Chi compra una casa compra il suo stato edilizio, nel bene e nel male. Eppure ancora oggi migliaia di compravendite immobiliari si chiudono ignorando — o sottovalutando — la presenza di un abuso edilizio non sanato: un'opera realizzata senza titolo abilitativo, in difformità dal permesso rilasciato, o in violazione delle norme sismiche, urbanistiche o paesaggistiche. Le conseguenze non riguardano solo il futuro proprietario: investono l'intera catena contrattuale, dal preliminare al rogito definitivo, e possono trasformare un'operazione immobiliare già concordata in un contenzioso pluriennale.
Il diritto romano aveva già individuato la logica di fondo: vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila, non chi chiude gli occhi. Nel mercato immobiliare moderno, questo brocardo si traduce in un dovere di diligenza che grava tanto sul venditore quanto sull'acquirente, e che la giurisprudenza più recente sta interpretando con rigore sempre maggiore.
Il quadro normativo dopo il Decreto Salva Casa
Il riferimento normativo principale resta il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Il Testo Unico, soprattutto a seguito della Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (cosiddetto Salva Casa), introduce meccanismi più flessibili rispetto al passato: dall'allargamento delle tolleranze costruttive ai casi particolari di parziale difformità di cui all'art. 34-ter, fino all'accertamento di conformità ex art. 36-bis nella versione dinamica. Tuttavia, è fondamentale non equivocare: l'idea di fondo non è stata quella di ampliare indiscriminatamente le possibilità di regolarizzazione, ma di ridurre l'area dell'abuso edilizio in senso stretto, distinguendo ciò che può essere tollerato, ciò che può essere sanato e ciò che, invece, resta insanabile.
La distinzione tra sanatoria ordinaria e condono straordinario è preliminare a qualsiasi ragionamento. Il condono edilizio è una misura straordinaria, che può esistere solo in presenza di una legge speciale, mentre la sanatoria edilizia ordinaria è uno strumento strutturale che richiede la verifica della conformità dell'intervento alle regole urbanistiche ed edilizie. Nel quadro attuale l'unico strumento ordinariamente utilizzabile per regolarizzare un abuso resta la sanatoria, nelle sue diverse declinazioni, e non un nuovo condono generalizzato. Attendere un condono che non esiste, nel frattempo, può bloccare una vendita o aggravare una posizione già difficile.
Particolarmente insidiosa, nella pratica delle compravendite, è la confusione tra agibilità e conformità urbanistica. L'assenza di agibilità non incide sulla regolarità edilizia: se l'opera è urbanisticamente conforme, resta tale anche senza agibilità, che è requisito per l'uso ma non per la legittimità. Viceversa, il rilascio dell'agibilità su un'opera non conforme non la regolarizza; eventuali carenze o errori nella certificazione di agibilità non tolgono efficacia all'ordine repressivo del Comune. Molti proprietari si sentono al sicuro perché in passato è stato rilasciato un certificato di abitabilità, ignorando che questa condizione non rappresenta, né ha mai rappresentato, sanatoria automatica della situazione urbanistica.
Analoga equivocità circonda la cosiddetta fiscalizzazione dell'abuso. La sanatoria edilizia si fonda su un accertamento che non è ricavabile dalla fiscalizzazione dell'abuso, ovvero dal suo mantenimento in opera previo pagamento di una sanzione pecuniaria sostitutiva di quella ripristinatoria. In altri termini: pagare la sanzione pecuniaria in luogo della demolizione non rende l'opera conforme, e l'immobile che ne è oggetto non acquista uno stato edilizio legittimo spendibile in compravendita.
Tre sentenze recenti che cambiano la prospettiva del venditore e dell'acquirente
La giurisprudenza del 2026 ha fornito indicazioni di straordinaria rilevanza pratica su tre fronti distinti.
Il primo riguarda il principio di immanenza dell'abuso e i suoi riflessi sul contratto. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12730 del 25 marzo 2026, riafferma due principi fondamentali: quello dell'immanenza dell'abuso edilizio e quello della valutazione unitaria dell'opera abusiva, per cui qualunque ulteriore intervento edilizio su un immobile abusivo interrompe i termini per la prescrizione. Qualsiasi intervento edilizio successivo eseguito su un'opera abusiva, anche se materialmente lieve, anche se astrattamente non richiedente alcun titolo abilitativo, anche se formalmente qualificabile come manutenzione ordinaria integra la prosecuzione dell'opera abusiva, con conseguente nuovo reato e rinnovati termini di prescrizione. L'unica condizione che interrompe questa catena è la sanatoria o il condono dell'opera originaria. Per chi acquista un immobile con un abuso non sanato e successivamente esegue anche solo lavori di tinteggiatura o installazioni tecniche, il rischio è quello di diventare coautore di un reato edilizio senza averne piena consapevolezza.
Il secondo fronte riguarda i riflessi contrattuali diretti. La Cassazione, con la sentenza n. 2132/2026, ha confermato che la mancanza di agibilità dovuta a difformità insanabili giustifica il recesso dal preliminare e la restituzione del doppio della caparra. Questo principio è di importanza cruciale per chiunque abbia firmato un compromesso: se l'immobile promesso risulta affetto da un abuso insanabile, l'acquirente può legittimamente recedere e ottenere il rimborso del doppio della caparra versata, configurandosi l'inadempimento in capo al promissario venditore.
Il terzo versante riguarda la doppia conformità e la sua estensione alla normativa sismica — un aspetto trascurato nella pratica quotidiana ma di portata devastante. La Cass. Sez. III, con sentenza n. 12734 del 7 aprile 2026 (ud. 25 marzo 2026), Pres. Ramacci, Rel. Noviello, ha stabilito che il requisito della "doppia conformità" di cui all'art. 36 d.P.R. 380/2001 impone il rispetto non solo della disciplina urbanistica, ma dell'intera normativa edilizia e sismica; ne consegue che l'assenza di preventiva autorizzazione sismica rende l'opera insanabile, non essendo ammesso nell'ordinamento l'istituto della sanatoria sismica postuma. Di conseguenza, un immobile costruito o ampliato in zona sismica senza la preventiva autorizzazione strutturale non potrà mai ottenere la sanatoria ex art. 36, con buona pace di qualsiasi contratto preliminare già concluso.
A chiudere il cerchio sul profilo della responsabilità dell'attuale proprietario interviene il Consiglio di Stato n. 5318/2025, secondo cui l'attuale proprietario è sempre responsabile verso il Comune dell'ordine di ripristino, anche se non ha realizzato l'abuso in prima persona. La Corte ha sottolineato che l'ordine demolitorio mira alla restitutio in integrum e riguarda l'intera opera abusiva, comprese le superfetazioni e le opere accessorie, senza che difficoltà tecniche o la successiva circolazione del bene possano neutralizzare la misura.
Un ulteriore elemento di complessità emerge sul fronte delle planimetrie. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2443/2026, esclude che il condono copra ciò che è meramente visibile negli elaborati grafici allegati: il condono copre solo ciò che è espressamente indicato nel contenuto dispositivo del provvedimento. Le opere meramente rappresentate nelle planimetrie, ma estranee all'oggetto della domanda, restano abusive. La circostanza che l'amministrazione le abbia viste, o avrebbe potuto vederle, non produce alcun effetto di sanatoria implicita. Questo principio, applicato alla compravendita, significa che verificare la corrispondenza tra planimetria catastale e planimetria depositata al Comune non è sufficiente: occorre accertare che ogni opera rappresentata sia stata espressamente sanata o condonata.
Il filosofo Norberto Bobbio osservò che la certezza del diritto non è un valore separato dalla giustizia, ma il suo presupposto materiale: senza essa, i diritti restano proclamazioni vuote. Nel contesto dell'abuso edilizio, questa certezza manca strutturalmente: il proprietario spesso non conosce la storia completa del proprio immobile, i titoli edilizi sono dispersi negli archivi comunali, e la terminologia — sanatoria, condono, fiscalizzazione, tolleranza — genera equivoci anche tra professionisti esperti.
Dal punto di vista pratico, chi si appresta a vendere un immobile dovrebbe preventivamente: ricostruire lo stato legittimo dell'immobile attraverso i titoli depositati al Comune (non solo al catasto); verificare l'eventuale presenza di domande di condono pendenti e il loro stato di definizione; verificare la conformità alle norme sismiche se l'immobile si trova in zona classificata; accertare che eventuali sanatorie rilasciate nel passato coprono espressamente, nel loro dispositivo, le opere in esame.
Chi acquista, invece, ha tutti gli strumenti per cautelarsi: inserire nel contratto preliminare una clausola risolutiva espressa subordinata alla verifica della conformità urbanistica e catastale; richiedere al venditore la documentazione edilizio-urbanistica completa prima del rogito; non affidarsi all'agibilità o alla planimetria catastale come prova di conformità; coinvolgere un tecnico abilitato per una perizia ante-rogito.
Se l'ordine di demolizione non viene eseguito entro 90 giorni dalla notifica, la proprietà dell'immobile abusivo e dell'area pertinente viene automaticamente e gratuitamente trasferita al patrimonio del Comune. Questo meccanismo, che opera indipendentemente dalla volontà del proprietario, rende l'inerzia di fronte a un abuso non sanato una scelta potenzialmente autolesionistica — e la tempestività dell'azione, al contrario, la risposta più razionale.
L'abuso edilizio non sanato, in definitiva, non è una questione che si risolve aspettando o sperando in un condono futuro: è una condizione giuridica attiva, capace di produrre effetti su piani diversi e simultanei — penale, amministrativo, contrattuale — che si aggravano nel tempo anziché attenuarsi.
Redazione - Staff Studio Legale MP
