«Vigilantibus non dormientibus iura succurrunt»: il diritto soccorre chi vigila, non chi dorme. Questo antico principio del diritto romano non è mai stato così attuale come nel contenzioso locatizio contemporaneo, dove un adempimento omesso o tardivo può travolgere mesi di lite e vanificare un titolo esecutivo già ottenuto.
Il procedimento di sfratto per morosità è, nella percezione comune, uno strumento rapido ed efficace: il locatore intima lo sfratto, il conduttore non si presenta o non offre prove scritte della sua difesa, il giudice convalida e ordina il rilascio dell'immobile. La realtà processuale, tuttavia, è molto più articolata. Quando il conduttore si costituisce e si oppone, il giudizio cambia natura: il rito sommario cede il passo a un processo a cognizione piena, con regole, oneri e adempimenti completamente diversi. Tra questi, il più insidioso per il locatore è senza dubbio la mediazione obbligatoria.
Il meccanismo bifasico dello sfratto e il momento in cui scatta la mediazione
Il procedimento di convalida di sfratto è strutturalmente bifasico. Nella prima fase, quella sommaria disciplinata dagli artt. 657 e seguenti c.p.c., il locatore intima lo sfratto e cita il conduttore davanti al giudice. Se il conduttore non compare, o compare ma non solleva opposizioni fondate su prova scritta, il giudice convalida lo sfratto e il procedimento si chiude con un provvedimento immediatamente esecutivo. In questa prima fase non è prevista alcuna mediazione obbligatoria: il legislatore ha escluso espressamente l'applicazione della condizione di procedibilità ai procedimenti sommari, per non snaturare la funzione di tutela celere che li contraddistingue.
Tutto cambia quando il conduttore si oppone. L'opposizione, anche se non supportata da prove documentali ma accompagnata da eccezioni di merito, impone al giudice di disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c. Da quel momento il procedimento non è più sommario: si trasforma in un ordinario giudizio locatizio a cognizione piena, retto dal rito speciale del lavoro. Ed è in questo preciso momento che sorge la mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità, ai sensi del combinato disposto dell'art. 5, comma 4, lett. b), e dell'art. 5-bis del D.Lgs. n. 28/2010.
Il meccanismo è chiaro: fino al mutamento del rito, nessuna mediazione; dopo il mutamento del rito, la mediazione diventa indispensabile per proseguire nel merito. Il giudice che dispone il mutamento del rito deve assegnare alle parti un termine per avviare il procedimento di mediazione. Se la mediazione non viene attivata nel termine previsto, il giudice dichiara la domanda improcedibile.
Chi deve attivare la mediazione e il rischio per il locatore
La questione di chi sia tenuto ad attivarla è cruciale e la giurisprudenza ha risposto con orientamento ormai consolidato: l'onere grava sul locatore intimante, in quanto attore in senso sostanziale. Il ragionamento si fonda sull'analogia con il procedimento monitorio, dove le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 19596 del 18 settembre 2020, hanno stabilito che il creditore opposto — chi ha avviato la causa — è tenuto ad attivare la mediazione, e non il debitore opponente. Lo stesso principio è stato applicato in via estensiva alle controversie locatizie: il locatore che ha promosso lo sfratto è l'attore sostanziale, e su di lui ricade l'onere di dare avvio al procedimento di mediazione una volta disposto il mutamento del rito.
Questo orientamento ha ricevuto piena consacrazione normativa con l'introduzione dell'art. 5-bis del D.Lgs. n. 28/2010, che ha elevato a rango di legge il principio sancito dalle Sezioni Unite, fugando ogni residuo dubbio interpretativo.
Le conseguenze dell'inerzia sono severe. Se il locatore non attiva la mediazione entro il termine previsto — che l'art. 6 del D.Lgs. n. 28/2010, nella versione modificata dal D.Lgs. n. 216/2024, fissa in sei mesi dalla data dell'ordinanza che dispone il mutamento del rito, prorogabili per ulteriori tre mesi solo su richiesta formulata prima della scadenza — il giudice deve dichiarare l'improcedibilità della domanda. Non è sufficiente depositare l'istanza di mediazione a ridosso dell'udienza: il termine è quello di legge, non quello eventualmente indicato dal giudice nell'ordinanza, e la sua inosservanza non è sanabile.
Su questo punto è intervenuto il Tribunale di Enna con la sentenza n. 56/2026. Il caso riguardava un locatore che aveva intimato sfratto per morosità per il mancato pagamento di un canone e di oneri accessori. Il conduttore si era opposto dimostrando il saldo. Il giudice aveva disposto il mutamento del rito con ordinanza dell'8 maggio 2025, da cui decorreva il termine semestrale. Il termine scadeva il 7 novembre 2025. Il locatore, tuttavia, aveva depositato l'istanza di mediazione solo a metà dicembre 2025, sostenendo che, in assenza di una qualificazione espressa del termine come perentorio nell'ordinanza, l'adempimento fosse consentito fino alla prima udienza utile. Il Tribunale ha respinto questa tesi con decisione: è la legge stessa a fissare i confini temporali della condizione di procedibilità, senza che occorra alcuna ulteriore qualificazione da parte del giudice. La domanda è stata dichiarata improcedibile.
Analoga conclusione è stata raggiunta dal Tribunale di Catania con la sentenza n. 1347/2026 del 17 marzo 2026, in una controversia relativa a un contratto di locazione commerciale. I ricorrenti avevano promosso domanda di sfratto per morosità per un immobile sito a Catania; il conduttore si era opposto e il giudice, con ordinanza del 21 ottobre 2025, aveva disposto il mutamento del rito ordinando l'avvio della mediazione. All'udienza del 24 febbraio 2026 nessuna delle parti aveva attivato la procedura, e il locatore non aveva nemmeno depositato memorie difensive. Il Tribunale ha dichiarato l'improcedibilità del ricorso, chiarendo che una volta intervenuto il mutamento del rito la domanda sostanziale di risoluzione del contratto e di rilascio è soggetta alla condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010, a prescindere dalla natura sommaria con cui il procedimento era stato originariamente introdotto. La sentenza assume rilievo sistematico per tre profili: individua il momento esatto in cui la mediazione diviene obbligatoria, chiarisce chi è onerato ad attivarla, e indica con nettezza le conseguenze dell'omissione.
Come scriveva Franz Kafka ne Il Processo, «nessun altro avrebbe potuto entrare qui, poiché questa porta era destinata solo a te»: la porta processuale della mediazione si apre in quel preciso momento successivo al mutamento del rito, e tocca al locatore attraversarla per tempo.
La sorte dell'ordinanza provvisoria di rilascio in caso di improcedibilità: un nodo irrisolto
Il problema più delicato riguarda la sorte dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. eventualmente concessa al termine della fase sommaria. Accade frequentemente che, pur in presenza dell'opposizione del conduttore, il giudice reputi le eccezioni non fondate su prova scritta e conceda comunque l'ordinanza di rilascio in via provvisoria, rinviando poi al giudizio a cognizione piena. Se nel giudizio a cognizione piena il locatore non attiva la mediazione e la domanda viene dichiarata improcedibile, cosa accade a quell'ordinanza?
La giurisprudenza si è divisa su questo punto, dando vita a un contrasto interpretativo ancora non definitivamente risolto in sede di legittimità. Un orientamento ritiene che l'ordinanza provvisoria di rilascio, in quanto provvedimento anticipatorio autonomo, non sia travolta dall'improcedibilità della fase a cognizione piena e mantenga la propria efficacia esecutiva. È questa la soluzione accolta dal Tribunale di Rimini con la sentenza n. 207 del 27 febbraio 2025 (Giudice Bruno Capodaglio). Nel caso, le eredi di un locatore avevano intimato sfratto al conduttore moroso per oltre 12.874 euro di canoni insoluti. Il conduttore si era opposto, il giudice aveva emesso l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. e disposto il mutamento del rito con termine per la mediazione. Nessuna delle parti aveva avviato la procedura. Il Tribunale di Rimini, dichiarata l'improcedibilità, ha tuttavia rigettato la richiesta del conduttore di revocare l'ordinanza di rilascio, affermando che tale ordinanza, in quanto titolo esecutivo autonomo, rimane valida e produttiva di effetti fino a una diversa decisione di merito. La ratio è coerente con la natura bifasica del procedimento: la fase sommaria ha già prodotto il suo effetto principale, e l'improcedibilità della fase successiva non può retroattivamente annullarla.
Un orientamento contrario, invece, sostiene che l'ordinanza provvisoria di rilascio sia priva di effetti autonomi al di fuori del processo e che l'improcedibilità della fase a cognizione piena la travolga inevitabilmente, essendo ancorata alla domanda sostanziale che non ha potuto essere decisa nel merito. Questa tesi, adottata in passato da alcuni tribunali, resta minoritaria ma non è da trascurare nella valutazione strategica del caso concreto.
Per il locatore che abbia già ottenuto l'ordinanza di rilascio, dunque, la situazione è meno catastrofica di quanto possa sembrare: la prevalente giurisprudenza di merito tende a riconoscere la stabilizzazione dell'ordinanza. Ma la questione rimane aperta e incerta, e affidarsi a questo orientamento senza una difesa tecnica adeguata espone a rischi significativi.
Vale poi ricordare che l'improcedibilità della domanda di rilascio non travolge necessariamente il decreto ingiuntivo eventualmente emesso contestualmente per il recupero dei canoni insoluti: come affermato in più pronunce di merito, le due domande hanno natura e struttura processuale distinte, e l'improcedibilità dello sfratto non si riverbera automaticamente sul titolo monitorio per il recupero del credito.
Le implicazioni operative: cosa deve fare il locatore
Sul piano pratico, le indicazioni che emergono dalla giurisprudenza recente sono inequivoche. Il locatore che si trova di fronte all'opposizione del conduttore e al conseguente mutamento del rito deve: prendere immediata nota della data dell'ordinanza che dispone il mutamento del rito; calcolare il termine di sei mesi entro cui la procedura di mediazione deve essere avviata; verificare con il proprio avvocato se sia necessario chiedere una proroga prima della scadenza, e non dopo; non attendere l'udienza successiva per depositare l'istanza di mediazione, confidando in assenza di indicazioni perentorie nell'ordinanza.
Il locatore non deve neppure credere che sia il conduttore ad avere interesse ad attivare la mediazione: l'orientamento giurisprudenziale prevalente pone l'onere in capo a chi ha avviato il procedimento. Se il conduttore non attiva la mediazione e nemmeno il locatore lo fa, la domanda sarà dichiarata improcedibile per colpa dello stesso locatore, che dovrà sopportarne le conseguenze economiche e processuali, comprese le spese di lite.
Altrettanto rilevante è la questione del conduttore in opposizione: se il giudice ha già emesso un'ordinanza provvisoria di rilascio e il locatore non attiva la mediazione, il conduttore potrebbe rimanere nell'immobile grazie alla stabilizzazione dell'ordinanza — non revocata, ma nemmeno sostituita da una sentenza di merito — e dovrà essere il locatore a riavviare l'intera procedura con una nuova intimazione di sfratto. Un risultato paradossale che il diritto, severo con chi dorme, non esita a produrre.
Redazione - Staff Studio Legale MP
