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Nel portico di un condominio viene installata una recinzione che ne limita l'accesso nelle ore notturne e nei giorni festivi. L'assemblea delibera, ma con una maggioranza ordinaria. Alcuni condomini ritengono l'opera illegittima: ne contestano la natura, l'iter approvativo e gli effetti sul loro diritto di godimento. La controversia arriva fino in Cassazione.
Con l'ordinanza Cass. civ., Sez. II, 7 luglio 2026, n. 22857, la Suprema Corte ribadisce un principio fondamentale: costituiscono innovazioni vietate nelle parti comuni del condominio le opere che ne alterano sostanzialmente la destinazione e la funzione, se non approvate con le maggioranze previste dalla legge. Ma — ed è qui la precisazione di maggior rilievo pratico — non ogni intervento nuovo su una parte comune è, per ciò solo, un'innovazione vietata. Occorre che la trasformazione incida in modo sostanziale sulla consistenza materiale o sulla destinazione funzionale del bene.
Cosa si intende per innovazione vietata in condominio? Il quadro normativo
L'art. 1120, co. 4, del codice civile — il cardine normativo della materia — dispone che sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Il legislatore identifica così tre categorie di innovazioni assolutamente vietate, indipendentemente dalla maggioranza assembleare raggiunta: quelle che compromettono stabilità e sicurezza, quelle che ledono il decoro architettonico e quelle che rendono inservibile la parte comune anche a un unico condomino. Su quest'ultimo punto si è concentrata molta della giurisprudenza recente.
La distinzione concettuale decisiva è quella tra innovazione, disciplinata dall'art. 1120 c.c., e modificazione dell'uso comune, che rientra invece nell'art. 1102 c.c. Le innovazioni — ha chiarito la dottrina e confermato la Cassazione nel tempo — sono le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, all'uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni; le modificazioni dell'uso, invece, sono interventi del singolo condomino che non alterano la destinazione del bene ma ne ottimizzano la fruibilità individuale, senza pregiudicare il pari uso degli altri.
Quali opere nelle parti comuni sono vietate senza delibera? Il "test della destinazione sostanziale"
Dopo l'ordinanza n. 22857/2026, si può parlare di un vero e proprio test della destinazione sostanziale: un'opera sulle parti comuni è un'innovazione vietata — o richiede delibera con le maggioranze qualificate — solo se supera la soglia della trasformazione sostanziale della consistenza materiale o della destinazione del bene.
Nel caso deciso dalla Cassazione, la recinzione del portico con chiusura limitata alle ore notturne e festive non superava tale soglia: la destinazione del portico come spazio comune accessibile restava immutata; la limitazione oraria non integrava una vera e propria sottrazione del godimento del bene ai condomini. La Corte ha dunque escluso la configurabilità di un'innovazione vietata, confermando che non ogni opera nuova costituisce un'innovazione: occorre una trasformazione sostanziale della consistenza materiale o della destinazione del bene.
Questo principio, tuttavia, va letto nel suo complemento necessario: quando la trasformazione è sostanziale, il vizio è grave e produce effetti radicali. Lo aveva già stabilito Cass. civ., Sez. II, 23 luglio 2024, n. 20391, secondo cui la delibera condominiale che modifica la destinazione d'uso di una parte comune — nel caso di specie, una rampa di accesso trasformata in area di parcheggio, con pericolo per la sicurezza e notevole incomodità per il transito degli altri condomini — è nulla ai sensi dell'art. 1120, co. 4, c.c. Non annullabile: nulla. E la nullità non è soggetta al termine di trenta giorni per l'impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c.
Un'ulteriore tessera del mosaico viene da Cass. civ., Sez. II, ord. n. 6624 del 2026 (citata nella rassegna di Altalex in materia condominiale), che ha ricordato come il singolo condomino possa apportare a proprie spese le modificazioni necessarie al miglior godimento della cosa comune, purché non alteri la destinazione del bene e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso. Il confine tra lecito miglioramento individuale e innovazione non autorizzata dipende, dunque, sempre e comunque dall'incidenza sull'uso collettivo.
Il quadro si arricchisce di un'ulteriore dimensione con il DDL n. 1816, assegnato alla Commissione Giustizia del Senato il 18 marzo 2026 e il cui esame è avviato dal 21 aprile 2026: la riforma organica del codice civile in materia condominiale in discussione al Parlamento potrebbe introdurre criteri più puntuali per distinguere innovazioni lecite e vietate, con possibili ricadute sulle maggioranze richieste e sulle procedure di impugnazione. Per ora, il diritto vigente è quello fin qui descritto: chi opera in condominio non può permettersi di ignorarlo.
Vi è qui un punto che merita una riflessione critica, spesso trascurata dal dibattito corrente. La giurisprudenza ha costruito nel tempo una distinzione apparentemente netta — innovazione vietata versus modifica dell'uso — ma nella pratica il confine è sottilissimo e fortemente dipendente dalla valutazione del fatto concreto. Lo stesso intervento (si pensi a una recinzione, a un cancello automatico, a una modifica del giardino condominiale) può essere innovazione vietata o semplice modifica dell'uso a seconda di come incide sul godimento dei singoli, della frequenza della limitazione, della reversibilità dell'opera. Questa zona grigia è terreno fertile per il contenzioso e per decisioni di merito difformi: il summum ius summa iniuria di Cicerone risuona puntuale, perché un'applicazione meccanica e formalistica del divieto può trasformare qualsiasi piccolo adattamento del condominio in una causa potenzialmente radicale di nullità, con costi e conflitti sproporzionati rispetto all'interesse tutelato. Il test della destinazione sostanziale introdotto e ribadito dalla Cassazione è la risposta a questa tensione: non un'attenuazione del divieto, ma una sua calibrazione ragionevole.
Come impugnare una modifica unilaterale alle parti comuni del condominio?
La distinzione tra nullità e annullabilità della delibera è cruciale per scegliere la strategia difensiva corretta.
Se l'innovazione altera in modo sostanziale la destinazione della parte comune — rendendola, ad esempio, inservibile anche a un solo condomino — la delibera che l'approva è nulla. La nullità può essere fatta valere in qualunque momento, senza limiti di tempo, da chiunque vi abbia interesse, anche con azione autonoma di accertamento. In questi casi, l'amministratore non ha nemmeno l'obbligo di dare esecuzione alla delibera.
Se invece la delibera è semplicemente annullabile — perché, ad esempio, il quorum non è stato raggiunto o la convocazione è irregolare — l'impugnazione deve essere proposta entro trenta giorni: dalla data della delibera per i condomini dissenzienti, dal momento della comunicazione del verbale per gli assenti.
Sul piano pratico, chi subisce una modifica unilaterale da parte di un singolo condomino — senza neppure passare per l'assemblea — ha a disposizione l'azione di ripristino dello stato dei luoghi: l'amministratore è legittimato ad agire in tal senso ai sensi dell'art. 1130, n. 1, c.c., come ricordato da Cass. civ., Sez. II, ord. n. 25835 del 5 settembre 2023. Se l'amministratore rimane inerte, il singolo condomino può agire autonomamente, dimostrando il pregiudizio al proprio diritto di godimento sulla parte comune.
Tre errori da non commettere: aspettare che l'opera sia completata prima di agire (i tempi si accorciano e i costi aumentano); confondere il vizio di annullabilità con la nullità, perdendo il termine di trenta giorni; non documentare tempestivamente lo stato dei luoghi ante operam con fotografie e perizie, materiale essenziale in giudizio.
Come scriveva Gustave Flaubert in una lettera a George Sand, "l'ordine è il piacere della ragione": nel condominio, quell'ordine si chiama delibera assembleare nelle forme di legge. Quando manca, il diritto offre rimedi, ma solo a chi li attiva per tempo e con la giusta consapevolezza degli strumenti processuali disponibili.
Redazione - Staff Studio Legale MP
