“L’inferno sono gli altri.” Questo celebre aforisma di Jean-Paul Sartre ben descrive le tensioni che possono nascere in un condominio quando uno dei condomini trasforma il proprio appartamento in un Bed & Breakfast o in una casa vacanze affittata a turisti ogni weekend. Da un lato c’è il proprietario che vede negli affitti brevi un’opportunità economica; dall’altro ci sono i vicini esasperati dal continuo viavai di estranei, rumori a tarda notte, bagagli trascinati in ascensore e spazi comuni trattati come un hotel. In assenza di regole chiare, la conflittualità può esplodere. Il diritto condominiale, però, offre strumenti per gestire questa convivenza difficile, bilanciando l’interesse del singolo a locare liberamente l’immobile con quello degli altri condomini alla tranquillità e sicurezza nel proprio stabile. Il principio “sic utere tuo ut alienum non laedas” – usa la cosa tua in modo da non danneggiare quella altrui – riecheggia in questi casi: la libertà di affittare la propria casa non può spingersi fino a turbare in modo intollerabile il pacifico godimento dell’altrui abitazione. Vediamo allora cosa prevede la legge e, soprattutto, cosa hanno stabilito le più recenti sentenze nel 2025 su Bed & Breakfast e affitti brevi in condominio.
In linea generale, il codice civile permette ai condomini di disciplinare l’uso delle proprietà private all’interno del condominio attraverso il regolamento contrattuale. Si tratta del regolamento approvato all’unanimità o predisposto dall’originario costruttore e accettato da tutti i proprietari all’atto dell’acquisto: esso vincola tutti i condomini come un vero e proprio contratto. Proprio in questo regolamento possono comparire clausole che limitano le destinazioni d’uso degli appartamenti – ad esempio vietando di adibirli ad attività imprenditoriali, rumorose o contrarie al decoro dell’edificio. È grazie a tali clausole contrattuali che un condominio può vietare gli affitti brevi: se il regolamento (regolarmente trascritto nei registri immobiliari) contiene il divieto di destinare gli alloggi ad attività ricettive come affittacamere, casa di alloggio o simili, allora il proprietario non può utilizzarli come B&B o casa vacanze. Una clausola ben formulata e approvata da tutti i condomini risulta opponibile sia al condomino proprietario sia ad eventuali inquilini o gestori. In altre parole, chi compra casa in quel condominio accetta sin da subito di non poterla utilizzare per determinati scopi ricettivi. La Cassazione civile ha più volte ribadito la validità di queste clausole a tutela della destinazione residenziale del condominio: ad esempio, con l’ordinanza n. 2770/2025 (Sez. II, 04/02/2025) la Suprema Corte ha confermato che se il regolamento contrattuale, chiaramente trascritto, vieta la “casa di alloggio”, tale divieto si estende anche all’attività di Bed & Breakfast svolta dal conduttore nell’appartamento locato, e il condominio può agire direttamente in giudizio per far cessare l’attività vietata (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 2770/2025). In questo caso la clausola “anti B&B” è risultata pienamente efficace: l’affitto breve a terzi è stato ritenuto un uso contrario al regolamento, e il conduttore è stato costretto a interrompere l’attività ricettiva su richiesta del condominio.
Non tutte le clausole però sono valide: affinché un divieto d’uso sia efficace, dev’essere specifico e chiaro. Ad esempio, se il regolamento si limita a vietare usi “industriali o commerciali” dell’appartamento, ci si chiede: un’attività di affittacamere rientra in questo divieto? La risposta recente è positiva. La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza n. 3419/2025 del 2 giugno 2025, ha stabilito che l’attività di Bed & Breakfast e affittacamere in condominio rientra nelle attività produttive e imprenditoriali vietate da una clausola generale di quel regolamento, purché questa sia contrattuale e conosciuta da tutti i condomini. In altre parole, i giudici capitolini hanno chiarito che se il regolamento (contrattuale) esprime un divieto di usare gli appartamenti per attività professionali o ricettive, tale divieto impedisce ai condomini di avviare un B&B all’interno dello stabile (Corte App. Roma, sent. n. 3419/2025). Questa pronuncia rafforza la tutela del carattere residenziale del condominio: anche senza nominare espressamente “affitti brevi” o “Bed & Breakfast”, una clausola ampia che vieta usi commerciali degli alloggi può essere interpretata – in linea con l’evoluzione sociale – come comprensiva delle locazioni turistiche di breve durata. Chiaramente, perché sia opponibile, il regolamento dev’essere di natura contrattuale (approvato all’unanimità e trascritto) e il divieto dev’essere espresso in modo univoco. Un regolamento assembleare approvato a maggioranza non può limitare i diritti individuali di proprietà fino a vietare gli affitti brevi, né lo può fare un semplice deliberato dell’assemblea: ci vuole il consenso di tutti i condomini interessati, formalizzato in una clausola regolamentare ad hoc.
Ma cosa accade nei condomìni dove non esiste un regolamento “anti B&B”? In assenza di una clausola contrattuale specifica, il proprietario ha diritto di utilizzare la sua unità immobiliare anche per locazioni brevi, nei limiti delle normative comunali (spesso le città richiedono una comunicazione o SCIA per avviare un B&B) e del buon vicinato. Tuttavia, questo diritto non è assoluto: se la gestione dell’affitto breve provoca gravissimi disagi alla vita condominiale, i vicini possono attivarsi per tutelare i propri diritti attraverso le norme generali. Ad esempio, se dagli appartamenti locati a turisti provengono rumori molesti a tutte le ore, danneggiamenti alle cose comuni o pericoli per la sicurezza (portoni lasciati aperti, estranei incontrollati nello stabile), si può configurare un uso contra legem dell’unità immobiliare, in violazione dell’art. 844 c.c. (immissioni intollerabili di rumori) o addirittura dell’art. 2043 c.c. (danno ingiusto per comportamento colposo). In tali casi, pur mancando uno specifico divieto nel regolamento, il condominio o i singoli condomini possono rivolgersi al giudice per far cessare le turbative e ottenere il risarcimento dei danni eventualmente subìti. È emblematico in tal senso un caso deciso dal Tribunale di Milano (Sez. XIII) nel 2025: con la sentenza n. 2371/2025 del 20 marzo 2025, il Tribunale ha vietato a una coppia di proprietari di proseguire l’attività di locazione breve tramite un’agenzia, perché essa comportava un continuo via vai di ospiti rumorosi, lesivo del decoro e della sicurezza del caseggiato. In quella vicenda il regolamento condominiale prevedeva già un divieto di destinare gli alloggi a pensioni o affittacamere, ma i proprietari cercavano di aggirarlo sostenendo che si trattasse di semplici “locazioni turistiche”. Il giudice milanese ha invece riconosciuto che l’attività svolta era assimilabile a un affittacamere professionale, e comunque produceva effetti incompatibili con la normale convivenza condominiale – violando sia il regolamento sia il generale dovere di non turbare la tranquillità dei vicini (Trib. Milano, Sez. XIII, sent. n. 2371/2025). Questa pronuncia conferma che anche in mancanza di un’esplicita clausola si può intervenire contro gli affitti brevi selvaggi quando essi concretamente pregiudicano i diritti degli altri condomini. Certo, agire senza una base regolamentare è più complesso: bisogna provare in giudizio l’effettivo disturbo (rumori documentati, testimonianze di schiamazzi, ecc.) e dimostrare che l’attività svolta dal proprietario travalica la normale tollerabilità. I giudici, comunque, paiono sempre più sensibili nel riconoscere il diritto dei condomini a non vedere trasformato il proprio stabile in un albergo senza regole: la tutela della quiete, della sicurezza e del decoro dell’edificio sono valori che, in casi estremi, prevalgono sulla libera iniziativa economica del singolo.
Dal lato opposto, il proprietario che intenda affittare occasionalmente il proprio appartamento ha comunque alcuni diritti da far valere. Se il regolamento di condominio non contiene divieti contrattuali, l’uso dell’unità immobiliare per locazioni brevi di tipo transitorio è di norma lecito e non può essere impedito dagli altri condomini per semplice antipatia o pregiudizio. In mancanza di clausole vincolanti, ciascun condomino resta libero di godere e disporre del proprio bene (art. 832 c.c.), anche traendone un reddito tramite affitti temporanei. I vicini non possono dunque proibire a priori l’attività di B&B solo perché “non la gradiscono”, né pretendere di sottoporre a voto assembleare la concessione o meno dell’uso turistico: qualsiasi delibera condominiale che imponesse un divieto non previsto dal regolamento sarebbe nulla, perché lesiva dei diritti individuali dei proprietari. Chi affitta la propria casa, però, deve agire con prudenza e rispetto: per evitare lamentele e guai legali, è opportuno informare l’amministratore e gli altri condomini dell’attività, assicurarsi che gli ospiti conoscano e rispettino il regolamento condominiale (es. orari di silenzio, divieto di usare l’ascensore per carichi eccessivi, corretto smaltimento dei rifiuti) e magari limitare il numero di persone ospitate per volta. Il proprietario ha tutto l’interesse a prevenire i conflitti: la reputazione del suo B&B dipende anche dai rapporti di buon vicinato. Inoltre, sul piano normativo, va rispettato il limite previsto dal D.L. 50/2017 (convertito in L. 96/2017) sulle locazioni brevi: oltre la soglia dei 4 appartamenti locati a breve termine, l’attività diventa impresa ricettiva e come tale richiede autorizzazioni e può essere più facilmente oggetto di limitazioni. Entro tale limite, invece, la legge considera l’affitto breve come uso abitativo lecito.
Va ricordato che, in caso di assenza di divieti nel regolamento, gli altri condomini – pur non potendo vietare l’affitto breve – possono però adottare alcune contromisure se l’attività genera costi extra o problemi. Ad esempio, l’assemblea può deliberare un’aumentata ripartizione delle spese condominiali a carico dell’appartamento adibito a B&B, qualora vi sia un maggiore consumo di servizi comuni (pulizia scale più frequente, usura dell’ascensore, ecc.), purché ciò avvenga nei limiti previsti dalla legge e con criteri oggettivi. Alcune recenti decisioni dei tribunali hanno ritenuto legittimo prevedere un contributo maggiore per il condomino che utilizza l’alloggio come casa vacanze, in ragione dell’intensità d’uso delle cose comuni. Si tratta di misure che, più che vietare, mirano a compensare i disagi economici che l’attività può arrecare al condominio.
Il fenomeno degli affitti brevi in condominio mette di fronte due esigenze ugualmente meritevoli: da un lato la libertà del proprietario di gestire la propria casa e integrarne il reddito, dall’altro la necessità di garantire un ambiente abitativo sereno a chi vive nello stabile. Le ultime pronunce giurisprudenziali del 2024-2025 mostrano un trend chiaro: i giudici riconoscono valore alle clausole “anti B&B” inserite nei regolamenti contrattuali, purché specifiche e note a tutti, e al tempo stesso intervengono contro gli abusi più gravi anche in mancanza di divieti scritti, facendo leva sui principi generali di tutela del decoro e della quiete. In pratica, il messaggio che arriva dai tribunali è che un condominio non è un albergo e la “vocazione” residenziale di un edificio va tutelata, ma entro limiti ragionevoli. Chi desidera avviare un’attività di Bed & Breakfast nel proprio appartamento dovrà quindi verificare con attenzione il regolamento di condominio e, se necessario, ottenere il consenso unanime a una modifica regolamentare. D’altro canto, i condomini infastiditi dagli affitti brevi dovranno agire nelle forme previste dalla legge – impugnando gli abusi documentati in tribunale – senza cadere in atteggiamenti ostili o persecutori verso il proprietario, che potrebbero sfociare a loro volta in responsabilità (si pensi allo stalking condominiale). L’equilibrio si gioca caso per caso: dura lex, sed lex, verrebbe da dire – la legge è dura ma è legge – e le recenti sentenze contribuiscono a definire una linea di confine più nitida. In questo modo si potranno evitare guerre fra vicini e far convivere, nel rispetto reciproco, chi viaggia per turismo e chi a casa propria cerca solo pace e riposo.
Redazione - Staff Studio Legale MP
