Immaginate di acquistare un appartamento, scoprire dopo il rogito che una veranda è stata costruita senza titolo abilitativo, e ricevere la rassicurazione che "c'è la fiscalizzazione, non si abbatte niente". Oppure di aver presentato un'istanza di sanatoria al Comune tre anni fa, non aver ricevuto risposta, e pensare che il silenzio equivalga a un tacito via libera. O ancora di confidare nel condono ottenuto negli anni Novanta come se garantisse oggi piena libertà di ristrutturare l'immobile senza limiti. Tre convinzioni diffusissime. Tre equivoci che, nel panorama giurisprudenziale attuale, possono costare la demolizione di quello che si credeva salvato.
Il quadro normativo di riferimento resta il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), modificato dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024, il cosiddetto Decreto Salva Casa, che introduce meccanismi più flessibili rispetto al passato. Tuttavia, la flessibilità ha limiti precisi, e i giudici amministrativi e penali li stanno ribadendo con una coerenza che dovrebbe indurre ogni proprietario e ogni tecnico a rivedere molte certezze consolidate.
Il primo equivoco: la fiscalizzazione non è una sanatoria
La sanatoria edilizia si fonda su un accertamento che non è ricavabile dalla fiscalizzazione dell'abuso, ovvero dal suo mantenimento pagando una sanzione pecuniaria sostitutiva di quella ripristinatoria. È un principio che si ripete da anni nella giurisprudenza, eppure continua a essere ignorato nella pratica quotidiana.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza del 9 aprile 2026, n. 2851, è intervenuto fornendo chiarimenti sulla natura del silenzio formatosi sull'istanza di accertamento di conformità, sui limiti oggettivi della sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 e sul corretto ambito applicativo della cosiddetta fiscalizzazione dell'abuso.
Il ragionamento dei giudici è lineare ma spesso trascurato: si tratta di due istituti che operano su piani diversi. L'art. 36 richiede una verifica della conformità dell'intervento nei due momenti rilevanti individuati dalla norma; l'art. 34, invece, interviene solo successivamente, nella fase esecutiva dell'ordine di demolizione. È in quella fase che può emergere, a seguito di una valutazione tecnica puntuale, l'impossibilità di rimuovere la parte abusiva senza compromettere quella legittima.
La norma prevede la sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria quando la rimessione in pristino non può avvenire senza arrecare pregiudizio alla parte eseguita legittimamente. Si tratta di una previsione di carattere eccezionale, che richiede una valutazione tecnica puntuale, fondata sull'accertamento concreto dell'impossibilità di procedere alla demolizione selettiva, e che opera nella fase esecutiva dell'ordine di demolizione, non nel procedimento di sanatoria.
In altre parole: chi presenta un'istanza di sanatoria sperando che la propria disponibilità alla fiscalizzazione pesi sulla valutazione del Comune si muove su un binario sbagliato. Il Collegio ha ribadito che la sanatoria si valuta sull'opera così come esiste e sulla sua doppia conformità, mentre istituti come la fiscalizzazione operano su un piano diverso, successivo, e non incidono sulla verifica richiesta dall'art. 36.
Il secondo equivoco: il silenzio del Comune non è mai silenzio-assenso
Nell'esperienza comune vige una certa tendenza a interpretare l'inerzia della pubblica amministrazione come acquiescenza. In materia di sanatoria edilizia questo schema non funziona. Il silenzio previsto dall'art. 36 del Testo Unico Edilizia si configura come rigetto tacito automatico e non richiede garanzie procedimentali. Con la sentenza n. 2851/2026, il Consiglio di Stato ha ribadito alcuni principi centrali in materia di sanatoria edilizia e procedimenti connessi al Testo Unico dell'edilizia, chiarendo la natura e gli effetti del silenzio-diniego previsto dall'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001.
Il giudice amministrativo ha confermato che il silenzio formatosi sull'istanza di accertamento di conformità costituisce un provvedimento tacito di rigetto tipico, che si perfeziona automaticamente allo spirare del termine previsto dalla legge. Ne deriva che non è necessario un provvedimento espresso né trovano applicazione le garanzie proprie del procedimento ordinario, come il preavviso di rigetto.
La conseguenza pratica è severa: contro il silenzio-diniego è possibile proporre ricorso dinanzi al Tribunale Amministrativo Regionale entro 60 giorni dal perfezionamento del silenzio. Poiché si tratta di un atto a contenuto vincolato, il ricorrente ha l'onere di dimostrare tecnicamente la sussistenza della "doppia conformità" dell'opera, provando che l'intervento era conforme alla disciplina urbanistica sia al momento della realizzazione che al momento della domanda.
Il nodo della doppia conformità è qui decisivo. Il cuore della sentenza è la doppia conformità. L'opera deve essere conforme sia alle regole vigenti quando è stata realizzata, sia a quelle in vigore quando si presenta la domanda di sanatoria. Se manca anche uno solo di questi due requisiti, l'istanza non regge. Non basta che l'opera oggi sembri compatibile o che il tempo abbia reso meno evidente l'abuso. La sanatoria non serve a riscrivere il passato, ma a verificare se l'intervento poteva essere legittimo secondo le regole applicabili in entrambi i momenti.
Come recita il brocardo vigilantibus iura subveniunt: il diritto aiuta chi vigila, non chi attende passivamente. Chi non impugna il silenzio-diniego entro il termine di sessanta giorni perde definitivamente la possibilità di contestarne la legittimità, con tutte le conseguenze demolitive che ne derivano.
Il terzo equivoco riguarda il valore del condono edilizio come strumento di piena legittimazione dell'immobile. Per anni è prevalsa l'idea che l'immobile condonato fosse, a tutti gli effetti, equiparabile a uno realizzato con regolare permesso di costruire. Il quadro giurisprudenziale recente è in forte evoluzione e il contrasto tra pronunce è aperto.
Da un lato, il Consiglio di Stato, n. 2848/2026, ha accolto il ricorso del cittadino, riconoscendo all'immobile condonato la possibilità di effettuare gli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito e autorizzato prima della realizzazione. Dall'altro, la Corte Costituzionale ha assunto una posizione assai più rigorosa: secondo la sentenza di Corte Costituzionale n. 86/2026, le opere condonate sono legittimate a permanere in situ, ma la loro genetica natura abusiva e il contrasto con la pianificazione territoriale non permette l'equiparazione all'opera autorizzata preventivamente, nonostante abbiano ottenuto una concessione edilizia postuma, pagato oblazione e versato gli eventuali oneri di urbanizzazione dovuti.
Questo contrasto, ancora irrisolto, ha implicazioni concrete e rischiose. Qualora dovesse consolidarsi e prevalere l'orientamento ortodosso di preminenza della pianificazione territoriale, si corre il serio rischio che molti interventi edilizi effettuati con vari titoli abilitativi debbano riqualificarsi in illeciti edilizi gravi, insanabili e impossibili da fiscalizzare, ancorché creduti e venduti da generazioni come pienamente legittimi.
A completare il quadro delle sanzioni applicabili in caso di abuso non sanato, vale ricordare cosa accade in concreto quando l'ordine demolitorio rimane inadempiuto: se l'ordine di demolizione non viene eseguito entro 90 giorni, la proprietà dell'immobile abusivo e dell'area pertinente viene automaticamente e gratuitamente trasferita al patrimonio del Comune. E la giurisprudenza ha chiarito, inoltre, che qualsiasi intervento successivo, anche di manutenzione, realizzato su un immobile abusivo non sanato integra una prosecuzione dell'illecito e configura un nuovo reato, con conseguente rinnovazione dei termini di prescrizione.
Quanto al regime dei vincoli paesaggistici — scenario frequente nelle aree pedemontane e lacustri della provincia di Verona — la Corte di Cassazione è tornata recentemente a chiarire i limiti della sanatoria: con la sentenza 30 aprile 2026, n. 15726, ha confermato alcuni principi ormai consolidati sul rapporto tra sanatoria edilizia, vincolo paesaggistico e ordine di demolizione, chiarendo i limiti dell'accertamento di conformità nelle aree sottoposte a tutela paesaggistica.
Analogamente, la Corte di Cassazione ha confermato che la sanatoria basata sulla "doppia conformità" è impossibile se l'edificio è stato costruito senza la preventiva autorizzazione sismica. L'abuso è considerato insanabile. Questo principio, ribadito in Cass. pen., Sez. III, n. 12734/2026, comporta che in zona sismica — categoria che include ampie porzioni del territorio veneto — l'assenza del nullaosta sismico preventivo rende definitivamente impossibile qualsiasi percorso di regolarizzazione, indipendentemente da ogni altra considerazione urbanistica.
Sul piano della riflessione critica, l'analisi delle pronunce del 2026 rivela una tendenza giurisprudenziale che merita di essere segnalata con chiarezza: i giudici stanno progressivamente chiudendo le vie di uscita "di risulta" dagli abusi edilizi — quelle strade laterali percorse nella speranza di aggirare la doppia conformità attraverso la fiscalizzazione, il silenzio, o il valore espansivo del condono. La summum ius summa iniuria di ciceroniana memoria — l'idea che l'applicazione rigida della norma possa produrre un'ingiustizia — non trova spazio nella lettura dei giudici amministrativi, i quali sembrano rispondere con una logica opposta: la rigidità del sistema sanzionatorio è essa stessa garanzia collettiva della tutela del territorio.
La filosofa Hannah Arendt, riflettendo sulla relazione tra legge e potere, scriveva che la legge non è strumento della volontà del singolo, ma espressione di ciò che la comunità decide di essere nel tempo. In materia urbanistica, questa dimensione collettiva è particolarmente intensa: ogni abuso non sanato è anche una risposta mancata alla comunità che ha investito in pianificazione, controllo e gestione del territorio.
Sul piano pratico, chi si trova davanti a una situazione di irregolarità edilizia deve muoversi con metodo e tempestività. La prima operazione è la ricostruzione dello stato legittimo dell'immobile, verificando titoli, varianti, condoni e accertamenti di conformità già rilasciati. La seconda è la valutazione rigorosa della doppia conformità: l'opera era regolare alle norme vigenti nel momento in cui fu realizzata? È regolare alle norme vigenti oggi? Solo se entrambe le risposte sono positive, l'istanza di sanatoria ha fondamento reale. La terza operazione è la verifica dei vincoli: paesaggistici, idrogeologici, sismici, che possono rendere l'abuso strutturalmente insanabile a prescindere dalla doppia conformità.
Chi è proprietario di un immobile con difformità edilizie e intende venderlo, ristrutturarlo o accedere a un finanziamento ipotecario, deve sapere che molti immobili oggi risultano difficilmente commerciabili a causa di piccole difformità che impediscono la stipula di atti notarili o l'accesso al credito. La tempestività nell'affrontare il problema — prima del rogito, prima della perizia, prima che l'ordine di demolizione diventi definitivo — è la variabile che più di ogni altra determina l'esito della vicenda.
Il sistema della sanatoria edilizia, letto attraverso le sentenze del 2026, non premia chi aspetta. Premia chi conosce con precisione i propri diritti, i propri limiti e i propri tempi.
Redazione - Staff Studio Legale MP
