C'è un acquirente che firma il rogito soddisfatto, convinto di aver concluso un buon affare. Anni dopo, arriva un'ordinanza comunale: l'immobile ha un abuso edilizio risalente agli anni Ottanta, realizzato dal costruttore originario. Il Comune ordina la demolizione parziale. L'acquirente si chiede perché debba essere lui a pagare per qualcosa che non ha fatto. La risposta del diritto è scomoda: perché l'abuso edilizio non appartiene a chi lo ha commesso, ma all'immobile stesso. E chi possiede l'immobile risponde.
Questo è il nodo che la giurisprudenza più recente ha reso ancora più stretto, ed è l'aspetto che gli articoli sul tema quasi sempre trascurano: il problema non è solo di chi costruisce illegalmente, ma soprattutto di chi — innocentemente — riceve o acquista un bene gravato da irregolarità pregresse.
Il principio di immanenza: l'abuso non si prescrive e non si trasferisce all'autore, rimane sul bene
Il fondamento giuridico di tutto è il cosiddetto principio di immanenza dell'abuso edilizio. La Corte di Cassazione, sez. III penale, con la sentenza n. 12730 del 25 marzo 2026, ha ribadito con estrema chiarezza che l'abusività di un manufatto ha carattere permanente: qualunque intervento successivo su un immobile non sanato, anche di mera manutenzione, integra una prosecuzione dell'illecito e configura un nuovo reato. Il tempo non sana nulla. La prescrizione penale può intervenire rispetto al reato originario, ma l'ordine di demolizione — essendo misura ripristinatoria e non punitiva — resta pienamente efficace e non è soggetto a prescrizione.
Questo dato non è nuovo, ma la sua applicazione pratica al caso dell'acquirente o dell'erede è spesso sottovalutata. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 1362 del 2026, ha confermato l'ordine di demolizione parziale su un fabbricato costruito nel 1981 in violazione delle distanze minime, precisando che nulla cambia per il fatto che il Comune avesse rilasciato successivi titoli edilizi o persino il certificato di agibilità. La sanatoria di fatto non esiste: ciò che non è stato formalmente sanato rimane abusivo, a prescindere da quanti decenni siano trascorsi e da quante mani l'immobile abbia attraversato.
Il brocardo vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila — non è qui una formula retorica: è l'avvertimento che l'ordinamento rivolge a chi acquista o accetta un'eredità senza verificare lo stato edilizio e urbanistico del bene.
Come ha scritto Luigi Ferrajoli in «Diritto e ragione», la legalità formale non coincide automaticamente con la giustizia sostanziale; ma nel diritto edilizio la legalità formale è l'unica misura valida: un immobile o è legittimo o non lo è, e il passaggio del tempo non colma questa distanza.
Chi risponde dell'abuso altrui: acquirente, erede, donatario
Sul piano amministrativo, la regola è chiara da tempo: l'obbligo di ripristino grava sul proprietario attuale del bene, indipendentemente da chi abbia eseguito l'opera abusiva. Il Comune notifica l'ordinanza di demolizione al proprietario pro tempore, e l'erede che accetta l'eredità subentra anche in questa posizione passiva.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7070 del 2026, ha confermato che la responsabilità per abuso edilizio permane nel tempo anche se l'autore ha perso la proprietà dell'immobile. Ciò significa, specularmente, che il nuovo proprietario — che sia acquirente, donatario o erede — non può opporre la propria estraneità alla condotta illecita per sottrarsi alle conseguenze amministrative.
Sul piano penale, il discorso è diverso e merita un distinguo importante: la responsabilità penale è personale e non si trasmette per atto tra vivi né per successione. L'erede non risponde penalmente dell'abuso del de cuius. Tuttavia, se il nuovo proprietario esegue qualsiasi intervento sull'immobile abusivo — anche minimo, anche apparentemente lecito — commette un reato autonomo. Il principio di immanenza fa sì che intervenire su un abuso non sanato significhi, di fatto, aggiungere un nuovo illecito al preesistente. Ciò era già chiaro prima della sentenza n. 12730/2026, ma quella pronuncia ha avuto il merito di sistematizzare e ribadire con rigore l'intera catena causale.
Vi è poi un profilo ulteriore, spesso ignorato nella pratica notarile e nella negoziazione immobiliare: il rapporto tra condono pendente e commerciabilità del bene. La Cassazione civile, con l'ordinanza n. 7972 del 2026, ha stabilito che la falsa attestazione sui requisiti per ottenere una sanatoria edilizia è equiparata all'inesistenza del titolo abilitativo e rende nullo il rogito di compravendita. Non è sufficiente che la domanda di condono risulti depositata: se le dichiarazioni rese dal venditore sugli estremi del condono sono false — ad esempio una data di fine lavori non veritiera — l'intero atto di trasferimento è affetto da nullità formale, con tutte le conseguenze che ne derivano anche per l'acquirente in buona fede e per l'istituto di credito che ha finanziato l'operazione con ipoteca.
Questo punto è il più pericoloso perché invisibile: l'acquirente non vede la falsità nella dichiarazione del venditore, il notaio controlla la forma ma non la sostanza delle attestazioni, e l'abuso resta in circolazione fino a quando qualcuno — spesso anni dopo — non apre il fascicolo.
Cosa fare prima di acquistare o accettare un'eredità
La verifica preventiva dello stato edilizio e urbanistico dell'immobile non è una formalità accessoria: è una condizione indispensabile per non diventare responsabile di ciò che non si è costruito. Occorre richiedere al Comune la documentazione relativa ai titoli abilitativi rilasciati sull'immobile — licenze edilizie, concessioni, permessi di costruire, SCIA — e verificarne la corrispondenza con lo stato di fatto. È altrettanto necessario controllare l'eventuale pendenza di domande di condono e, soprattutto, la veridicità delle dichiarazioni già rese in atti precedenti.
Nel caso di successione ereditaria, l'accettazione dell'eredità non implica alcuna automatica sanatoria degli abusi presenti nel patrimonio del de cuius. L'erede che intenda regolarizzare gli abusi ereditati dovrà presentare apposita istanza di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 — il cosiddetto accertamento di conformità "classico" — oppure, ove ne ricorrano i presupposti, avvalersi della procedura semplificata introdotta dall'art. 36-bis dello stesso Testo Unico Edilizia a seguito del decreto Salva Casa (L. n. 105/2024). Quest'ultima procedura consente, per le parziali difformità e le variazioni essenziali, un percorso di regolarizzazione meno rigido rispetto alla tradizionale doppia conformità, che richiedeva la corrispondenza dell'opera sia alla normativa vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale.
Va però chiarito che nessuna delle due procedure opera automaticamente: il rilascio della sanatoria è un atto discrezionale dell'amministrazione, subordinato alla verifica dei presupposti di legge, e un permesso di costruire in sanatoria condizionato all'esecuzione di ulteriori interventi è di per sé illegittimo, come confermato dalla stessa Cassazione penale n. 12730/2026.
Un errore frequente è quello di ritenere che il certificato di agibilità — rilasciato dal Comune in passato — valga come sanatoria implicita. Non è così. L'agibilità attesta la conformità dell'immobile ai requisiti igienico-sanitari e di sicurezza, non la sua regolarità urbanistico-edilizia. Il TAR Lazio, con la sentenza n. 7297 del 2025, ha chiarito che il rilascio dell'agibilità su un'opera non conforme non la regolarizza, e che eventuali carenze nella certificazione non tolgono efficacia all'ordine repressivo del Comune.
L'unica via è la verifica rigorosa ante trasferimento: chi non la esegue rischia di acquistare non un immobile, ma un problema già confezionato da altri.
Il vero insegnamento della giurisprudenza più recente non è che il diritto edilizio sia severo — lo è da sempre — ma che la severità colpisce chi si trova nella posizione di proprietario nel momento in cui l'abuso viene scoperto, indipendentemente da chi lo abbia commesso. In un mercato immobiliare dove gli immobili stratificano decenni di interventi e cambiano mano più volte, questa regola vale una consulenza preventiva.
Redazione - Staff Studio Legale MP
