Il contratto di locazione commerciale vincola il conduttore (inquilino) al puntuale pagamento del canone concordato. In ambito civile vige il principio per cui le obbligazioni contrattuali vanno rispettate scrupolosamente (pacta sunt servanda). Dunque, se l’inquilino smette di pagare l’affitto di un negozio, ufficio o capannone, commette un inadempimento grave. A differenza delle locazioni abitative – dove la legge sull’equo canone (L. 392/1978) stabilisce una soglia precisa di morosità tollerabile (una mensilità scaduta da oltre 20 giorni, oppure oneri accessori non pagati per oltre due mensilità) – nelle locazioni ad uso commerciale non esiste una soglia fissa di legge. Si applica la regola generale dell’art. 1455 c.c.: l’inadempimento è causa di risoluzione se riveste importanza notevole avuto riguardo all’interesse del locatore. In pratica anche pochi mesi di canoni non pagati possono giustificare la risoluzione del contratto, specie se compromettono seriamente l’economia del proprietario. Come ammonisce Shakespeare, «Non fare né prestiti né debiti: il prestito spesso fa perdere insieme il denaro e l’amico» – nel caso dell’affitto commerciale, la morosità può incrinare irrimediabilmente il rapporto fiduciario tra locatore e conduttore.
Quando l’inquilino moroso accumula ritardi o omissioni nel pagamento, il proprietario (locatore) deve anzitutto verificare di aver adempiuto ai propri obblighi (ad esempio aver registrato il contratto e inviato solleciti di pagamento formali). In mancanza di riscontro positivo da parte del conduttore, la morosità prolungata legittima il locatore ad attivare specifici rimedi legali per tutelare i propri diritti di credito. Vediamo quali strumenti offre l’ordinamento e come sono stati di recente rafforzati da riforme e sentenze.
Il provvedimento di sfratto per morosità è lo strumento principale e più rapido per reagire all’inadempimento dell’inquilino. Si tratta di un procedimento speciale previsto dal codice di procedura civile (artt. 657–669 c.p.c.) che consente al locatore di ottenere in tempi brevi la risoluzione del contratto, la riconsegna dell’immobile e un titolo esecutivo per riscuotere i canoni scaduti. La procedura si avvia con un’intimazione di sfratto: l’avvocato del proprietario notifica al conduttore un atto formale in cui si intima di pagare i canoni arretrati entro un termine breve (di solito 15 giorni) e si contesta simultaneamente lo stato di morosità, convocando l’inquilino a comparire davanti al giudice in un’udienza di convalida. Contestualmente allo sfratto, il locatore può richiedere l’ingiunzione di pagamento per i canoni non pagati.
All’udienza fissata, possono accadere diversi scenari: se il conduttore non compare o non si oppone, il giudice convalida immediatamente lo sfratto, emettendo un’ordinanza che accerta la risoluzione del contratto per morosità e intima all’inquilino di lasciare l’immobile entro una data prefissata (spesso 30 giorni). Tale ordinanza di convalida vale come titolo esecutivo: ciò significa che, se l’inquilino non libera spontaneamente il locale entro il termine, il proprietario potrà procedere con l’esecuzione forzata tramite ufficiale giudiziario e liberare l’immobile coattivamente. Se invece l’inquilino si presenta e contesta la morosità o chiede un termine di grazia, l’ottenimento della convalida immediata potrebbe sfumare: il giudice, in base all’art. 55 L. 392/1978, può concedere al conduttore moroso un termine di grazia (una sola volta) fino a 90 giorni – elevabile a 120 giorni se la morosità riguarda anche oneri accessori – entro cui sanare tutto il dovuto. Se l’inquilino paga integralmente i canoni arretrati entro il termine concesso, la legge gli consente di “purificare” la morosità (cosiddetta purga della mora) e evitare lo sfratto, con prosecuzione del contratto. In caso contrario, decorso inutilmente il termine, lo sfratto viene convalidato alla successiva udienza senza ulteriori dilazioni.
Qualora l’inquilino moroso si opponesse sollevando eccezioni sul contratto o sui pagamenti (es. sostiene di aver già pagato, o contesta gravi vizi dell’immobile), l’intimazione di sfratto si trasforma in un ordinario giudizio di merito. Il procedimento proseguirà come una causa civile normale, con tempi più lunghi; tuttavia, per evitare che l’eventuale opposizione sia usata dal conduttore solo per guadagnare tempo, la legge consente al giudice di emanare comunque un’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile se la morosità risulta comprovata. In generale, l’ordinamento tutela il proprietario da contestazioni pretestuose e tende a garantire una rapida definizione: gli strumenti dilatori del conduttore hanno scarso effetto quando il mancato pagamento è documentato.
Novità recenti: tradizionalmente la procedura di sfratto per morosità era applicabile solo alle locazioni di immobili. Una questione dibattuta era se tale procedura speciale potesse estendersi anche all’affitto di azienda comprensivo di immobili (dove un imprenditore cede la gestione di un’intera azienda, inclusi locali, dietro un canone periodico). Un vuoto normativo lasciava in dubbio l’uso dello sfratto in caso di mancato pagamento dei canoni d’azienda. La risposta è giunta dalla Corte di Cassazione: con la sentenza Cass. civ., Sez. III, n. 29253/2024 (depositata il 13 novembre 2024), la Cassazione ha chiarito che lo sfratto per morosità si applica anche al contratto di affitto d’azienda quando nel complesso aziendale sono inclusi beni immobili. Questa pronuncia innovativa ha esteso la tutela rapida del locatore anche a situazioni prima incerte, uniformando la disciplina: oggi, se un conduttore d’azienda non paga il canone pattuito, il locatore può intimargli sfratto seguendo la medesima procedura prevista per le locazioni ordinarie di immobili. Si tratta di una novità rilevante per i proprietari, specie in settori come commercio e ristorazione dove l’affitto d’azienda è diffuso.
Parallelamente allo sfratto – che principalmente mira a riconsegnare il possesso dell’immobile al proprietario – il locatore ha interesse a recuperare i canoni scaduti non pagati. La legge offre uno strumento rapido anche sotto il profilo creditizio: il decreto ingiuntivo. Si tratta di un provvedimento, emesso dal giudice su ricorso del creditore, che ordina al debitore di pagare le somme dovute (oltre interessi e spese legali) entro 40 giorni, salvo opposizione. Nel caso di morosità nel pagamento dell’affitto, il locatore può chiedere un decreto ingiuntivo allegando al ricorso il contratto di locazione e le prove del mancato pagamento (fatture, ricevute scadute, solleciti inviati). Il decreto ingiuntivo è spesso richiesto contestualmente all’intimazione di sfratto: molti tribunali, infatti, consentono di inserire nello stesso atto di citazione per convalida di sfratto anche la domanda di ingiunzione di pagamento (art. 658 c.p.c.). In questo modo, in un’unica sede, il proprietario ottiene sia la liberazione dell’immobile sia un titolo esecutivo per riscuotere i canoni arretrati.
Se il giudice emette il decreto ingiuntivo (spesso immediatamente esecutivo, data la natura di canoni locativi che rientrano nei crediti “facilmente documentabili”), il conduttore moroso è tenuto a pagare entro il termine di legge, a meno che non presenti opposizione aprendo un giudizio di merito. In mancanza di pagamento volontario, trascorso il termine l’ingiunzione diventa definitiva e il locatore può agire in via esecutiva: potrà pignorare i beni del conduttore (conti correnti, beni mobili, crediti verso terzi) per soddisfare il suo credito. Inoltre, il proprietario ha diritto agli interessi legali (o contrattuali se previsti in misura maggiore per ritardato pagamento) e alla rifusione delle spese legali sostenute: tutti importi che vengono normalmente aggiunti nel decreto ingiuntivo e posti a carico dell’inquilino moroso.
In alcuni casi estremi, l’inquilino moroso potrebbe trovarsi in insolvenza conclamata: si pensi al conduttore società che fallisce o al privato che è assoggettato a una procedura di sovraindebitamento. In tali ipotesi, il locatore per recuperare i propri affitti non pagati dovrà insinuarsi nel passivo del fallimento o della liquidazione concorsuale, facendo valere il proprio credito come previsto dalla legge fallimentare o dal Codice della crisi d’impresa. I crediti per canoni di locazione godono generalmente di un privilegio speciale sui beni mobili dell’immobile locato (art. 2764 c.c.), ma in pratica il recupero integrale dipenderà dalla capienza del patrimonio del debitore insolvente. Ecco perché è fondamentale agire tempestivamente già ai primi segnali di morosità, senza attendere che la situazione finanziaria dell’inquilino peggiori ulteriormente.
Oltre a riottenere la disponibilità dell’immobile e a farsi pagare i canoni arretrati, il proprietario potrebbe chiedersi se ha diritto a un risarcimento per i mancati guadagni futuri. In altre parole: una volta che il contratto è stato risolto anticipatamente per morosità e il locale è stato riconsegnato, il locatore può pretendere dall’ex conduttore il pagamento dei canoni che sarebbero maturati fino alla scadenza originaria del contratto? Su questo tema vi erano orientamenti discordanti nella giurisprudenza. Alcune sentenze ritenevano di sì, altre negavano tale diritto sostenendo che, con la restituzione dell’immobile, il proprietario rientra in possesso del bene e dunque non subisce più perdite. Il dubbio è stato sciolto di recente dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con una pronuncia di straordinaria importanza.
La Cassazione a Sezioni Unite, sent. n. 4892/2025 (depositata il 25 febbraio 2025) ha affermato in modo chiaro che il locatore ha diritto al risarcimento del danno per il mancato guadagno relativo ai canoni non percepiti fino alla naturale scadenza del contratto, anche se l’immobile è stato restituito anticipatamente a seguito della risoluzione per inadempimento del conduttore. In altri termini, lo scioglimento anticipato del contratto di locazione commerciale per morosità non azzera automaticamente le ulteriori pretese del proprietario: la perdita economica derivante dai canoni futuri non riscossi è un danno risarcibile. Le Sezioni Unite hanno sottolineato che la causa tipica del contratto di locazione per il locatore è conseguire un reddito dall’immobile dato in godimento, e non semplicemente rinunciare all’uso diretto del bene. Pertanto, se il contratto viene meno per colpa dell’inquilino, il locatore subisce un pregiudizio consistente nel mancato profitto fino a quando non riuscirà a rimettere a reddito l’immobile.
La sentenza delle Sezioni Unite ha però posto un importante correttivo a tutela di un equo equilibrio tra le parti: il locatore potrà ottenere il risarcimento dei canoni persi “fino al reperimento di un nuovo conduttore”. Ciò implica che il proprietario deve attivarsi diligentemente per ri-affittare l’immobile e così ridurre il proprio danno. Nella causa decisa, infatti, la Cassazione ha precisato che il locatore deve provare di essersi adoperato per cercare un nuovo inquilino dopo la restituzione anticipata. Non è ammissibile lasciare il locale sfitto per anni e pretendere poi tutti i canoni come se nulla fosse: vale il principio generale di limitazione del danno (art. 1227 c.c.), per cui il creditore ha l’onere di evitare perdite ulteriori se ciò è possibile con ragionevole impegno. Dunque, sì al risarcimento dei canoni residui, ma solo per il periodo in cui l’immobile, nonostante l’impegno del locatore, rimane senza nuovo affittuario. Non appena il proprietario stipula un nuovo contratto di locazione, il flusso di canoni riprende e il danno da lucro cessante si arresta.
Questa pronuncia (Cass. SS.UU. n. 4892/2025) rappresenta una pietra miliare in materia di locazioni: uniforma la giurisprudenza e riconosce che il locatore, vittima della morosità, non deve sopportare le conseguenze economiche della fine anticipata del rapporto se aveva legittimo affidamento nei proventi futuri. Viene così confermato che la tutela risarcitoria nel recupero crediti da locazione copre non solo quanto già scaduto, ma anche il mancato guadagno (lucro cessante) causato dall’inadempimento, entro i limiti della prevedibilità e della diligenza nella mitigazione del danno.
Quasi tutti i contratti di locazione commerciale prevedono un deposito cauzionale, di importo pari a diverse mensilità di canone, versato dall’inquilino a garanzia delle obbligazioni assunte. La cauzione serve a tutelare il locatore sia per eventuali danni all’immobile sia per coprire canoni non pagati. Tuttavia, la gestione del deposito cauzionale può creare contenziosi, specialmente quando alla fine del rapporto il conduttore ne chiede la restituzione mentre il proprietario vorrebbe trattenerlo a compensazione di crediti insoddisfatti. In linea generale, salvo accordi diversi, il deposito deve essere restituito al termine del rapporto locatizio, a meno che il locatore non agisca giudizialmente per imputarlo a specifici danni o canoni rimasti impagati. Non basta una generica contestazione di inadempienze: servono prove concrete di morosità o danni per legittimare la mancata restituzione della cauzione.
Una recente sentenza di merito ha fatto il punto su questi principi: il Tribunale di Taranto, Sez. I, sent. n. 895/2025 del 12 giugno 2025, in una causa di opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto canoni locativi, ha autorizzato la compensazione tra canoni non pagati e deposito cauzionale. Nel caso specifico, la conduttrice sosteneva di poter “scalare” dal dovuto l’importo di €800 versato inizialmente come cauzione, a copertura degli ultimi due mesi di affitto non corrisposti. Il Tribunale le ha dato ragione, richiamando la giurisprudenza di legittimità (Cass. civ. n. 18069/2019 e n. 194/2023) secondo cui il deposito cauzionale può essere trattenuto dal locatore a titolo di compensazione con canoni scaduti, purché vi sia una domanda giudiziale in tal senso o comunque una prova chiara dell’inadempimento del conduttore. In assenza di tali presupposti, il deposito va restituito. In pratica, la pronuncia ribadisce che il locatore deve formalizzare l’imputazione della cauzione ai canoni insoluti, mentre l’inquilino può opporsi solo se dimostra che il debito è stato già estinto o che non sussistono morosità. Questa decisione offre una rassicurazione per i proprietari: la compensazione legale ex art. 1243 c.c. consente di estinguere entrambe le obbligazioni (credito per canoni e debito di restituzione cauzione) quando coesistono i relativi requisiti, evitando che l’inquilino ottenga la cauzione indietro nonostante non abbia pagato gli affitti.
Oltre al deposito cauzionale, nei contratti di locazione commerciale spesso vengono previste ulteriori garanzie a favore del locatore. Una delle più comuni è la fideiussione bancaria o assicurativa: una banca (o compagnia) garantisce il pagamento dei canoni fino a un certo importo, impegnandosi a versare al locatore quanto dovuto dal conduttore in caso di inadempimento di quest’ultimo. In presenza di fideiussione, il recupero crediti diventa più semplice: il locatore, constatata la morosità, potrà escutere la garanzia rivolgendosi direttamente al fideiussore per ottenere le somme impagate (fermo restando che poi banca/assicurazione si rivarrà sul conduttore inadempiente). Un’altra garanzia diffusa è la polizza assicurativa sugli affitti, che copre il rischio di mancato pagamento: in caso di morosità, l’assicurazione indennizza il proprietario nei limiti pattuiti. Queste forme di tutela contrattuale sono altamente consigliabili, specialmente nelle locazioni commerciali di rilevante importo, perché forniscono al locatore un’ulteriore via di soddisfacimento del credito senza attendere i tempi – spesso non brevi – delle esecuzioni forzate.
Merita infine menzione un aspetto particolare: cosa accade al deposito cauzionale se il proprietario vende l’immobile locato durante la locazione? La legge (art. 11 L. 392/1978) prevede che il venditore debba trasferire al compratore la somma ricevuta a titolo di cauzione, salvo accordo diverso. Su questo punto una pronuncia recente ha fatto chiarezza sanzionando il comportamento del venditore che trattenga la cauzione: Cass. civ., Sez. II, sent. n. 7199/2025 del 18 marzo 2025 ha confermato che chi cede la proprietà dell’immobile locato ha l’obbligo di consegnare al nuovo proprietario il deposito cauzionale dell’inquilino. La violazione di tale obbligo, oltre a poter integrare un illecito contrattuale verso l’acquirente, espone il venditore a dover risarcire eventuali danni. Questo principio tutela indirettamente anche il conduttore: quando cambiano i proprietari, l’inquilino non deve perdere la propria cauzione e potrà pretenderla dal nuovo locatore a fine contratto, essendo quest’ultimo ad averne beneficiato in sede di compravendita. Per il locatore subentrante, invece, avere ricevuto la cauzione significa poterla utilizzare (con i limiti visti sopra) in caso di morosità del conduttore.
Un tema delicato riguarda le sopravvenienze che rendono difficile all’inquilino pagare l’affitto – ad esempio una crisi economica del settore, o eventi eccezionali come la pandemia Covid-19 che ha costretto molte attività a chiudere temporaneamente. Ci si chiede se in tali circostanze il conduttore possa lecitamente sospendere o ridurre il pagamento del canone, invocando cause di forza maggiore o eccessiva onerosità. La risposta generale dei tribunali è stata prudente: pur riconoscendo la gravità di certe situazioni, si è escluso che il conduttore possa autonomamente autoridursi il canone senza un accordo col locatore o senza un provvedimento ad hoc. In particolare, con riferimento alla pandemia Covid, sono emersi inizialmente orientamenti difformi tra i giudici di merito (alcuni concedevano riduzioni parziali del canone ritenendo alterata la base contrattuale, altri negavano qualsiasi intervento sul sinallagma contrattuale). La parola definitiva è giunta dalla Cassazione con una recentissima sentenza.
La Cassazione civile, Sez. III, sent. n. 16113/2025 (depositata il 6 giugno 2025) ha stabilito che le misure anti-Covid non consentono al conduttore di ottenere una riduzione giudiziale del canone di locazione commerciale in mancanza di accordo col locatore. Nel caso esaminato, una società conduttrice di un negozio chiedeva di dimezzare i canoni dovuti per il periodo di chiusura forzata durante il lockdown del 2020, invocando la sospensione dell’attività imposta dai DPCM emergenziali. La Suprema Corte ha rigettato tale domanda, chiarendo che l’art. 91 del decreto “Cura Italia” (D.L. 18/2020) – il quale invitava i giudici a tenere conto dell’emergenza Covid ai fini delle valutazioni ex art. 1218 e 1223 c.c. – non introduceva affatto uno ius variandi unilaterale sul canone. In assenza di una specifica norma di legge che autorizzi la riduzione del canone, il giudice non può modificare il contenuto del contratto: il conduttore resta obbligato a pagare integralmente, pena la morosità. La Cassazione ha riconosciuto che situazioni straordinarie come la pandemia possono semmai giustificare altri rimedi (ad esempio una rinegoziazione volontaria, o in casi estremi la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c.), ma non legittimano automaticamente l’inadempimento parziale. Questa pronuncia offre un’importante certezza ai proprietari di immobili commerciali: anche di fronte a difficoltà generali di mercato, il conduttore non può sospendere né ridurre arbitrariamente l’affitto, dovendo invece onorare i patti contrattuali o semmai attivare vie legali appropriate per la revisione del contratto.
Da segnalare, sul fronte legislativo, che è in discussione una proposta di legge per uniformare la disciplina della morosità nelle locazioni commerciali: si ipotizza di fissare per legge un limite di due mensilità non pagate, superato il quale il locatore possa avviare lo sfratto (sull’onda di quanto già previsto per le abitazioni, ma con una soglia più ampia). Se questa riforma sarà approvata, i proprietari di negozi e uffici avranno uno strumento normativo più chiaro per agire in caso di mancato pagamento prolungato, senza dover attendere che il giudice valuti caso per caso la gravità dell’inadempimento. Si tratterebbe di una semplificazione importante: l’obiettivo dichiarato del legislatore è accelerare i tempi per liberare gli immobili commerciali da inquilini morosi, così da rimetterli presto sul mercato e sostenere il comparto produttivo.
Il recupero crediti da locazione commerciale è un’attività che richiede tempestività, competenza e determinazione. Abbiamo visto che l’ordinamento mette a disposizione del locatore vari strumenti – dallo sfratto convalidato in poche settimane, al decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, fino alla possibilità di chiedere anche i danni per i canoni futuri persi. Le recenti sentenze della Cassazione hanno ulteriormente rafforzato la posizione del proprietario, chiarendo che il conduttore inadempiente non può farla franca né con scuse né sfruttando zone grigie: il canone va pagato integralmente salvo diverso accordo, e chi non paga può essere sfrattato e chiamato a risarcire tutti i danni.
Per evitare di trovarsi in situazioni difficili, la prevenzione contrattuale è fondamentale: selezionare attentamente l’inquilino, richiedere garanzie solide (depositi cospicui, fideiussioni bancarie) e inserire clausole risolutive espresse per ritardi nei pagamenti può mettere al riparo da molte sorprese. Tuttavia, se la morosità si verifica, è essenziale non perdere tempo: ogni mese aggiuntivo di insolvenza rappresenta un credito che si accumula e un’attività economica ferma. Affidarsi subito a un avvocato esperto in locazioni consente di attivare immediatamente le procedure di sfratto e recupero somme, aumentando le probabilità di successo.
In conclusione, il proprietario di un immobile commerciale ha oggi a disposizione sia mezzi giudiziari veloci sia tutele risarcitorie estese per ottenere giustizia in caso di inquilino moroso. Far valere i propri diritti è possibile – e anzi necessario – per ristabilire l’equilibrio contrattuale violato. Con l’assistenza legale giusta, il percorso per recuperare i canoni arretrati e liberare l’immobile può diventare molto più agevole, assicurando al locatore la continuità del proprio investimento immobiliare e scoraggiando comportamenti opportunistici dei conduttori. Come recita un antico adagio, “nulla poena sine culpa”: chi manca ai propri obblighi deve risponderne. Nel caso delle locazioni commerciali, gli strumenti di legge attuali e in divenire offrono ai proprietari la possibilità di far valere concretamente questo principio, rimettendo il bene sul mercato e recuperando le somme dovute.
Redazione - Staff Studio Legale MP
