Conflitti in condominio e importanza della tutela del singolo condomino
“Communio est mater rixarum” (la comproprietà è madre di litigi) dicevano i latini. Condividere spazi comuni e decisioni con altri proprietari spesso genera attriti: dalle ripartizioni di spesa alle regole sulle aree comuni, fino ai rumori molesti o ai lavori straordinari. Non a caso, circa il 35% del contenzioso civile in Italia riguarda controversie condominiali, e le impugnazioni di bilanci e le liti per la riscossione delle spese stanno aumentando. In questo contesto, è fondamentale che ogni singolo condomino conosca e utilizzi gli strumenti di tutela offerti dall’ordinamento. La legge e la giurisprudenza recentissima forniscono armi efficaci per difendere i propri diritti in condominio e garantire l’equilibrio tra interesse collettivo e diritti individuali.
Impugnare le delibere condominiali: quando e come far valere i propri diritti
Uno dei principali strumenti di tutela del condomino è l’impugnazione delle delibere assembleari ritenute illegittime. Ogni condomino assente, astenuto o dissenziente può impugnare in tribunale le decisioni dell’assemblea entro 30 giorni (dal verbale per gli assenti, dalla data della deliberazione per i presenti), se queste violano la legge o il regolamento condominiale oppure ledono i suoi diritti. È importante distinguere tra delibere annullabili – vizi procedurali o lievi – da contestare entro il termine, e delibere nulle – ad esempio quelle prive di competenza o che incidono su diritti individuali indisponibili – impugnabili senza limiti di tempo.
Le pronunce della Cassazione nel 2025 hanno chiarito diversi aspetti chiave. In tema di supercondominio (complessi con più edifici e servizi comuni), la Corte ha stabilito che il singolo proprietario può impugnare le delibere dell’assemblea dei rappresentanti solo se il proprio condominio delegante ha espresso voto contrario, si è astenuto o era assente nella votazione. Se invece il rappresentante ha votato a favore, il condomino non può contestare la decisione collegiale, ma dovrà eventualmente rivalersi nei confronti del suo rappresentante (secondo le regole del mandato) per la difformità di voto. Questo principio, affermato da Cass. civ., Sez. II, sent. n. 8254/2025, tutela la stabilità delle decisioni nel supercondominio, evitando impugnazioni multiple e ribadendo che il rappresentante vincola con il suo voto i propri rappresentati.
Un altro importante chiarimento riguarda il conflitto di interessi in assemblea. Normalmente, il condomino in potenziale conflitto (ad esempio, perché ha un interesse personale in una delibera) non perde il diritto di voto, potendo semmai astenersi; la sua presenza conta comunque nel numero legale e le eventuali delibere possono essere annullate solo se il voto in conflitto è stato determinante e dannoso per il condominio. Tuttavia, la Cassazione ha individuato un caso particolare in cui non si applica la regola generale del conflitto, bensì il condomino viene considerato parte estranea alla deliberazione: è la situazione del condomino che è parte in una causa contro il condominio stesso. Le Sezioni Unite avevano già affermato in passato che nessuno può farsi giudice delle proprie cause, e nel 2025 la Suprema Corte ha confermato questo principio in ambito condominiale. In pratica, se l’assemblea deve decidere se iniziare o proseguire un’azione legale contro un determinato condomino, quest’ultimo non ha diritto ad essere convocato né a votare su quella delibera, perché la collettività dei condomini si scinde in due gruppi contrapposti (la maggioranza da un lato, il condomino in lite dall’altro). Di conseguenza, la mancata convocazione dell’interessato non rende nulla né annullabile la deliberazione, e lo stesso non potrà impugnarla in quanto non legittimato a partecipare a quella decisione. Questo importante principio – volto a evitare abusi e situazioni paradossali – è stato sancito da Cass. civ., Sez. II, sent. n. 7491/2025, che ha cassato una sentenza di merito la quale aveva annullato una delibera proprio perché il condomino in lite non era stato convocato. La Corte ha invece stabilito che è corretto escludere dalla discussione e dal voto chi ha un interesse personale opposto a quello del condominio, assimilando il condomino litigante a un “terzo” estraneo rispetto alla volontà collettiva su quella lite. Allo stesso modo, la Cassazione ricorda che le spese legali della controversia non possono essere poste a carico del condomino escluso (sarebbe illogico far pagare a quest’ultimo le spese di una causa fatta contro di lui).
In generale, per il condomino che si ritiene leso da una delibera assembleare, l’azione in giudizio resta uno strumento essenziale di tutela. Va ricordato però che, prima di adire il tribunale, la legge richiede di esperire un tentativo di mediazione civile obbligatoria in materia condominiale: si tratta di un passaggio conciliativo che, se svolto con l’assistenza di un legale competente, può talvolta portare a soluzioni negoziali rapide, evitando i tempi della causa. In caso di esito negativo, il condomino potrà proseguire con il ricorso al giudice per far valere i propri diritti.
Morosità e tutela dei condomini virtuosi
Un tema scottante in condominio è quello dei morosi, ossia dei proprietari che non pagano le quote dovute per la gestione. La morosità mette in difficoltà l’intero condominio, perché lascia scoperti i fornitori e costringe gli altri condomini a farsi carico delle somme mancanti. Il nostro ordinamento prevede già alcuni strumenti di tutela per i condomini “virtuosi” (in regola con i pagamenti), ma anche i creditori del condominio hanno facoltà incisive. In base alla legge vigente, i creditori (ad esempio l’impresa di pulizie, il manutentore, ecc.) possono chiedere direttamente al condominio il pagamento integrale di quanto dovuto: il condominio ne risponde con il proprio patrimonio comune e, in caso di escussione forzata, anche i condomini non morosi possono essere chiamati a saldare il debito. Tuttavia, l’art. 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile riconosce un beneficio di escussione: il creditore deve prima rivolgersi ai condòmini morosi, e solo se costoro non hanno beni sufficienti può agire anche contro gli altri condomini. Ciò significa che, nella prassi, i condòmini in regola rischiano di dover anticipare le somme non pagate dai vicini morosi per evitare interruzioni di servizi (si pensi alle utenze comuni). Successivamente, però, essi hanno diritto di regresso verso i morosi: possono cioè recuperarne le quote con azioni esecutive (pignoramento di beni, dell’immobile, dello stipendio, ecc.).
All’amministratore spetta il dovere di attivarsi tempestivamente contro i morosi. Dal 2013, infatti, l’art. 1129 c.c. impone all’amministratore di agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo dispensa dell’assemblea. In caso di inerzia, l’amministratore stesso può essere revocato dall’autorità giudiziaria per gravi irregolarità. D’altro canto, un disegno di legge di riforma del condominio, presentato in Parlamento a fine 2025, prevede di dare all’amministratore più tempo e strumenti per contrastare la morosità. Secondo questa proposta, l’obbligo di attivarsi scatterebbe entro sei mesi dall’approvazione del rendiconto (anziché entro 6 mesi dalla fine dell’esercizio), considerando che il bilancio va approvato entro 180 giorni. In sostanza l’amministratore avrebbe fino a quasi un anno di tempo per procedere con decreto ingiuntivo e recuperare i crediti condominiali, così da avere maggiore flessibilità e coordinarsi con i tempi effettivi di approvazione dei bilanci.
Lo stesso disegno di legge introduce un meccanismo per compensare i condomini virtuosi che pagano i debiti altrui. Attualmente, se un condomino paga di tasca propria un creditore del condominio (ad esempio salda un fornitore per evitare il distacco di un servizio), non è espressamente esonerato dal versare anche la propria quota in condominio, e deve poi rivalersi sui morosi. La riforma propone di chiarire che il condomino che paga i creditori comuni si vede automaticamente detratta dal suo debito verso il condominio la somma pagata al terzo. In altre parole, chi anticipa soldi per salvare il condominio dal debito non dovrà pagare due volte, ma verrà liberato dall’obbligo di versare la quota corrispondente nelle casse condominiali (avendo già coperto quel buco con il pagamento diretto).
In ogni caso, per tutelarsi dalle morosità altrui, i condomini hanno a disposizione anche misure di autotutela: ad esempio, il regolamento condominiale può prevedere interessi moratori elevati per chi ritarda i pagamenti, o la sospensione di servizi comuni voluttuari (es. uso di spazi comuni non essenziali) al condomino moroso persistente, come deterrente. Inoltre, il singolo condomino può sollecitare formalmente l’amministratore ad attivarsi contro gli inadempienti; se l’amministratore non interviene, si può chiedere un provvedimento dell’autorità giudiziaria. Infine, nelle situazioni più gravi, i condomini possono valutare una rateazione dei pagamenti straordinari, per evitare che nuove spese non sostenibili creino ulteriori morosità, e possono stipulare polizze assicurative che coprano il rischio di insolvenza di alcuni partecipanti.
Innovazioni, barriere architettoniche e tutela della proprietà individuale
Un altro ambito dove frequentemente sorgono contrasti è quello delle innovazioni e dei lavori sulle parti comuni. Ciascun condomino ha diritto di godere dei beni comuni senza alterarne la destinazione d’uso e senza impedire pari uso agli altri (art. 1102 c.c.). L’assemblea può deliberare migliorie e innovazioni delle cose comuni, ma con diverse maggioranze a seconda dell’importanza e dell’impatto delle opere: la riforma del 2012 (L. 220/2012) ha introdotto il nuovo art. 1120 c.c. distinguendo tra innovazioni ordinarie, innovative o gravose/voluttuarie. In linea generale, per le innovazioni utili occorre una maggioranza qualificata (2/3 del valore millesimale); per quelle di particolare interesse sociale (abbattimento barriere architettoniche, contenimento energetico, parcheggi, installazione di impianti di sicurezza) è sufficiente la maggioranza semplice; mentre per le opere voluttuarie e molto costose è possibile procedere solo se chi non intende usufruirne è esonerato dal pagamento (art. 1121 c.c.).
La tutela del singolo condomino in questo campo si esplica sia nel diritto di partecipare alle decisioni (chiedendo eventualmente una previa discussione tecnica, preventivi, etc.), sia nella possibilità di opporsi a innovazioni illegittime. Una delibera che approvi un intervento lesivo del decoro architettonico o che renda una parte comune inutilizzabile anche per un solo condomino è nulla, perché viola i limiti imposti dall’art. 1120 c.c. (comma quarto) a tutela dei diritti individuali. Si pensi a un caso in cui l’assemblea autorizzi un’opera che di fatto preclude l’accesso a un’area comune ad uso esclusivo di un condomino: chi subisce tale pregiudizio può sicuramente impugnare la delibera e ottenerne l’annullamento o la dichiarazione di nullità in giudizio. Invece, per gli aspetti meramente estetici o secondari, prevale la volontà della maggioranza condominiale: ad esempio la scelta di tinteggiare la facciata con un colore diverso può essere sgradita a qualcuno, ma se non compromette il decoro in modo apprezzabile la delibera è valida e vincolante per tutti.
Negli ultimi anni il legislatore ha mostrato particolare attenzione verso le barriere architettoniche e l’accessibilità negli edifici. L’installazione di un ascensore o di un servoscala per permettere anche ai disabili o anziani di muoversi tra i piani è un’innovazione che l’assemblea può approvare con maggioranze semplificate, beneficiando anche di incentivi pubblici. La Cassazione ha recentemente ribadito che simili interventi non possono essere bloccati per motivi futili: non valgono i divieti di alterazione del decoro o di pregiudizio all’utilizzo per un solo condomino, ma soltanto eventuali seri problemi di stabilità o sicurezza del fabbricato. In pratica, l’abbattimento delle barriere architettoniche è sempre considerato interesse meritevole (mai un lusso superfluo), e anche il singolo condomino, se l’assemblea rifiuta senza motivo di deliberare in tal senso, può procedere a proprie spese. Proprio facendo applicazione di questi principi, Cass. civ., Sez. II, sent. n. 26702/2025 ha confermato la legittimità di un intervento per installare un ascensore esterno nel cortile condominiale, ritenendo non fondata l’opposizione di alcuni condomini che lamentavano un impatto estetico e una riduzione di luce. La Suprema Corte ha richiamato le modifiche normative intervenute sull’art. 2 della L. 13/1989 (norme per favorire l’accesso ai disabili), sottolineando che oggi l’unico limite a queste opere è il danno grave alla struttura dell’edificio: non rilevano invece piccoli sacrifici o variazioni estetiche, dovendo la solidarietà condominiale prevalere. Pertanto, i condomini contrari non hanno potuto far valere ragioni di mero disagio per impedire l’innovazione, ed è stata confermata la deliberazione approvata a maggioranza.
In generale, quando un condomino ritiene che un lavoro o una modifica deliberata dall’assemblea incida eccessivamente sulla sua proprietà o sui suoi diritti, può ricorrere al giudice per ottenere tutela. Talvolta è possibile chiedere sospensive o urgenze (ex art. 700 c.p.c.) se i lavori stanno per iniziare e si teme un danno imminente. I criteri che il giudice applica sono quelli indicati dal Codice Civile e dalla giurisprudenza: proporzionalità, rispetto della normale tollerabilità e assenza di lesione di diritti individuali. Anche nel caso opposto – quando cioè un singolo vuole realizzare a sue spese un’opera su parti comuni – valgono regole simili: ad esempio il condomino può installare impianti per energia rinnovabile sul tetto comune (fotovoltaico, antenne) senza autorizzazione, purché non impedisca il pari uso altrui e non alteri la cosa comune oltre il dovuto.
Un caso limite di tutela dei condomini merita infine menzione: la rinuncia alla proprietà di parti comuni troppo onerose. Di fronte a beni comuni degradati o pericolosi (si pensi a un lastrico solare che necessiterebbe di costosi lavori strutturali), c’è chi ha tentato di rinunciare alla propria quota di comproprietà per non dover sostenere le spese. La Cassazione a Sezioni Unite, con una pronuncia epocale (Sentenza n. 23093/2025), ha riconosciuto che la rinuncia abdicativa alla proprietà è in astratto un atto lecito: il proprietario può liberarsi di un bene, e lo Stato ne diventa titolare automaticamente ex art. 827 c.c., senza potersi opporre. Ciò rappresenta una svolta teorica importante, perché per anni dottrina e giudici avevano dubitato che si potesse “restituire” allo Stato un immobile indesiderato. Tuttavia, la stessa Cassazione ha messo in guardia contro possibili abusi: se la rinuncia ha il solo scopo di eludere obblighi di manutenzione o di sicurezza, scaricando i costi sulla collettività, essa diventa un abuso del diritto. Già le Sezioni Unite nel 2024 (sent. n. 15917/2024) avevano stabilito che un atto simile, compiuto con finalità meramente elusive, è nullo. Dunque, un condomino non può sottrarsi alle spese condominiali semplicemente rinunciando alla comproprietà: la rinuncia sarà valida solo se sorretta da una causa legittima (ad esempio l’assenza totale di utilità del bene) e non quando cela l’intento di non pagare lavori dovuti.
Rumori, immissioni e diritto alla tranquillità
La convivenza pacifica in condominio passa anche dal rispetto della reciproca tranquillità. Uno dei conflitti più comuni tra vicini riguarda i rumori molesti: lavori di ristrutturazione rumorosi in orari di riposo, musica ad alto volume, calpestio da scarpe o spostamento di mobili, latrati di cani lasciati soli, feste notturne e così via. Il Codice Civile, all’art. 844, tutela il proprietario contro le immissioni (rumori, odori, fumi) che superino la normale tollerabilità, valutata anche in base al contesto. Ciò significa che se un condomino subisce rumori intollerabili provenienti da un’altra unità immobiliare, può agire legalmente per farli cessare e ottenere il risarcimento del danno (ad esempio per lo stress o la perdita di quiete). In situazioni urgenti, è possibile chiedere un provvedimento cautelare al giudice (come un ordine immediato di sospensione dei lavori troppo rumorosi fuori orario). Inoltre, quando il disturbo è grave e diffuso, può configurarsi il reato di disturbo della quiete pubblica ex art. 659 c.p.: la Cassazione penale ha specificato che perché vi sia rilevanza penale il rumore deve interessare una pluralità di persone (non solo il vicino contiguo) e superare la soglia di tollerabilità comune. Ad esempio, Cass. pen., sent. n. 7717/2024 ha chiarito che nel contesto condominiale il reato sussiste solo se i rumori molesti si propagano a una parte significativa degli occupanti lo stabile, mentre le liti puramente tra due vicini restano nell’ambito civile.
Per prevenire queste situazioni, molte volte il regolamento condominiale fissa precisi orari di silenzio (generalmente nelle ore notturne e nella fascia pomeridiana) e vieta attività rumorose in quelle fasce. Chi trasgredisce può essere soggetto a sanzioni: i regolamenti comunali prevedono multe amministrative per chi viola le norme sull’inquinamento acustico, e anche il regolamento di condominio – in forza dell’art. 70 disp. att. c.c. – può contemplare sanzioni pecuniarie a carico del condomino che disturba (solitamente fino a 200 euro, elevabili a 800 in caso di recidiva). È bene ricordare che il proprietario che esegue lavori in casa propria ha l’obbligo di vigilare sull’operato della ditta: se questa non rispetta gli orari o causa danni (polvere, rumore eccessivo, etc.), il condomino committente può essere chiamato a risponderne in solido. L’assemblea non può però, a maggioranza, imporre limiti ulteriori ai diritti individuali oltre quelli previsti dal regolamento contrattuale: ad esempio, stabilire con un semplice voto che in tutto il condominio sia vietato tenere animali, o che si possano fare lavori solo in alcuni giorni, sarebbe una deliberazione niente affatto valida. Su questo punto la Cassazione ha precisato che modifiche del genere alle regole d’uso delle proprietà private richiedono il consenso unanime di tutti i condomini, trattandosi di restrizioni convenzionali delle facoltà dominicali. Una delibera approvata a maggioranza che imponga nuovi divieti o orari ulteriormente restrittivi è da considerarsi nulla (come affermato ad esempio da Cass. civ. n. 14377/2024 in tema di limitazione degli orari di ristrutturazione). Pertanto, per tutelare la propria quiete, il condomino dovrà fare riferimento alle norme generali di legge e alle clausole vigenti del regolamento, senza poter pretendere restrizioni ad hoc salvo accordo di tutti.
Verso la riforma del condominio: più garanzie e professionalità?
Le esperienze concrete e le sentenze degli ultimi anni evidenziano come il diritto condominiale sia in continua evoluzione, cercando di bilanciare l’autonomia decisionale della maggioranza con la tutela delle minoranze e del singolo. Proprio per questo il legislatore sta studiando una riforma organica della materia condominiale, a tredici anni dalla grande riforma del 2012. Il disegno di legge presentato nel 2025 introduce diverse novità volte a migliorare la gestione e la trasparenza, a beneficio di tutti i condomini.
Un primo aspetto innovativo è la professionalizzazione dell’amministratore di condominio. Oggi chiunque abbia un diploma di scuola secondaria, seguito da un corso di formazione e aggiornamento periodico, può svolgere l’incarico di amministratore; addirittura, nei condomìni con meno di 9 proprietari, può essere nominato amministratore anche un condomino interno privo di particolari requisiti (il cosiddetto amministratore “fai-da-te”). La riforma proposta, invece, stabilisce che l’amministratore dovrà possedere almeno una laurea (triennale o magistrale) in materie giuridiche, economiche o tecnico-scientifiche attinenti, e prevede l’istituzione di un Registro nazionale degli amministratori professionisti presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy (MIMIT). Questo innalzamento dei requisiti mira a garantire una gestione più competente e a ridurre il rischio di errori o irregolarità contabili che spesso sfociano in liti. In parallelo, per i condomìni di maggiori dimensioni, sarà obbligatorio nominare un revisore contabile condominiale: la proposta di legge prevede che negli stabili con più di 20 condomini l’assemblea debba nominare (con la stessa maggioranza richiesta per l’amministratore) un revisore indipendente e certificato, incaricato di verificare la contabilità e attestare i bilanci consuntivi presentati dall’amministratore. Se l’assemblea non vi provvede, ciascun condomino potrà rivolgersi al tribunale per la nomina del revisore. Questo controllo aggiuntivo, se da un lato rappresenta un costo ulteriore, dall’altro costituisce una tutela in più per i condomini, garantendo trasparenza nei conti e riducendo il sospetto di ammanchi o spese poco chiare (che sono spesso causa di accese discussioni in assemblea).
Sempre in un’ottica di maggiore trasparenza e legalità, la riforma impone lo stop ai pagamenti in contanti nelle gestioni condominiali. Tutti i movimenti di denaro dovranno transitare sul conto corrente intestato al condominio, dal quale l’amministratore pagherà fornitori e spese, così da lasciare traccia e permettere ai condomini di controllare l’operato tramite l’estratto conto. Già oggi il conto corrente condominiale è obbligatorio per legge, ma l’uso esclusivo di strumenti tracciabili (bonifici, pagamenti elettronici) verrà rafforzato espressamente. Ciò tutela i condomini sia da possibili appropriazioni indebite, sia da errori o confusioni nei versamenti.
Un’altra novità attesa riguarda i poteri dell’amministratore in materia di sicurezza. Spesso accade che l’amministratore, pur rendendosi conto della necessità di lavori urgenti per la sicurezza (come adeguamenti antincendio, consolidamenti strutturali, bonifica di materiali pericolosi), si scontri con l’inerzia o il rifiuto dell’assemblea a spendere. In tali casi oggi l’amministratore ha le mani legate: salvo limitati interventi di manutenzione urgente, non può imporre spese senza delibera e rischia persino di essere coinvolto penalmente in caso di incidenti (per violazione dell’art. 40 c.p. omissivo, se gli si contesta di non aver fatto il necessario per evitare un danno). La riforma intende dare all’amministratore poteri più incisivi: ad esempio, si prospetta la facoltà per l’amministratore di ordinare interventi obbligatori per legge (messa a norma di impianti comuni, eliminazione di pericoli imminenti) senza previa autorizzazione assembleare, salvo ratifica successiva. In tal modo, l’amministratore potrà agire prontamente per tutelare l’incolumità degli abitanti e la sicurezza dello stabile, senza temere di eccedere il mandato, e i condomini saranno più protetti da rischi (crolli, incendi, ecc.). Al contempo, l’assunzione di maggiori poteri comporterà anche maggior responsabilità: la riforma non prevede un esonero dell’amministratore dalle responsabilità penali, ma mira a metterlo nelle condizioni di operare correttamente. Gli amministratori professionisti hanno però manifestato preoccupazione: la categoria (ad esempio ANAMMI) teme che tutte queste novità si traducano in oneri maggiori per i condomini, sia in termini di compensi professionali (amministratori più qualificati e revisori significano costi più alti), sia di adempimenti burocratici. Sarà compito del legislatore finale trovare un equilibrio tra l’aumento di garanzie e il contenimento delle spese a carico dei proprietari.
In condominio “l’unione fa la forza”, ma può anche generare incomprensioni: per questo il sistema giuridico si adopera affinché nessun condomino resti privo di tutela. Dalle sentenze più recenti della Cassazione – che regolano situazioni come il conflitto d’interessi, la validità delle delibere e i diritti individuali – alle riforme normative in cantiere – che promettono una gestione più rigorosa e professionale – emerge un quadro in cui il condomino, informato dei propri diritti, può affrontare con successo le sfide della vita comune. Come scriveva Leonardo Sciascia, «La verità è nel fondo di tutti, come l’olio nel fondo dell’acqua»: con pazienza e gli strumenti legali adeguati, la ragione e la giustizia possono emergere anche nelle liti di pianerottolo più accese.
Redazione - Staff Studio Legale MP
