Immaginate di aver acquistato un appartamento qualche anno fa, con un condono edilizio regolarmente rilasciato negli anni Novanta. Volete ora ristrutturarlo, ampliare il bagno, o magari ottenere un incentivo per l'efficienza energetica. Il geometra vi dice che non ci sono problemi, che il condono è vecchio e l'immobile è legittimo. Poi arriva il diniego del Comune. Oppure, peggio, la scoperta che quell'immobile non potrà mai essere oggetto di certi interventi, perché su di esso aleggia, per dirla con il Sole 24 Ore, un "bollino nero" che lo differenzia per sempre dagli edifici nati conformi.
Non si tratta di un caso isolato. Il tema dell'abuso edilizio e della sua regolarizzazione è uno dei più tormentati dell'intero diritto immobiliare italiano, e il 2026 ha portato pronunce che, anziché chiudere i nodi aperti, li hanno resi ancora più intricati. Comprendere cosa significhi oggi ottenere — o non ottenere — una sanatoria è essenziale non solo per chi deve difendere i propri diritti in sede giudiziaria, ma anche per chi intende comprare, vendere, ristrutturare o trasmettere in eredità un immobile con una storia urbanistica irregolare.
Il quadro normativo: tre strumenti diversi per regolarizzare l'abuso
Il Testo Unico Edilizia (d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) disciplina gli strumenti di regolarizzazione degli abusi edilizi su livelli nettamente distinti, che non vanno mai confusi tra loro.
Il primo è l'accertamento di conformità, la sanatoria ordinaria disciplinata dall'art. 36 del T.U.E., che consente di regolarizzare un intervento abusivo solo se esso è conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda: il cosiddetto principio della doppia conformità. Si tratta di un istituto rigoroso: in caso di abusi edilizi pieni, cioè assenza di permesso di costruire o totale difformità da esso, non si scappa dall'accertamento di conformità classico ex art. 36 del d.P.R. 380/2001: serve la conformità urbanistica ed edilizia prima e dopo, e non è ammesso alcun tipo di sanatoria condizionata.
Il secondo strumento, introdotto dal decreto Salva Casa (L. n. 105/2024), è la sanatoria semplificata ex art. 36-bis T.U.E., che prevede la conformità alle regole edilizie al momento dell'abuso e alle regole urbanistiche al momento della richiesta di sanatoria, e si applica alle parziali difformità, alle variazioni essenziali e ai lavori realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA semplice, e non alle totali difformità o all'assenza del permesso di costruire.
Il terzo è il condono edilizio, misura straordinaria che ha consentito, in tre finestre temporali (legge n. 47/1985, legge n. 724/1994, d.l. n. 269/2003), di sanare opere abusive indipendentemente dalla loro conformità urbanistica, dietro pagamento di un'oblazione. Secondo la Consulta, il condono costituisce una misura "assolutamente extra ordinem e destinata a operare una tantum in vista di un definitivo superamento di situazioni di abuso" e "non elide la situazione di illiceità", producendo effetti limitati sul piano penale e amministrativo.
Infine, vi è la fiscalizzazione dell'abuso ex art. 34 T.U.E., che non è una sanatoria in senso proprio: essa non nasce per "regolarizzare" l'opera, bensì per sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria, solo in presenza di specifiche tipologie di abuso e di presupposti ben delimitati dalla legge. La distinzione è fondamentale, perché il rapporto tra accertamento di conformità e fiscalizzazione dell'abuso nella pratica viene spesso sovrapposto, ma la giurisprudenza lo tiene nettamente distinto.
Il fronte giurisprudenziale: tre sentenze che cambiano le regole del gioco
Il panorama del 2026 è segnato da un confronto serrato — e per certi versi contraddittorio — tra le supreme corti. Chi ha interessi su un immobile irregolare non può ignorare nessuna di queste pronunce.
La prima è la sentenza del Consiglio di Stato, Sez. IV, 9 aprile 2026, n. 2848. Palazzo Spada, valorizzando il nuovo art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 così come modificato dal decreto Salva Casa, aveva affermato che un immobile condonato deve ritenersi pienamente legittimo e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti per gli immobili originariamente assentiti, superando quelle "zone grigie" urbanistiche incompatibili con l'ordinamento italiano ed eurounitario. Una pronuncia di grande apertura, che sembrava finalmente risolvere decenni di incertezza sulla sorte degli immobili sanati con i condoni degli anni '80 e '90.
Tuttavia, poco più di un mese dopo, è arrivata la risposta della Corte Costituzionale con la sentenza 21 maggio 2026, n. 86, pronunciata in udienza del 25 marzo 2026, esaminando la legge della Regione Sardegna n. 18/2025 di recepimento del Salva Casa. La sentenza n. 86/2026 è destinata ad avere effetti molto rilevanti non soltanto sul rapporto tra condono edilizio e stato legittimo, ma più in generale sull'intero sistema urbanistico-edilizio nazionale: la Corte costituzionale ribadisce che il condono mantiene natura straordinaria e che l'immobile sanato non può automaticamente beneficiare di tutte le premialità edilizie o urbanistiche previste per gli immobili originariamente conformi. In particolare, la Corte Costituzionale n. 86/2026 precisa che la legittimazione derivante dal condono non può espandersi oltre la consistenza edilizia specificamente condonata, né trasformarsi automaticamente in una fonte di nuove premialità urbanistiche o volumetriche.
Il contrasto tra le due pronunce è reale e riconosciuto: la Consulta sembra tracciare una linea interpretativa diversa rispetto a quella espressa dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 2848/2026. Tuttavia, una lettura più attenta rivela che le tre pronunce affrontano problemi diversi: la sentenza n. 2848/2026 chiarisce che il titolo in sanatoria concorre alla formazione dello stato legittimo; la sentenza n. 86/2026 precisa che questa legittimazione non equivale però al riconoscimento automatico di premialità volumetriche o incrementi edilizi.
Sul versante del condono ordinario e dei suoi limiti assoluti, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9839/2026, ha invece ribadito un principio che non lascia spazio a creatività interpretative: il condono edilizio non è ammesso per immobili che superano il limite di 750 mc. Irrilevanti i successivi interventi di riduzione del volume: conta la volumetria al momento della domanda di condono, calcolata "vuoto per pieno". Confermata quindi la demolizione dell'abuso edilizio non sanabile. Un principio ribadito anche con la sentenza Cass. pen., 26 marzo 2026, n. 11313: se l'opera è stata realizzata come un unico progetto costruttivo, il limite dei 750 mc si applica all'intera struttura, indipendentemente dal numero di proprietari o di unità immobiliari risultanti al catasto. Il tentativo, frequente nella prassi, di frazionare artificiosamente le domande di condono intestando porzioni dell'immobile a diversi familiari non regge al vaglio giurisdizionale.
Altrettanto rilevante è la posizione espressa dal Consiglio di Stato, Sez. IV, 9 aprile 2026, n. 2851, in materia di silenzio del Comune sull'istanza di accertamento di conformità e di fiscalizzazione dell'abuso: il terreno del confronto si sposta sul piano della sanabilità dell'intervento; l'unico profilo realmente rilevante diventa la verifica della doppia conformità, mentre le questioni procedimentali perdono autonomia. Il Consiglio di Stato ha altresì chiarito che sul silenzio formatosi ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 non risulta utile impostare il ricorso su vizi procedimentali, perché il diniego si perfeziona ope legis; la fiscalizzazione dell'abuso ex art. 34 non entra nel procedimento di sanatoria e non può essere utilizzata per superare la mancanza della doppia conformità.
Il brocardo latino tempus regit actum non potrebbe trovare applicazione più calzante: la verifica della conformità si compie riferendosi al momento in cui l'abuso è stato commesso e a quello in cui si chiede la regolarizzazione, e nessun passaggio del tempo — nemmeno decenni — può modificare retroattivamente tale accertamento.
Come scriveva Stefano Rodotà, "il diritto non è mai una cosa morta, ma un organismo vivo che deve fare i conti con la realtà": in materia urbanistica, la realtà è che ogni irregolarità ha una storia e una consistenza propria, e la legge chiede che quella storia sia ricostruita con precisione.
Cosa fare in pratica: le mosse giuste e gli errori da evitare
Chi si trova di fronte a un immobile con irregolarità edilizie deve innanzitutto capire di quale tipo di abuso si tratta. La distinzione non è solo accademica: l'assenza totale di permesso di costruire, la parziale difformità, la variazione essenziale o il semplice errore di misura aprono percorsi regolarizzativi del tutto diversi. Solo dopo questa verifica tecnica si può valutare quale strumento sia concretamente applicabile: l'accertamento di conformità ordinario, la sanatoria semplificata del Salva Casa, o eventualmente la constatazione — scomoda ma necessaria — che nessuna regolarizzazione è possibile.
Un errore grave e frequente è confidare che il semplice silenzio dell'amministrazione comunale equivalga a un'approvazione tacita della sanatoria. Il Consiglio di Stato, sentenza n. 3595/2026, ha chiarito che il semplice decorso del tempo non basta a sanare un abuso edilizio e che solo la completezza dei requisiti oggettivi e soggettivi consente la formazione tacita della sanatoria.
Altrettanto rischiosa è la credenza che pagare la sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione — la cosiddetta fiscalizzazione — equivalga a regolarizzare l'opera. Il pagamento di una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione di un abuso edilizio non equivale a una sanatoria, né lo diventa per via indiretta, neppure dopo le modifiche introdotte dalla legge n. 105/2024 ("Salva Casa") alla definizione di Stato Legittimo contenuta nell'art. 9-bis del d.P.R. 380/2001. Su questo punto la giurisprudenza è chiara e il nuovo impianto normativo non ha cambiato la sostanza del problema.
Chi invece ha un condono già rilasciato deve oggi fare i conti con la nuova giurisprudenza: l'immobile può certamente circolare sul mercato e può essere oggetto di interventi conservativi, ma l'accesso a premialità volumetriche, incentivi e trasformazioni rilevanti è soggetto a limiti severi. Occorre inoltre ricordare che l'onere della prova grava interamente sul privato: l'onere di dimostrare il rispetto della doppia conformità urbanistica ed edilizia grava interamente sul privato.
Sul piano delle tempistiche, è bene sapere che il procedimento di accertamento di conformità ex art. 36 T.U.E. si chiude, in caso di silenzio dell'ente, con un diniego tacito decorsi 60 giorni dalla presentazione dell'istanza. Da quel momento decorrono i termini per ricorrere al TAR competente, che nel Veneto è il Tribunale Amministrativo Regionale del Veneto. I termini di impugnazione sono perentori e la perdita di questa finestra processuale può compromettere definitivamente la possibilità di regolarizzare l'opera.
Il quadro che emerge da questo groviglio normativo e giurisprudenziale è quello di un sistema che, a quarant'anni dal primo condono del 1985, continua ancora oggi a mostrare contorni incerti. Sebbene la Consulta abbia segnato un precedente estremamente significativo, resta la volontà politica di chiarire questa situazione: nel disegno di delega di riforma dell'edilizia, in discussione alla Camera, diversi emendamenti di maggioranza puntano proprio a dare piena dignità urbanistica alle opere condonate. Fino a che quella riforma non verrà approvata, ogni caso va trattato nella sua unicità, con la consapevolezza che il confine tra immobile sanabile e immobile destinato alla demolizione è spesso sottile, e che percorrerlo senza una valutazione tecnico-giuridica approfondita espone il proprietario a rischi gravi e spesso irreversibili.
Redazione - Staff Studio Legale MP
