Il mutuo fondiario è una particolare forma di finanziamento disciplinata dagli artt. 38-41 del Testo Unico Bancario (D.lgs. 385/93). Ai sensi dell’art. 38 TUB, esso si caratterizza per alcuni requisiti oggettivi, a prescindere dallo scopo concreto del prestito. In particolare, un credito è fondiario quando ricorrono:
Durata medio-lunga del finanziamento (tipicamente superiore a 18 mesi, sino a 30 anni o più);
Garanzia ipotecaria di primo grado su un bene immobile, a tutela del finanziatore;
Rispetto del limite di finanziabilità fissato dalle autorità (generalmente l’80% del valore del bene ipotecato, elevabile al 100% con garanzie integrative).
A differenza del mutuo ordinario (privo di questi requisiti speciali), il mutuo fondiario gode di taluni vantaggi normativi, soprattutto in sede esecutiva. Non è invece richiesta una particolare destinazione “edilizia” delle somme erogate: il finanziamento può essere utilizzato anche per finalità diverse dall’acquisto o ristrutturazione di un immobile senza perdere la natura fondiaria, purché sussistano le condizioni sopra indicate. Su questo punto la giurisprudenza è chiara. Il Tribunale di Brindisi (sent. n. 22/2026) ha sottolineato che il mutuo fondiario “si connota esclusivamente per la sua durata medio-lungo termine e per l’essere garantito da ipoteca di primo grado su un bene immobile, restando del tutto indifferente […] la destinazione data dal mutuatario alla somma mutuata”. Tale principio riprende l’orientamento della Corte di Cassazione: ad esempio, la Suprema Corte ha ribadito che la “natura fondiaria di un credito non è subordinata a uno scopo esclusivamente acquisitivo immobiliare”, essendo irrilevante che il finanziamento serva a ripianare debiti pregressi del mutuatario (Cass., Sez. I, 24 settembre 2014, n. 20130; in senso conforme, Cass., Sez. Unite, 5 marzo 2025, n. 5841). In quest’ultima pronuncia, le Sezioni Unite hanno definito il cosiddetto mutuo solutorio – il prestito utilizzato per estinguere passività pregresse anziché per nuovi investimenti – non già come un mutuo “difettoso”, ma come un normale mutuo con una specifica modalità di impiego del denaro, che non incide sulla causa né sulla validità del contratto. In altri termini, l’uso immediato delle somme per pagare altri debiti è esterno al contratto di mutuo e non ne esclude la traditio né l’obbligo di restituzione: pacta sunt servanda, le obbligazioni assunte nel mutuo restano ferme indipendentemente dallo scopo di utilizzo del credito.
Questa distinzione sulla “fondiarietà” non è meramente teorica, ma ha conseguenze pratiche di rilievo soprattutto nella fase di esecuzione forzata. Se un mutuo ha natura fondiaria, il creditore beneficia di uno status privilegiato – ad esempio in caso di fallimento del debitore il suo credito gode di privilegio ipotecario speciale – ma, ancor prima, in virtù dell’art. 41 TUB il creditore fondiario può attivare l’esecuzione in modo più celere, come si dirà oltre. Viceversa, se il mutuo non possiede i requisiti di legge per essere fondiario (diventando un mutuo ipotecario ordinario), il creditore procedente dovrà rispettare integralmente le formalità esecutive ordinarie, senza alcuna esenzione. Dunque, in un’opposizione a precetto, spesso il debitore opponente contesta la natura fondiaria del contratto proprio per sottrarre il creditore a quei vantaggi procedurali: la strategia difensiva punta a far dichiarare “ordinario” il finanziamento, così da far emergere eventuali vizi nell’azione esecutiva intrapresa.
L’art. 41, comma 1 TUB prevede che nel procedimento di espropriazione relativo a crediti fondiari non operano alcune limitazioni al diritto di procedere esecutivamente. In particolare, è pacifico che il creditore fondiario possa iniziare l’esecuzione forzata senza la previa notifica del titolo esecutivo al debitore. In generale, la norma “speciale” bancaria consente alla banca (o al cessionario del credito fondiario) di agire direttamente in via esecutiva sulla base del contratto di mutuo fondiario, considerato titolo esecutivo stragiudiziale ex art. 474 c.p.c., anche se non sono scadute tutte le rate (in caso di decadenza dal beneficio del termine) e senza dover notificare il contratto stesso prima dell’atto di precetto. Si tratta di una significativa deroga alla regola generale dell’art. 479 c.p.c., secondo cui nessuna esecuzione può avere luogo se non in virtù di un titolo esecutivo ritualmente notificato insieme al precetto (salvo che la legge disponga altrimenti). L’art. 41 TUB, costituendo lex specialis in materia di credito fondiario, “dispone altrimenti” e libera il creditore fondiario dall’onere di notificare il titolo.
Nel caso di Brindisi, la società creditrice procedeva in via esecutiva esibendo come titolo esecutivo il contratto di mutuo fondiario (rogito notarile del 2012) senza averlo notificato al debitore intimato; quest’ultimo, opponendosi al precetto, sosteneva che il contratto in realtà non era un mutuo fondiario, non avendo finalità edilizie, e che quindi la mancata notifica del titolo violava l’art. 479 c.p.c. Il Tribunale ha però respinto tale eccezione: accertata la natura fondiaria del mutuo (come visto, lo scopo del finanziamento è irrilevante se i requisiti formali sussistono), l’esenzione prevista dall’art. 41 TUB si applica e il precetto non risulta viziato.
Va evidenziato che l’art. 41 TUB non elimina affatto la necessità di un titolo esecutivo valido – il contratto di mutuo deve avere i crismi formali per essere titolo esecutivo, ad esempio stipula per atto pubblico notarile o scrittura autenticata – ma incide solo sulla fase di notifica: il creditore fondiario può evitare la notifica preventiva del titolo, guadagnando tempo e semplificando la procedura. La ratio di questa norma di favore risiede nell’esigenza di celerità delle esecuzioni immobiliari garantite da ipoteca fondiaria: trattandosi spesso di importi ingenti e di beni immobili da escutere, il legislatore ha inteso agevolare gli istituti finanziari (favor creditoris), presumendo che il debitore sia già a conoscenza del proprio contratto di mutuo. Tale beneficio, però, sussiste solo se il credito è davvero fondiario. In mancanza, la regola generale torna applicabile e la mancata notifica del titolo comporta un vizio.
Se un creditore procede a precetto senza aver notificato il titolo esecutivo (e non ricorre l’esonero dell’art. 41 TUB), il precetto è viziato. La giurisprudenza qualifica tale vizio come una nullità formale dell’atto di precetto, derivante dalla violazione dell’art. 479 c.p.c. e delle garanzie procedurali del debitore. Importante è inquadrare correttamente il rimedio: la mancata notifica del titolo attiene alla regolarità dell’atto esecutivo e non al diritto sostanziale del creditore di agire. Dunque la relativa opposizione va promossa ex art. 617 c.p.c. (opposizione agli atti esecutivi) – da proporre entro 20 giorni – e non come opposizione all’esecuzione ex art. 615. La Corte di Cassazione lo ha ribadito di recente con ordinanza n. 21348/2025 (pubbl. 25 luglio 2025), precisando che “la doglianza relativa alla mancata o irregolare notifica del titolo esecutivo […] non incide sul diritto di procedere all’esecuzione ma determina solo l’invalidità degli atti logicamente successivi”, rientrando quindi nel perimetro dell’art. 617 c.p.c. In quell’occasione la Suprema Corte ha cassato la sentenza d’appello che erroneamente aveva esaminato nel merito un’opposizione simile, ricordando che contro la decisione su un’opposizione agli atti esecutivi è ammesso solo il ricorso in Cassazione ex art. 111 Cost. (l’appello ordinario è inammissibile).
In concreto, qualora il debitore sollevi tempestivamente l’eccezione, il giudice dell’opposizione potrà dichiarare la nullità del precetto per omessa notifica del titolo, con conseguente caducazione dell’esecuzione iniziata. La nullità in questione, trattandosi di vizio formale, può tuttavia essere sanata se il debitore si costituisce in giudizio senza eccepirla o se il creditore, prima della pronuncia, provveda spontaneamente a notificare il titolo mancante (eventualmente rinnovando il precetto). È bene sottolineare che si tratta di irregolarità relative alla sequenza procedurale: il credito sottostante e il titolo in sé rimangono validi, ma l’azione esecutiva deve rispettare il due process esecutivo. In definitiva, quando manca l’eccezione di fondiarietà (o questa viene respinta) e si accerta che il titolo esecutivo non è stato notificato, l’opposizione va accolta e il precetto dichiarato nullo. Al contrario, se – come nel caso deciso dal Tribunale di Brindisi – il giudice riconosce la natura fondiaria del mutuo, la mancanza di notifica del contratto non integra alcun vizio, essendo la banca legittimata ad agire ex art. 41 TUB. In quell’occasione, dunque, l’opposizione del debitore è stata rigettata in toto.
Un ulteriore profilo cruciale nelle opposizioni a precetto in cui il creditore procedente non è la banca originaria ma un cessionario riguarda la legittimazione attiva di quest’ultimo. Spesso i crediti derivanti da mutui (anche fondiari) vengono ceduti in blocco a società specializzate – ad esempio società di cartolarizzazione ex lege 130/1999 o altri intermediari – che poi agiscono per il recupero. In questi casi, al momento di intimare il precetto, il cessionario del credito deve essere in grado di dimostrare di aver acquisito legittimamente quello specifico credito.
La cessione in blocco di crediti bancari avviene tipicamente ai sensi dell’art. 58 TUB: è efficace erga omnes mediante pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale (serie generale) dell’avviso di cessione, che indica in forma generica le caratteristiche dei crediti ceduti. Tale modalità esonera il cessionario dall’onere di notifica della cessione al debitore ceduto, per espressa disposizione di legge. Tuttavia – come evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità e di merito – ciò non esime il nuovo creditore dal provare, in caso di contestazione, l’inclusione del singolo credito nell’operazione di cessione. La Corte di Cassazione, ord. 22 aprile 2025 n. 10543, ha enunciato con chiarezza questo principio: l’avviso in G.U. sostituisce la notifica individuale, ma il cessionario dovrà, se il debitore lo richiede, fornire elementi identificativi atti a ricondurre con certezza il credito azionato tra quelli oggetto del trasferimento. In pratica, per dimostrare la titolarità del credito, il cessionario produrrà in giudizio la documentazione della cessione: ad esempio un estratto del contratto di cessione indicante il nome o codice del debitore ceduto, la dichiarazione di avvenuta cessione del credito specifico, nonché copia dell’avviso G.U. con i criteri di individuazione dei rapporti ceduti. Se tali indicazioni sono sufficientemente precise, il giudice potrà ritenere provato che il credito vantato è compreso nel perimetro della cessione in blocco (Cass. 10543/2025 cit.). Di contro, un’eventuale mancanza di prova sulla titolarità del credito in capo all’intimante comporterebbe l’accoglimento dell’opposizione ex art. 615 c.p.c. per difetto del diritto a procedere esecutivamente (il precetto intimato da soggetto non creditore sarebbe infatti radicalmente invalido).
Nel caso concreto esaminato dal Tribunale di Brindisi, il debitore opponente aveva genericamente contestato la legittimazione della società cessionaria, lamentando “assenza di prova della cessione”. Il giudice ha ritenuto infondata tale eccezione: la società intimante, infatti, si era costituita producendo la copia dell’avviso di cessione in G.U. con l’elenco dei crediti ceduti, una dichiarazione di cessione del credito de quo rilasciata dal cedente e persino l’originale del contratto di mutuo (segno evidente che la cessione era avvenuta, essendo il contratto in possesso del cessionario). In base a questa documentazione, il Tribunale ha concluso che il credito precettato era stato validamente ceduto alla società procedente e che nulla osta alla sua pretesa esecutiva. Si tratta di un’applicazione puntuale dell’indirizzo consolidato: la pubblicazione in G.U. evita di dover notificare l’atto di cessione al singolo debitore, ma quando il debitore lo contesta, il cessionario deve allegare gli estremi identificativi del credito ceduto idonei a collegarlo al debitore opponente. In mancanza di contestazione specifica, invece, è sufficiente l’avviso pubblico e non occorre ulteriore prova specifica – onere che sorge solo se il debitore pone in dubbio l’effettiva titolarità del credito azionato.
Da notare che la cessione del credito comporta anche la cessione delle garanzie ad esso inerenti (art. 1263 c.c.): nel caso di mutuo fondiario, quindi, insieme al credito vengono trasferite l’ipoteca e tutti i privilegi o facoltà (compreso il beneficio dell’art. 41 TUB). Dunque il cessionario di un mutuo fondiario subentra a pieno titolo nella posizione originaria della banca, potendo anch’egli agire in via esecutiva fondiaria. Sul punto, le Sezioni Unite della Cassazione hanno anche chiarito che il cessionario di un credito ha interesse ad intervenire nei giudizi pendenti promossi dal cedente relativi a quel credito, essendo successore a titolo particolare nel diritto controverso (Cass., SU, 22 aprile 2025 n. 10543 – caso in cui la banca cessionaria era intervenuta in un’azione revocatoria). È dunque fuori discussione la legittimazione processuale e sostanziale del cessionario che fornisca prova del trasferimento.
Spesso i debitori, nelle opposizioni a precetto contro società di recupero crediti o veicoli di cartolarizzazione, sollevano eccezioni circa la mancata iscrizione di tali soggetti nell’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB (albo tenuto dalla Banca d’Italia). L’argomento suggerisce che, non essendo formalmente autorizzato o iscritto, il cessionario non potrebbe svolgere attività di recupero crediti e gli atti esecutivi posti in essere sarebbero nulli perché in violazione di norme imperative di settore. Tuttavia, questa tesi non è accolta dalla giurisprudenza. Come ricordato anche dal Tribunale di Brindisi nella sentenza in esame, la Corte di Cassazione ha chiarito che la mancata iscrizione all’albo 106 TUB non ha alcuna valenza civilistica tale da viziare gli atti di esecuzione. In particolare, l’ordinanza Cass. Sez. III n. 7243 del 18 marzo 2024 (Rv. 670579) ha affermato che “il conferimento dell’incarico di recupero dei crediti cartolarizzati ad un soggetto non iscritto nell’albo di cui all’art. 106 T.U.B. e i conseguenti atti di riscossione da questo compiuti non sono affetti da invalidità”. La norma che impone l’iscrizione (art. 2, comma 6 L. 130/1999, richiamata dall’art. 106 TUB) attiene infatti al piano amministrativo e di vigilanza prudenziale del settore finanziario, la cui violazione è sanzionata dalla Banca d’Italia o in sede penale, ma non determina nullità o inefficacia degli atti di diritto civile compiuti dal cessionario verso i debitori. In altre parole, la mancata abilitazione come intermediario incide sul rapporto con l’Autorità di controllo (potendo dar luogo a provvedimenti sanzionatori) ma non priva il cessionario del diritto di credito né della facoltà di agire giudizialmente per riscuoterlo.
La sentenza di Brindisi richiama espressamente questo principio di diritto, rigettando l’eccezione di nullità del precetto sollevata ex art. 1418 c.c. proprio sul presupposto dell’iscrizione mancante. Il giudice salentino ha ritenuto l’eccezione infondata e ha confermato che il precetto intimato da una società veicolo non iscritta all’albo 106 rimane pienamente valido ed efficace. Questo orientamento, ormai consolidato, è stato fatto proprio da numerose decisioni di merito nel 2025: ad esempio, il Tribunale di Marsala, sent. n. 199/2025 (9 aprile 2025), in un caso analogo di opposizione a precetto contro una società di cartolarizzazione, ha ritenuto irrilevante la mancanza di autorizzazione ex art. 106, conformandosi alla Cassazione. In definitiva, oggi possiamo affermare che l’iscrizione all’albo degli intermediari non è requisito di legittimazione attiva del creditore in sede esecutiva: rileva solo sul piano pubblicistico, senza invalidare gli atti di precetto o le procedure esecutive promosse.
L’opposizione a precetto contro soggetti cessionari di crediti da mutuo fondiario richiede un esame attento di più aspetti: la qualifica del mutuo (fondiario oppure ordinario), il rispetto delle formalità di notifica del titolo esecutivo, la corretta prova della cessione del credito e la contestazione di eventuali irregolarità formali. La giurisprudenza recente fornisce linee guida precise. In particolare:
La natura fondiaria del mutuo non dipende dallo scopo di utilizzo del denaro ma da requisiti oggettivi (durata, ipoteca, limite finanziabilità); se il mutuo è fondiario, l’art. 41 TUB consente di procedere in via esecutiva senza notifica preventiva del titolo.
La mancata notifica del titolo, se richiesta, costituisce un vizio formale del precetto deducibile con opposizione agli atti ex art. 617 c.p.c.; essa comporta nullità del precetto, ma non pregiudica il diritto del creditore fondiario di agire se l’omissione è autorizzata da legge speciale.
Il cessionario del credito deve provare la propria legittimazione producendo l’avviso di cessione e gli estratti identificativi che collegano il credito al debitore; la pubblicazione ex art. 58 TUB sostituisce la notifica, ma non esonera dalla prova dell’inclusione in caso di contestazione mirata (Cass. ord. 10543/2025).
L’iscrizione nell’albo 106 TUB non è condizione di validità degli atti di recupero crediti: anche un cessionario non (ancora) iscritto può legittimamente intimare precetti e agire in giudizio, fermo restando che dovrà rispondere verso l’Autorità di eventuali violazioni amministrative (Cass. ord. 7243/2024; Trib. Brindisi 22/2026).
Questi principi, confermati da pronunce come Cass., Sez. Unite, 6 marzo 2025, n. 5968 (sulla validità come titolo esecutivo del mutuo con somme in deposito condizionato) e da numerose sentenze di merito nel biennio 2024-2025, garantiscono un equilibrio tra le esigenze del sistema bancario e la tutela del debitore. Infatti, se da un lato al creditore fondiario (anche cessionario) sono riconosciuti strumenti rapidi e semplificati per il recupero (favor creditoris), dall’altro lato il debitore conserva il diritto di far valere in sede di opposizione ogni elemento che incida sulla regolarità formale e sostanziale dell’esecuzione. Summum ius, summa iniuria – il massimo rigore del diritto può trasformarsi in massima ingiustizia – è un antico adagio che il giudice dell’esecuzione deve saper bilanciare, applicando correttamente le norme speciali senza travolgere i diritti del debitore. Proprio la recente giurisprudenza ci mostra come le regole siano ormai ben definite: chiarezza contrattuale, rispetto delle procedure e buona fede sono i capisaldi per evitare abusi sia dal lato dei creditori sia da quello dei debitori.
Redazione - Staff Studio Legale MP
