomogeneo ma in rapido movimento: alcune Regioni hanno già introdotto misure specifiche, altre si stanno preparando. In questo contesto, ogni scelta gestionale — quanti immobili destinare alla locazione turistica, con quale modello organizzativo, attraverso quali piattaforme — ha implicazioni giuridiche e fiscali che richiedono una valutazione preventiva attenta, non una verifica successiva a un accertamento dell'Agenzia delle Entrate.
Redazione - Staff Studio Legale MP
