Novità per i micro-appartamenti: agibilità con meno metri quadri e altezze ridotte. Ecco cosa cambia con il Salva Casa e cosa devono sapere tecnici e proprietari.
Il Decreto Salva Casa, convertito nella Legge n. 105/2024, ha introdotto novità rilevanti per chi progetta, vende o ristruttura micro-appartamenti e mini-alloggi. L’obiettivo è semplificare l’accesso all’agibilità per unità immobiliari di piccola dimensione, spesso escluse dalle regole standard a causa di parametri troppo rigidi. Si tratta di un intervento che tocca direttamente l’articolo 24 del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia), rendendo più flessibili i requisiti igienico-sanitari minimi, a patto che siano rispettate condizioni precise.
In pratica, si apre la strada alla regolarizzazione di monolocali e bilocali anche molto piccoli, purché si tratti di interventi su edifici esistenti e non di nuove costruzioni.
Il nuovo comma 5-bis dell’articolo 24 stabilisce che, in deroga ai parametri tradizionali, è possibile ottenere l’agibilità anche se:
Attenzione: la norma è applicabile esclusivamente a edifici già esistenti oggetto di ristrutturazione, recupero o risanamento, purché non si tratti di demolizione e ricostruzione. La ratio è quella di consentire il riuso del patrimonio edilizio esistente senza compromettere le condizioni minime di salubrità.
La nuova disciplina si applica solo ai progetti presentati dopo il 28 luglio 2024, data di entrata in vigore della Legge. Inoltre, se entro 30 giorni dalla presentazione non vi sono osservazioni da parte dell’amministrazione, si forma il silenzio-assenso, con effetti rilevanti ai fini dell’agibilità.
Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, con le FAQ ufficiali (in particolare la 3.1.4), ha chiarito che alle nuove soglie può essere applicata una tolleranza del 2%. Questo significa che l’altezza interna può scendere ulteriormente, fino a 2,35 metri circa, purché il progetto rimanga conforme alla normativa modificata.
È però vietata la cumulabilità con altre tolleranze edilizie, in particolare quella del 6% prevista dall’art. 34-bis del DPR 380/2001. Questo punto è fondamentale: le deroghe valgono solo per le nuove soglie previste dal comma 5-bis e devono essere considerate come eccezioni puntuali, non generalizzabili.
Il Decreto Salva Casa non elimina la necessità di rispettare alcune condizioni base per l’agibilità:
Questo significa che, pur con le nuove soglie, non è possibile realizzare “loculi abitativi” privi di aria, luce o accesso minimo ai servizi.
Per i professionisti incaricati (ingegneri, architetti, geometri), la compilazione della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) assume un ruolo ancora più delicato. È fondamentale che il tecnico certifichi:
Va inoltre conservata tutta la documentazione a supporto, anche perché è atteso un decreto attuativo ministeriale che dovrebbe precisare i dettagli tecnici e operativi per l’applicazione della norma.
Nel frattempo, i Comuni stanno adeguando i propri modelli e piattaforme informatiche per gestire le nuove SCA, e alcuni uffici tecnici richiedono relazioni integrative che specifichino l’applicazione del comma 5-bis.
Le modifiche introdotte dal Salva Casa segnano un passo importante verso il recupero del patrimonio edilizio esistente, specie nei centri storici e nelle aree densamente urbanizzate. Tuttavia, la semplificazione normativa non elimina la complessità tecnica: ogni intervento richiede un’analisi puntuale dei requisiti igienico-sanitari, anche in forma ridotta.
Per i proprietari, questo può significare la possibilità di regolarizzare mini-alloggi finora considerati non abitabili. Per i tecnici, invece, cresce la responsabilità nella fase progettuale e certificativa.
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Avv. Marco Panato, avvocato del Foro di Verona e Dottore di Ricerca in Diritto ed Economia dell’Impresa – Discipline Interne ed Internazionali - Curriculum Diritto Amministrativo (Dipartimento di Scienze Giuridiche, Università degli Studi di Verona).
E' autore di pubblicazioni scientifiche in materia giuridica, in particolare nel ramo del diritto amministrativo. Si occupa anche di docenza ed alta formazione.
